房价飙涨风险积聚 深圳房贷集体收紧

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越来越多的银行提高了抵押贷款利率，这已成为最近深圳楼市的焦点。《中国商报》从深圳多家银行了解到，截至目前，至少有10家银行最近不同程度地提高了首笔住房贷款的利率。尽管一些银行仍在执行以前的标准，但他们提出了附加条件。

“基本上，他们已经收紧，尤其是在二手楼。给予的折扣微不足道。”一些深圳银行家表示，收紧银行按揭政策现在是一种普遍现象。如果深圳房价继续上涨，银行按揭政策将继续收紧。

集体紧缩

根据荣360的最新监测数据，深圳有8家银行近期调整了首套房贷政策，其中7家上调了利率，包括中国银行、中国建设银行、交通银行等3家国有银行，招商银行、民生银行、渤海银行等3家股份制银行，以及邮政储蓄银行。

事实上，不仅有7家银行提高了抵押贷款利率。据《中国商报》的一项调查显示，最近深圳至少有10家银行上调了房贷利率，总体呈现收紧趋势，几乎所有银行的房贷利率都达到了基准利率的95%以上。

作为抵押贷款的主要资金来源，一些大型国有银行的利率甚至超过了股份制银行。一位来自一家大型国有银行深圳分行的人士告诉《中国商报》，该行首套房的利率是根据客户的信用状况定价的。正常情况下，最低为96%，最高为98%。5月份，利率仍低于95%。

“利率与市场脱节，我们必须控制风险。现在，其他银行也在上涨，如果不上涨，我们就做不到。”另一位来自大型国有银行深圳分行的人士也表示，该行首笔住房贷款的利率现在已经统一定价，所有一手楼都打九六折，之前打九三折。

股份制银行和城市商业银行等中小银行也是如此。据荣360监测，在股份制银行中，民生银行(报价600016，咨询)增幅最大，第一套房的利率已从95%上调至5%。北京证券交易所深交所的一位人士也表示，自5月底以来，该行一手楼首笔购房贷款的利率已从93%上调至95%,即使是合作地产和长期合作客户，也没有空房的折扣。

在一些股份制银行提高利率后，尽管它们也提供了让步，但它们提出了某些附加条件。据《中国商报》的一项调查显示，一家股份制银行明确规定，第一笔房贷只有增加10万元以上，才能享受92%的利率。如果没有新的存款，即使账户中的存款超过这个数额，利率也只能打五折。

一些资本有限的城市商业银行已经停止了抵押贷款业务。一位来自一家上市城市商业银行深圳分行的人士表示，由于无法与大银行竞争，该行已停止在境外发展抵押贷款业务，除了为内部员工提供一些二手房贷款。

抵押贷款政策尚未调整的银行也有意提高利率。一家大型国有银行深圳分行的一位人士表示，目前该行首笔房贷利率仍有93%的下调，最终仍以实际审批为准，但审批结果大多是上升的。“其他银行已经调整，我们迟早要调整。”

“虽然一些银行没有明确提出，但它们采取了一种不鼓励或不提倡内部抵押贷款业务的态度。业务人员的考核受到影响，没有积极性，这就相当于变相收紧抵押贷款业务。”一家股份制银行深圳分行的中层说。

背后的动机

今年4月以来，深圳房地产市场大幅上涨，成交量和价格双双上涨，这是银行收紧房贷政策的直接原因。

“深圳的房价涨幅过大。这在过去十年中从未发生过。这简直太疯狂了。”北京证券交易所深圳市中心的上述人士表示，经过近两个月的上涨，深圳的房价基本与北京持平。面对短期内房价的大幅上涨，银行有必要控制贷款。

“现在整个房地产市场不是一个上升期。深圳的价位已经有点高了。在这么短的时间内，价格上涨了这么多，风险也在不断累积。”国有大银行深圳分行的上述人士表示，房价的快速上涨已经让银行开始担心风险，适度收紧房贷政策是合理的。

今年以来，随着各项政策的出台，房地产市场逐步复苏。5月份，一线城市房价大幅上涨，深圳遥遥领先。甚至有人说深圳的房地产市场比股票市场更热。

6月18日，国家统计局公布了5月份70个大中城市的住宅销售价格，其中70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.7个百分点。这是自2014年6月戒指价格上涨以来的第二个月。其中，5月份，43个城市的新建商品房价格下降，7个城市持平，20个城市上涨。

在上述房价上涨的城市中，深圳位居中国第一。今年5月，深圳新建商品房价格同比上涨6.7%。一线城市上海、北京和广州分别上涨2.6%、1.4%和1.4%，远低于深圳。

自2015年4月下旬以来，购房者开始抢购，深圳楼市开始升温，导致成交量和价格双双上涨。根据深圳市土地委员会的数据，今年5月，深圳一手商品房交易面积比上个月增长50.1%，同比增长151.1%；平均交易价格环比上涨8%，同比上涨18.8%。在涨幅最大的南山区，5月份房价同比上涨85%。

在业内一些人看来，银行不是被不断上升的风险所驱动，而是被利益所驱动。上述股份制银行深圳分行中层认为，央行不对称降息后，按揭贷款年化基准利率仅为5.65%。如果以低于10%的折扣率实施，首笔房屋贷款的实际年利率甚至会低于5%，而存款利率则会上升约30%。

“抵押贷款的风险其实很小。从风险管理的角度来看，它可以说是一项高质量的业务。退一步说，如果你觉得风险很高，就不难控制贷款。”该人士称，利润有限的空是银行提高按揭利率的根本原因。

然而，也有观点认为，深圳房价上涨过快，积累了一定的风险。根据深圳中高层银行《中国商报》的分析，房价的过度上涨实际上抑制了部分购房需求，后续的涨幅可能会放缓，其中的潜在风险不容忽视。

后续进化

尽管大多数银行都提高了抵押贷款利率，但它们并没有采取一致行动。不同银行的策略也略有不同，个别银行的政策也有所放松。

据荣360监测，兴业银行深圳分行(报价601166，咨询)已将首笔房贷利率从95%下调至92%。然而，个人外国银行的第二套住房贷款的首付也已减少到40%。

根据上述内部人士的说法，每家银行都有不同的业务策略，兴业银行的做法不太具有代表性。如果深圳房价仍在快速上涨，银行按揭政策将继续收紧的可能性不可排除。然而，一些尚未收紧的银行也有调整的意图。

事实上，国有大银行、股份制银行和城市商业银行在分行业务权限上存在显著差异。据上述深圳银行人士透露，在深圳，国有大银行分行基本上有全权，股份制银行基本上独立经营，但总行会给予一定的指导，而城市商业银行则需要总行的授权。

“深圳的情况有一定的特殊性，应该根据市场情况来决定策略。每个银行分行都有相对较大的权限，所以操作起来更灵活。后续政策是否会继续收紧取决于市场趋势，目前仍难以判断。”上述股份制银行深圳分行的中层表示，各银行未来的战略可能会在具体实施中继续分化。

一致认为，如果深圳房价继续上涨，银行按揭政策继续收紧的可能性很大，但收紧幅度可能不会太大，二手房政策将比一手住房政策更加严格。一方面，深圳的房地产市场未来不太可能有更大的风险；另一方面，过度收紧抵押贷款政策也将对银行产生不利影响。

上述股份制银行深圳分行的中层表示，新建房地产一般都有开发贷款，银行可以通过抵押贷款收回以前的贷款。如果按揭政策过紧，收回开发贷款会更加困难，这对银行是不利的。此外，抵押贷款政策的收紧将抑制购房需求，影响开发商的销售，进而威胁银行的资产质量，这是银行不愿看到的。“即使后续政策有所调整，变化也不会太大，大家的利益都会绑在一起。”