易居中国私有化猜想：未来选项很多 并非只为回归A股

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最近，在美国上市的中国股票开始了回归a股的浪潮。因此，6月9日，当易居中国的两大股东周信和沈南鹏联合发起私有化要约时，市场猜测此举是为了回归a股。毕竟，与市值超过400亿元的竞争对手世界银行相比，布局更为广阔的易趣在华尔街的估值还不到100亿元。

尽管在世界各地忙碌是有好处的，但很明显，周信和沈南鹏太简单了，不会考虑离开更成熟的美国市场，加入a股市场，因为a股市场的市值被低估了，而a股市场已经大幅上涨。

从易居中国董事长周信在接受采访时的声明中，不难看出他对美股的偏好。不过，他并没有给出是否回归a股的明确答案，只是说“易居选择余地很大”。《国家商报》记者从许多迹象中发现，中国电子商务民营化的路径可能是:先拆分，然后将各个部门放入不同的资本市场，其中既有美国股市，也有中国股市。

分手后上市？

在任何业务行为的背后，都有一个一致的业务逻辑可以遵循。从周信过去的经验来看，不难发现，当估值或上市不利于公司的发展时，他会果断地选择私有化，并且永远不会坚持下去。

目前，周信和沈南鹏只提出了私有化的报价，如何遵循易居应该从公司本身来分析。

在过去的八年里，易居的故事已经从一个轻资产的概念发展到传统的代理营销、专业数据咨询、房地产电子商务、o2o业务等。，以房地产交易为中心，深入产业链的每一个环节。

虽然规模优势已经凸显，但对于资本市场来说，庞大的机构不能简单地讲述一个故事，这显然不利于估值。

周信说，私有化的发起是为了告诉大家，电子商务已经成长和成熟，并拥有五大品牌:代理营销、数据库、互联网、金融和社区。从公司的角度来看，私有化更有利于发展。

他认为，与注重市值的中国市场不同，美国股市注重简单性，因此最好用一句话来解释它们的商业模式。

当他们的第一家公司——易居中国在美国上市时，周信只说了一句话:“我卖房子”；第二家公司，凯瑞，也在同一句话中列出，“我是中国最大的房地产数据库”；第三家公司在乐居上市，故事浓缩成一个词“折扣”，即房地产电子商务的概念。

然而，轻松生活的故事可以从不同的角度和不同的部分来解读。周信说，这使得他和美国投资者之间的沟通时间变得很长。

“这是私有化的一个非常重要的考虑因素，以便在将来将相对复杂的简单生活转变为N个简单的故事。”周信说。

哪些板块回归美国股市？

与a股市场相比，周信显然更喜欢纽约证券交易所。

6月12日，周伟告诉《国家商报》记者:“我特别喜欢纽约证券交易所，已经在美国股市上市三次了。”虽然它不像a股应该的那样疯狂，但它着眼于公司的愿景。它非常稳定。”

目前，易居中国有五个业务板块，但不是所有的都赚钱，市场对每个板块的估值有不同的态度。根据2014年的财务报告，易居中国总收入的90%以上来自房地产在线服务、房地产经纪服务、房地产信息和咨询服务(即凯瑞，已经私有化，未来趋势未知)，新业务房地产金融和社区增值服务暂时没有收入。

具体来说，与世界银行(002285，sz)类似，房地产经纪服务在易居中国的总收入中占有重要比例。不同的是，近两年来，易居中国的经纪收入增长缓慢，占总收入的比重明显下降，从2012年的45%降至2013年的38%，再降至2014年的31%。相比之下，世界银行的营销代理业务占其2014年同期总收入的65.48%。

然而，空对营销代理业务给资本市场带来的想象是有限的，而且比例降低不一定是坏事。至少这不是a股市场给其竞争对手世界银行高估值的原因。

这意味着，周信不太可能将易居中国的营销机构从美国市场转移出去。然而，如果这一部分被重新列出来，这显然是不合适的，以讲述一个故事的“卖房子”。在未来，它要么添加故事元素，要么仅仅作为基础，然后与其他部分匹配。

周信在房地产金融方面有三大支柱——亿居资本、快派投资和金芳研究所。房地产金融可能是他想留在美国的第二个行业，因为一项正在进行的活动。

今年4月，易居中国宣布其易居资本将与快派投资合并。合并后，易居中国持有快派投资37%的股份，成为快派投资的最大股东。目前，新成立的酷派投资已向美国证券及期货事务监察委员会提交招股说明书。

周信表示，这是电子商务私有化与a股牛市无关的证据之一。他说，仅仅因为目前a股市场的高溢价就回购股票，在逻辑上是不合理的，因为他正作为大股东在美国上市。

哪些板块可能回归a股？

周信在6月12日的声明中，并没有完全否认回归a股市场的可能性，但表示“私有化后，易居之路非常广阔，美国股市和中国股市都不能排除这种可能性。”

可以理解的是，购物中心变化很快，所以周信不需要事先为自己设立一个笼子。另一个原因可能是，其中一些被分割的行业将重返中国市场。

目前，房地产在线服务在中国电子商务收入中占最大份额，2014年占55%。在线业务的收入比例迅速上升，2012年仅为37%。

易居中国提供的房地产在线服务主要包括在线广告、电子商务和上市服务，这是易居中国在美国上市的另一家子公司乐居的业务范围。

周信曾表示，尽管2014年中国房地产市场整体走弱，但由于网上业务持续高速增长，2014年易居的总成交量非常可观。

当时，易居中国也因其与SouFun.com相似的业务模块而获得了较高的估值。然而，自去年以来，由于搜房网的盈利模式受到质疑，其股价大幅下跌，易居中国的股价也跌至较低水平。

与此同时，房地产电子商务在中国市场上有着较高的估值，一系列快速扩张的行为，如许多房子和连锁房地产，被视为抢占国内房地产电子商务o2o地位的第一步。

虽然乐居已在美国上市，但持有其约70%股份的易居中国是否有可能将其带回a股市场？我们应该知道，当世界银行的房地产电子商务和金融业务仅实现其总收入的10%时，其估值已超过约480亿元。与此形成鲜明对比的是，易居中国的配置更为完整，但其市场价值甚至不到10亿美元，这甚至不是它的一小部分。

除了私有化，周信在那天的采访中最生动地谈到了他的“好处”。这是一款在社区增值服务中推出的产品，旨在通过免费优惠提供一整套在线到离线精准营销解决方案。

目前，该产品已经扩展到全国40多个城市，并且还在迅速普及。最近，很多企业经营的社区增值服务概念蓬勃发展，而彩生活在香港上市后，市值超过其母公司，这也是这股浪潮的原因之一。

但是，从易居中国的财务报告可以看出，目前社区增值服务只有费用，没有实质性的收入，所以说它们上市还为时过早。