扒下房企“互联网+”的外衣：增值业务有概念难盈利

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国家商报(博客、微博)记者瞿

从郑融与小米联手，到方星与腾讯联姻，再到与京东远洋联姻，房地产公司和互联网公司掀起了一波相互坦白的浪潮。这种势头非常强劲，但两者结合后能产生多少化学反应，还有待时间检验。无论是资本市场热门社区o2o的第一次多彩生活，还是万达、百度、腾讯组成的“腾亿”，似乎都还没有通过“互联网+”实现盈利模式创新。根据2014年的财务报告，财险80%的收入仍然来自传统业务，而备受期待的物业管理增值服务并没有带来多少利润。“互联网+房地产”应该如何实施？房地产企业应该如何用网络思维解决线下问题？

自从于亮带领万科高管访问阿里巴巴和小米以来，房地产行业掀起了一波访问英美资源集团的热潮。大型房地产开发商和互联网巨头经常结婚，每个房地产开发商都希望站在互联网巨头的大腿上。

但问题的另一面是“互联网+”并没有给房地产的盈利模式带来创新，房地产引进的互联网人才并没有彻底了解房地产行业的特点和盈利模式，而是盲目照搬互联网的一套做法，这在一定程度上影响了房地产网络化的进程。也有一些房地产企业没有深刻理解互联网的内涵，失去了家政技能，盲目追求增值服务，结果失去了妻子和士兵。与此同时，一些互联网公司拼命向房地产行业学习，试图将互联网应用于地面。

一方面，房地产企业进入互联网后“水土不服”，另一方面，他们又受到外界的入侵。房地产企业的“互联网+”应该如何继续？

管理:用概念很难获利

自去年以来，越来越多的房地产企业试图借助互联网来提高自己的估值。最吸引投资者的不是它的物业管理，而是社区o2o第一股的概念。

总部位于广州(房地产)的一家上市房地产公司的一位高管向《商业日报》表示，资本市场上纯地产股的估值只有几倍，但像蔡晟这样有互联网概念的公司可以更高，大多数上市房地产公司希望更接近互联网，以吸引投资者的注意力。

据新城控股高级副总裁欧阳杰介绍，虽然越来越多的房地产企业加入了“互联网+”的团队，但每个人都还在摸着石头过河。即使在最热门的概念领域，如社区电子商务和商业地产o2o，很少有房地产企业能够真正从中赚钱，更不用说“互联网+”将带来房地产盈利模式的变化。

即使是在色彩生活方面，2014年年报显示公司收入为3.89亿元，其中物业管理收入占60%以上，增值服务收入仅占16.7%，互联网带来的实际收入占的比重很小。“房地产是一个特殊的行业，房地产企业的主要精力和利润点都在线下，互联网很难介入。”华泰证券(601688，古吧)房地产分析师曹认为，这意味着房地产行业很难被互联网技术颠覆，很难在商业模式上做出颠覆性的创新。

思考:如何整合新旧

在房地产和互联网融合的过程中，思维模式的巨大差异逐渐显现，水土不服的症状越来越明显。在欧阳杰看来，人才是房企向互联网转型的最大障碍。虽然房企可以高薪雇人，但由于线上和线下思维的差异，招聘合适的人仍然是一个难题，招聘后企业内新旧工业文化的融合更加困难。“以市场营销为例，传统房地产人的思维更多的是强力促销，通过各种手段给顾客洗脑，这是典型的卖家思维；然而，互联网行业的人们更愿意倾听客户的声音，关注客户的需求，改进产品，这是由用户的思维主导的。传统思维的人很难理解网络思维，而双方的磨合是一个大问题，”欧阳杰告诉记者。

万科总裁于亮曾经感觉到，一家开发手机应用的企业走近了万科，希望万科的业主可以将自己的应用安装到手机上，为业主提供洗车服务，并回馈给万科，这是万科过去从未想过的。互联网重视客户，这正是房地产企业的缺点。

资深互联网观察人士丁道师表示，房地产追求的是投入与产出的比例，而老板要求投入的每一分钱都应该得到回报，因此雇佣员工的想法往往是立竿见影、立竿见影。然而，互联网在房地产领域的应用还没有先例，可能要经历一个漫长的探索过程。房企“不能改变就改变”的想法可能会带来相反的效果。“例如，房地产业的人上班穿的是西装和正装，但在互联网公司，员工穿的是便装，这反映了思维和价值观之间的差距。”一位房地产企业高管告诉记者，在商界，掌舵人决定着企业文化，传统房地产企业的掌舵人很难接受新思维。即使团队能够成功运行，也不能保证新旧思想的完美融合。

突破:找到一只支付账单的“狗”

然而，在欧阳杰看来，房地产和互联网的结合无疑是大势所趋。正因为没有先例可循，要想在商业模式上找到突破口，房地产企业需要不断尝试和犯错，而找到突破口的企业很可能成为下一个万亿美元的企业。

曹在接受《全国商报》采访时表示，虽然互联网并不能给房地产开发业态本身带来颠覆性的影响，但原有的商业模式在产业链的设计、装修、物业管理、房地产交易等环节都存在缺陷，互联网技术改造升级刻不容缓。“在房地产交易领域，从代理市场来看，线下代理的客户存储能力明显较弱，领先代理只能联系数百万客户。从二手房交易的角度来看，房地产中介的铺路导致了高成本和高交易佣金。互联网必将给房地产交易的商业模式带来重大颠覆。”曹认为，在家装领域也是如此，因为成本是不透明的，无法提前预测。家装行业有很多痛点。它需要阿里巴巴式的平台公司开发新的商业模式，连接建设方和需求方，并消除交易过程中的各种棘手问题。他们背后还有一个巨大的市场。

受到房地产企业追捧的物业管理也不例外。在曹看来，目前物业费的价格是由政府调控的，大多数物业管理公司都入不敷出。然而，物业管理公司控制着社区的入口，并与业主保持着高强度的联系，这在社区o2o中具有独特的优势，但这种优势的货币化过程是困难的。如果物业管理公司能找到买单的“狗”，用“零物业费”吸引用户，然后通过增值服务实现利润，也不是不可能的。

然而，在试错的过程中，最终的成功还是未知的。“就像我们正在探索的新城、o2o、商业地产一样，从大方向来看应该没有问题，但我们不能保证在推进过程中遇到的人才问题能否得到解决，或者转型最终能否成功。但如果你不敢尝试和犯错误，你很可能会被互联网浪潮淘汰，”欧阳杰说。

《上海》

凯斯。蔡生平

基于互联网的色彩生活:当模型被认可时，仍然很难赚钱

国家商报记者白

一年前，幻想曲董事会主席潘军拆分了旗下的物业管理公司色彩生活(Color Life)，很快其市值超过了母公司幻想曲。在资本市场高估值的背后，正是“零收费”、强调经验、社区o2o、忽视资产等一系列特征，使得传统的物业管理公司具备了互联网基因。

尽管色彩生活向互联网转型的理念和商业模式已经得到资本市场的认可，但它的有效性和有效性还有待时间的检验。

传统业务占收入的80%

彩生活有三大业务:传统物业服务+工程服务+社区增值服务。其中，社区增值服务是未来利润的核心，是脱下房地产外衣的重要支点。根据预期，该模块未来应占利润来源的90%。

然而，2014年的财务报告显示，彩生活的主要利润点仍在前两位。

一方面，前两项业务占总收入的比重很高，占总收入的80%以上。截至2014年12月31日，彩生活物业管理服务年收入占总收入的60.7%，同比增长2%，工程服务年收入从22.1%增长至22.5%。

另一方面，后者的收入增长率落后于前两项业务。由于管理区域的大规模扩张，2014年彩生活传统物业服务收入同比增长72.7%。此外，新增社区基础设施不完善也给工程服务带来了商机，工程服务收入同比增长69.8%。相比之下，新区给社区增值服务带来的收入增长并不是那么快，只有46.3%。在社区增值服务的好处中，空公共租赁房的帮助最大，占35%。虽然软件使用费增加了，但并没有超过前者。

增值服务用户分布不均

今年年初，彩生活首席执行官唐表示，彩生活的服务应用有超过128万用户和超过50万活跃用户，用户(免费)到客户(付费)的转化率为40%。这一转换率高于普通互联网公司。

在蔡芷纭的内部职能中，客户分布不均。记者随机走访了深圳的几个社区(房地产)。从抽样样本来看，物业费和停车费支付最多，其次是电子维修服务，在蔡芷纭很少有人使用财务管理、购物和租赁等功能。

一位业主说:“用蔡芷纭交物业费方便多了。不过，我对它的海外直购、超市和其他购物渠道不太感兴趣。我可以直接去一号店或者京东。”

另一位业主表示，他不了解蔡芷纭提供的理财产品，也从未参与其中。

明源云社区产品研究经理唐亮表示，目前，色彩生活的应用是一个庞大而全面的平台，整合了衣食住行等多方面的需求，对业主来说确实更加方便。然而，在移动互联网时代，做得好的只有一点。如果我们做一个大而全面的平台，我们将无法在一个点上满足客户的最高需求，我们将在竞争中落后于子行业的产品。而且，如果你完全整合了别人的产品，你会失去自己的特色，这意味着很难开发出一个好的盈利模式。

唐亮说，在这种情况下，以直接利润为目的，以轻资产为保证，彩生活只能落到卖各种产品的地步，所以对业主来说并不粘。

销售服务或产品？

事实上，随着万科、中海等地产公司纷纷提出分拆上市计划，蔡晟巩固其“社区第一股”地位的时间已经不多了。

一位私募基金经理表示，在目前的市场中，如果一家物业管理公司想在二级市场获得较高的估值，除了得到机构和基金的推动外，还必须确保报表上的轻资产。色彩生活的上市证明了市场认可这种商业模式。如果负债率贸然提高，将会影响彩生活的估值。他直言不讳地说，彩色生活需要努力服务。

唐曾表示，将整合服装、食品、住房、交通等各个领域的商户服务资源，在社区内打造1公里的微型商圈。与竞争对手相比，色彩生活提出的“消除最后一英里”的卖点依然存在。万科布局的切入点是社区教育、社区养老等。

但唐亮表示，问题的关键在于“不卖东西，卖服务”，通过服务获取利润。

目前，彩生活的毛利率相当高，完全摆脱了物业公司微利的形象。2014年，整体毛利率增长18个百分点，从61.6%增至79.6%。从财务报告可以看出，传统物业管理服务贡献很大，增长了22个百分点，达到80.4%，社区增值服务也贡献很大，毛利率达到98.9%，增长了47.2%。

然而，香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，在高毛利率背后，当色彩寿命扩大时，往往会签订利润协议，这不利于提高传统物业服务的质量。

凯斯。清科公寓

金光杰:先做好基础服务

国家商报记者杨凌强

说到互联网，房地产界总是有两个关键词:一个是“羊毛出自猪”，另一个是“平台思维”。

然而，那些从互联网领域进入房地产圈的“制造商”却不这么认为。爱屋及乌创始人邓伟直接拒绝了学习从连锁家庭网络提供金融服务的建议。

网上青科公寓的创始人金光杰也明确表示，增值服务应该由别人来做，他只需要做好长期租房的工作。

通过互联网改善管理

青科公寓的商业模式很简单，先租一套，装修后公寓里的每一个房间都分成单间出租。利润有两个主要来源:一个是把客厅和餐厅改成房间的收入，另一个是装修房子的租金溢价。

这是一项利润有限的业务，但它需要很高的管理水平。只要房间没有租出去，公司就可能赔钱；只要租金上涨，公司的利润就会下降。

尽管有天使投资的赞助人，这个行业并没有迅速发展。

金光杰说，2012年他开始从事这个行业时，至少有二三十家企业和他一起从事这个行业，但很少有人坚持到最后，大多数企业要么倒闭，要么转型。原因很简单，管理太难了。许多企业达到一定规模后就做不到了。青科公寓不仅实现了2万多套公寓的规模，还依托互联网核心，获得了萨夫兰亚洲领先投资和新信托风险投资的1.8亿元人民币的B轮融资。

金广杰拥有丰富的it技术资源和管理经验，在长期租赁公寓的管理中，他非常依赖it技术和智能家居设备。青科公寓采用网络机器人绘图等技术，提高了装修质量，同时大大缩短了装修周期，降低了成本。

这些做法对降低成本有非常显著的效果。在没有明确的盈利模式的情况下，如“你+公寓”，青科公寓只有长期租用公寓才能获得22%的毛利率。

解决痛点就是成功

清客公寓有一群最活跃的用户——20，000名租户。这些房客是青科公寓最大的财富。

青科公寓可以利用这些高粘性用户拓展增值服务市场，如外卖服务、金融服务、新房营销等。然而，金广杰认为，这些并不是长期租赁公寓行业的“痛点”，公司愿意将这些业务向其他合作伙伴开放发展，而其精力主要用于长期租赁公寓的方向。

国源证券(Guba 000728)研究员孔融曾指出，目前市场仍处于互联网与传统产业深度融合的初级阶段，最终趋势是互联网产业将会消失，所有公司都将是互联网公司，平台战略是选择，但也有机会通过密集的垂直培育走出市场。

青科公寓的案例可能会提醒人们房地产互联网的跨境趋势:先做你应该做的事情，然后考虑如何搭建一个平台，获得更多的增值服务收入，否则可能是浪费水空.

凯斯。主页链接

连锁店“羊毛在猪身上”的金融业务贡献了10%的收入

《国家商业日报》记者王杰

"羊毛在猪身上，让狗来付账吧."互联网思维必须首先有排水工具，这可以驱动整个网站，然后有利润爆炸点赚钱。

去年11月1日，传统二手房中介连锁置业宣布终止与搜房网的合作，并将连锁置业官方网站连锁置业网更名为“连锁置业网”，开始测试互联网业务。据报道，连锁地产未来的利润不仅来自经纪佣金份额，还来自互联网思维平台带来的收入，如大规模交易催生的金融产品。

衍生产品业务的收入是多少？

“目前，连锁家庭网络带来了30%的总营业额，远远超过了搜房网等港口带来的交易量。”链家网相关人士告诉记者，当链家网不开通时，港口费每年高达数亿。

连锁家庭网络的利润点不仅限于此。据报道，链家网络主要整合了以下三项业务:资产管理(丁丁租房，免费交友)、交易管理(新房和二手房)、财务管理(链家财富管理、丽坊通等)。)。这三项业务似乎完全不同，它们是如何相互融合的？上述连锁店的相关人士表示，三者是相互反馈、相互促进的。丁琪媛租房和自由之友租房做租房生意，把租房者和房主联系起来，形成一个用户群。当这些用户将来需要买房时，他们将第一次被连锁家庭所掌握，资产管理业务和交易业务所衍生的金融业务将嵌入到房屋销售中。

那么，这些衍生品业务能带来多少利润？

根据上述链家地产相关人士介绍，链家地产的总体目标是在2017年实现1万亿元的交易额，而链家地产衍生的金融业务可以贡献20%的收入。目前，连锁金融业务已占总收入的10%。

据了解，丽芳通是连锁地产旗下提供住房资金托管和财富管理的第三方支付平台。获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，系统与中央银行接口，接受中央银行监管。

市场份额的增长仍处于离线状态

根据上面提到的连锁店的相关人士，顾客可以在网上看到连锁店里所有真正的房子，然后选择经纪人，然后在网下看房子，最后进入交易。由于链家在北京(房地产)中介市场的市场份额达到60%以上，通过链家网很容易实现排水。然而，链家追求“一罚一假”的承诺，解决了目前二手房网站最大的痛点——房源信息泛滥产生假房的现状，提高了用户粘性。

“未来要完成的过程是可视化、透明和扁平化。我希望买房的每个环节都可以通过连锁家庭网络看到。对经纪人而言，连锁家庭网络通过建立一个好钱驱逐坏钱的机制来规范经纪人的运作，这也使用户体验更好，并使交易环节更加透明和安全。”上述连锁相关人士表示。

关于对链家网络的投资，该人士表示:“链家在2009年启动了it和互联网战略，每年的直接投资超过1亿元，不包括大数据领域的投资和试错。仅房屋数据库的投资就接近4亿元。”

根据上面提到的链家的相关人士，链家网络是整个链家最重要的产品，贯穿于每一个企业，连接着一切。为了有更多的互联网氛围，链家网络从北京的朝阳门搬到了Xi的二七，而百度则在轻轨对面。目前，链家100名左右的员工大多来自百度、腾讯、搜狗等公司。

除了在线，连锁店也在线下扩张。就在今年2月，连锁地产与四川(地产)翼城地产“牵手”的传言落地；3月，连锁地产与上海(地产)德友正式宣布合并；随后，该连锁店南下深圳，与中联地产合并；5月18日，连锁地产与高策代理合并，目标是在连锁平台上将新房比例提高到50%。

值得注意的是，虽然链家的互联网业务非常成熟，但它并没有放弃以资产为导向的店铺运营模式。以上海为例，在合并完成后的大约三个月时间里，德友连锁超市的门店数量以每月100多家的速度增长，截至6月份，已经开设了600多家门店。

该连锁店的相关人士表示，在线是重要的，但离线是不可忽视的。房地产交易不同于其他商品交易，属于大宗交易。用户相对谨慎，他们需要查看电缆下的房屋，有些人需要了解社区周围的情况。"大多数用户仍然会选择在线签署合同，这样更安全."

线下扩张也保证了连锁店扩大市场份额。根据连锁地产提供的信息，北京连锁地产的二手房市场份额占50%以上；5月份上海二手房销售排名第一；在深圳、青岛(房地产)、南京(房地产)等城市也名列前茅。

咨询公司首席执行官陆表示，这种连锁家居的变革模式符合互联网思维。互联网思维只是思维的一种变化，传统企业无法对互联网思维进行一刀切的变革，更不用说切断原有的商业模式，这是一个渐进的过程。

卢认为，连锁房地产的主要收入是佣金。要改变这种状况需要两个条件:第一，连锁房地产改变了基于门店的销售模式，从线下到线上，这需要一个过程；其次，在线业务已经转向其他形式。

凯斯。新城控股

陈永康新城电子商务:线下是核心

国家商报实习记者吴若凡

2014年，新城控股开始全面战略转型。在其战略框架中，电子商务已经上升到空.的高度创新的电子商务模式将成为其整合线上线下客流的核心。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示，通过调查发现，在大多数商场的购物人群中，家庭消费约占48%，朋友、同事和爱人占17%~30%，带孩子购物的占33%。这也表明中国社会的群体效应非常强。

这会给购物中心的交通带来什么改善？“首先，我们必须利用大数据模型。”新城电子商务负责人陈永康告诉《国家商报》记者，通过分析这群人每月的消费支出，可以得出这样的结论:商家可以找到准确的流量，将原来的广场客户变成店铺客户，找到相关店铺，然后导入冷点区域的流量，调整冷点区域店铺的业务形式，实现销售增长。

据了解，新城已经基本掌握了广场80%顾客的实际需求。调查完成后，有必要解决商家的收入问题，新城利用app将网上流量导入新城的实体广场，从而实现线下效率的提高。

目前，新城电子商务的重点是推广渠道，每个五岳广场都有1000~2000的月度评估指标。新城商业管理还要求城市周围的五岳广场每周都有主题活动。据陈永康介绍，通过前期试点，五岳广场月平均客流预计将增加5%~10%，o2o平台将占总客流的10%~15%以上。

基于大数据平台和整体系统，五岳广场的vip会员将整体销售额从现有的20%~30%提高到50%，形成基于新城商务系统的vip会员系统。

陈永康介绍说，电子商务通过o2o商业模式获取数据，提供给商家，再利用该系统引导人流从位置优越的商店流向人流较少的商店，从而最终提高商店的经营能力。他强调“在线是流量和支付，线下是核心。”通过大数据、会员积分系统和通行证，我们可以整理会员数据，展示用户属性，在线和离线指导，从而调整商店的产品类型，走离线之路。