房价呈现周期性波动的特征

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我们的评论员欧阳遇见

最近，一些城市的房地产市场像股票市场一样火爆，其涨幅令人惊叹。这甚至引起了《人民日报》的关注，该报在6月15日发表了一篇文章，分析房价是否会再次飙升。文章援引住房和城乡建设部政策研究中心专家的话说，目前的房价很难像2009年那样飙升。让历史告诉未来是一种有效的分析方法。让我们回顾一下近年来房价的涨跌。

房价的快速上涨是在2004年之后，这种上涨趋势一直持续到2008年，只是被全球金融危机打断；接下来的几个月有下降的趋势。然而，在2009年下半年之后，它很快恢复了上升趋势，其增长率迅速扩大；2010年第二季度之后，上升趋势在一定程度上受到抑制。2011年第四季度之后，该指数总体上逐月下跌，这种下跌一直持续到2012年年中。2012年下半年，房价走势出现分化。在一些城市，房价逐月上涨，而在一些城市，房价逐月下跌；2012年底，房价再次逆转，2013年，房价飙升。北京和深圳的新房价格同比上涨超过20%；2014年5月之后，该指数出现了普遍的环比下降，这种情况一直持续到现在。目前，一些城市的房价已经开始逐月上涨。

我们“惊讶”地发现，在过去10年里，在神话楼市不败的情况下，房价实际上经历了三次大起大落:从2004年到2009年上半年；从2009年下半年到2012年年中；从2012年下半年至今。目前的情况与2012年下半年相似。我们想问的是，2013年房价会像那样飙升吗？

分析这三个周期，持续时间越来越短，也就是说，上升时间越来越短。在第一个周期，上升趋势持续了几年；在第二个周期，增长持续了两年多，但在2011年之后，增长并不大，强劲的增长仅持续了大约一年半；在第三个周期，上升趋势持续了一年半。接下来，房价趋势完全有可能会像2012年底那样逆转，这种情况现在正在发生。但我们也可以预见，首先，上升趋势的持续时间将继续缩短，可能只有几个月，不到一年；其次，房价上涨的范围将会缩小，仅在一些一、二线城市和沿海城市。

尽管房价的周期性波动受到调控政策的影响(例如，限购政策于2010年4月开始实施)，但房地产市场本身的调整可能更为重要。从供给角度来看，当房价下跌时，开发商的投资会减少，这将导致一段时间后供给减少，从而使房价可能因为供给不足而上涨；当房价上涨时，开发商的投资会增加，一段时间后，供应量会增加，这将抑制房价的上涨。从需求角度来看，当房价上涨时，买家担心房价会继续上涨，在压力下被迫进入市场，扩大了需求；然而，当房价下跌时，房价的绝对水平仍然很高，买家买不起，这加剧了相对过剩的情况。

在房价高企的情况下，普通购房者被迫以投资投机的心态选择买房机会，追逐涨跌不买，这是缩短房价涨跌周期、缩小上涨幅度的主要原因。房地产市场已经变得类似于股票市场，它将复制“多头熊，空头牛”的故事。当住房成为投资产品时，许多需要买房的人只能观望。

此外，值得注意的是，近期一些城市房价的快速上涨与股市上涨带来的“财富效应”有关。