从东方广场到上海世纪汇 李嘉诚内地商业地产史话

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观点房地产网

在完成本世纪的大重组后，李嘉诚的大陆商业地产之船似乎又要抛锚了。继6月17日中国中部第一家旗舰购物中心“m+”亮相后，长实地产在上海陆家嘴(600663)的商业综合体世纪汇广场正式启动全球招商，整个项目预计于2016年分阶段完成。

与长实和和记黄埔在内地的发展步伐一致，世纪交易所经历了从土地收购到竣工的十多年的马拉松式发展。然而，在被时间追逐的岁月里，世纪交易所完成了一个华丽的转折。

“陆家嘴写字楼现在的供应率很低，未来两三年供应不多，只能溢出到世纪大道周边。目前，世纪汇所在的朱元段写字楼的入住率超过90%。”高力国际华东办公楼服务业主代表高级总监赖向视点房地产新媒体描述。

与之前的多次撤资相比，李嘉诚似乎有意描绘长江实业和和记黄埔重组后内地商业地产的另一幅图景。

不可否认，从20世纪90年代开始，中国首富进入了中国大陆。在过去的20年里，在完成财富积累的同时，他也留下了很多商业地产的过往事件。

世纪汇广场在上海揭幕

2004年11月20日，上海浦东新区招商会上，陆家嘴附近的世纪大道2-3、2-4地块亮相。

陆家嘴联合开发采用招标出让方式，包括土地使用权出让和合资/合作开发两种方式。当时，通过资格考试的5家企业脱颖而出，新鸿基、和记黄埔、华润集团、太古和安百里进入pk阶段。

然而，经过一整年的谈判，陆家嘴股份有限公司于2005年11月21日宣布，持有55%股份的陆家嘴联合开发公司将与李嘉诚旗下的和记黄埔地产合作开发世纪大道的2-3和2-4地块。

这件事还没有结束。一个月后，也就是12月20日，陆家嘴又发布公告，称其将2-4地块以25.99亿元的总价格转让给和记黄埔旗下的mapleleaf，底价为每平方米1.2万元。

至于2-3地块，陆家嘴开发将投资20亿元负责开发建设。完工后，一些商业建筑将以定制模式出售或租赁给安百里集团。

然而，黄并不急于开发这个项目。直到2008年项目才进入环评阶段，开工日期推迟至2011年3月18日。尽管建设已经开始，世纪交易所并没有发生太多的事情，直到2013年底，这个项目才被封顶。

数据显示，世纪广场占地约5.1万平方米，总建筑面积36万平方米，其中商场14万平方米，写字楼13万平方米。

视点房地产新媒体获悉，项目购物中心共七层(地下二至五层)，提供约500间店铺，沿街约300米长的走廊店铺，3000平方米的室内中庭；办公楼高约168米，有32层，标准建筑面积约2350平方米。

在陆家嘴写字楼和企业蓬勃发展的现状下，进入世纪汇广场市场的机会显然是捞了一把。“现在陆家嘴写字楼的供应率很低，未来两三年的供应量也不多。”毫无疑问，发展壮大的机会已经到来。

根据世邦魏理仕的研究报告，就写字楼而言，去年空浦东的入住率大部分时间在2%左右，这反过来又推高了租金，去年增加了9.5%。

此外，作为地铁上层建筑，世纪交易所营业部所需的人流似乎不成问题。"这个项目的前景仍然很好。"赖金雄评论道。

李嘉诚的内地商业地产史

从李嘉诚在过去两年的撤资行动来看，最近在mainland China出现的商业地产项目似乎预示着回报。回顾李嘉诚在内地房地产发迹的历史，人们津津乐道，除了套现和囤积居奇赚钱之外，与其他香港企业相比也存在一些不足。

“在住宅销售方面，它不如九仓，生意不如恒隆和新鸿基。”长寿内地的发展似乎面临着双方都“发火”的尴尬，一些内地资深房地产人士也是这样认为的。

然而，不管剧情的基调和结局如何，这位中国首富仍在以大陆为背景，演绎着一个进退两难的房地产商业故事。

20世纪90年代初，当外资企业逃离内地时，李嘉诚选择大举进入内地市场，成为香港在内地的最大投资者。如果你从商业地产的角度来看，人们谈论最多的是李嘉诚，那就是位于北京东长安街1号的东方广场。

毫不夸张地说，东方广场至今仍是北京最好的商业综合体之一，外界的赞誉数不胜数。

据了解，东方广场项目包括由八栋甲级写字楼组成的三层世界一流购物中心“东方新天地”、“东方经贸城”、由两个服务式公寓组成的“东方豪庭公寓”、拥有825间客房的五星级酒店“北京东方君悦大酒店”，以及拥有约1900个停车位的多层地下停车场。

东方广场也成为李嘉诚在内地聚敛财富的地方。据统计，2008年资金转移到辉县控股后，东方广场2009年总收入达到19.7亿元，其中利润13.55亿元。

显然，这已经成为李嘉诚规划内地商业地产的最重要部分。值得注意的是，李嘉诚还完成了上海、广州(房地产)、重庆(房地产)、深圳(房地产)等许多城市的布局，在此过程中逐渐与北京项目一起变得辉煌。

其中，去上海无疑是李嘉诚故事剧本中不可或缺的一集。主角是当时长实和和记黄埔合作的东方融合中心，这个项目几乎是长实和和记黄埔在上海长久以来的象征。

然而，2013年10月18日，陆家嘴金融核心区的这个项目以89亿港元的价格转让给了光大控股，售价正好是原征地价格的8倍。

事实上，自2013年以来，李嘉诚在内地的节奏已经从“买中买”转变为“卖中卖”，这也成为公众关注和相信中国最富有的人正在内地抽身的一个例子。

据视点房地产新媒体报道，2013年，除了东方惠晶中心的所有权变更外，同年8月，长江实业和和记黄埔分别出售了其子公司持有的广州西城都汇广场50%的股权，交易总额超过30亿港元。

2014年，此类撤资和现金提取变得更加频繁。2月，长实参与的ara资产管理有限公司以24.8亿元出售南京(房地产)国际金融中心；今年4月，李嘉诚的二儿子李泽珍以57.6亿元的价格出售了北京盈科中心；8月，ara资产管理公司以15.4亿元的价格出售了位于虹口区北外滩的甲级写字楼盛邦国际大厦；去年11月，和记黄埔将其房地产开发公司和记香港地产71.4%的股份以38.2亿港元的价格出售给远洋控股(000046，股份)。

对此，资深商业地产人士告诉视点地产新媒体，在李嘉诚的投资逻辑中，商业地产是一种套利工具。“从开始依靠租赁工业建筑和写字楼进入房地产行业开始，我们将在金融危机期间加大对租赁物业的投资，在获得稳定收入的同时，最大限度地提高房地产市场价值上升的利润。”

不过，从最近的行动来看，重组后的长江地产有意加速消化巨额土地储备，而内地仍将是李嘉诚未来房地产业务的重点。据了解，在长江地产拥有的1580万平方米土地储备中，香港只有80万平方米，而内地高达1450万平方米。