专访梁联昌：平安商业在转型蜕变中捕捉未来

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“做生意有三面镜子，一面是望远镜，一面是潜望镜，另一面是显微镜。”

作为一名有着数十年商业地产经验的高级测量师，平安地产股份有限公司商场管理部常务董事、深圳平安商业地产股份有限公司董事长梁连长解释了他对商业的理解。

首先，我们必须有一台望远镜，它能预测未来十年的发展趋势；然后我们有潜望镜，看透内在和本质，并计划好轨迹；最后，我们拿起另一台显微镜，一步一步地向前推进。

梁连长认为，创业之路并不平坦。业内人士如何在转型过程中把握未来的春天，是一个亟待解决的问题。

在两个小时的采访中，梁连长从业务的各个方面给出了自己的答案:“没有人有能力预测春天，但我们有能力知道方向，看到未来。平安其实有一些清晰的想法，我们现在做的业务是为未来铺路。”

平安地产2000亿元的投资规模目标将在2020年实现

平安地产作为平安(601318，古坝)的全资子公司，成立于2008年6月17日，商场管理部于2014年1月1日开始运作。

梁连长向视点房地产新媒体介绍:“平安地产自成立以来，一直持续投资，管理资产超过500亿元，2020年前可能超过2000亿元。这是我们公司的目标，而且似乎实际上完成得比预期的要快。”

现在，平安地产经常在房地产市场上听到有很大的声音和行动。涉及的房地产也是综合性的，从土地购买、投资、建设到管理，涉及的房地产类型包括住宅建筑、商场、写字楼、酒店、工业物流、养老和旅游房地产等。

在谈到平安地产未来的扩张路径时，梁连长强调:“也许未来每个月我们都会有一些好消息。深圳有很多项目，北京(房地产)、天津(房地产)等地也有项目。无论如何，平安地产一直在投资和增长。”

梁连长用“高、中、低”三个字概括了未来商业地产的战略发展。

平安未来的战略是规划开发三条产品线:第一，高端“pafc”金融中心系列，第二，中端时尚“citymall”系列，第三，生活化社区购物中心(养老地产、旅游地产系列)是“cityplus”系列。

根据这三条产品线，我们将商家分为不同的项目，然后根据商家的特点进行微调。超市、服装和餐馆可以分为不同的档次，比如百佳超市(Baijia Supermarket)，它分为汇聚国际精品店的高端国际商店、专注于精品时尚品味的品味商店和专注于平民消费的百佳超市。

一些国内投资集团不太了解这一战略，往往单干，没有高、中、低的商业理念，无法实现最佳的商业效益。然而，零售商和开发商都可以建立产品多样化，这应该是不一样的。

城市广场？深圳转型战略

“接管城市广场？自深圳以来，我们一直有自己的经营理念。在早期阶段，我们花了大量时间与建筑师一起研究一套综合解决方案来解决现在和未来的城市广场？深圳面临的问题。最后，我们创建了一套战略解决方案，称为F、A、C和t。”

“f”代表足总？在立面改造中，我们想成为一个年轻时尚的购物中心。因此，整体色彩布局采用年轻人喜爱的时尚典雅的“玫瑰金”作为立面主色，将打造出一个全新的商业业态，名为“miniboutique triplexflagshipstore”，一个三层的精品复式旗舰店，这也是我们装修的亮点。

“a”指管理物业管理推广。由于这是一个十多年前的商场改造项目，服务人员的形象和能力已经不能满足当今年轻人的消费习惯和要求，所以我们将对老员工进行培训、升级和重新聘用，为提供更高的服务标准做准备。

“C”指的是客户关系管理系统，这是平安地产未来商场的核心竞争力。我们花了大量的时间和精力去研究，希望创造出一个独特的平台系统。

一般的客户关系管理只关注人员流动导向、客户群分析、电子标签和客户分析等。我们相信未来的趋势并不仅限于此。“尤其是城市广场？深圳，一个年轻的时尚购物中心，以18到30岁的年轻人为目标，品牌忠诚度低，个性化特征明显。面对新的消费模式，我们必须创新和提升服务。

以平安为核心，我们有保险、银行、万力通和平安支付。仅这些服务的客户就超过了1.36亿。只要我们利用好这1.36亿用户和商家的相互促进，我们就能创造一个巨大的双赢客户平台，为商家创造无限的商机。平安的这一独特优势将引领商业地产走向下一个里程碑。

最后一步是“t”，优化租户的格式。开发商试图通过单一的奢侈品牌、流行餐饮或流行快速时尚来聚集购物中心的人气，这是缺乏可持续发展的愿景。虽然商店在短期内爆满，但繁荣是一种幻觉，其微薄的租金收入只会导致恶性循环，这将缩小购物中心前面的道路。因此，如果我们想东山再起，我们需要敢于开发一个全新的零售模式。

在梁连长看来，每个企业都应该有核心竞争力。如果平安知道自己的核心竞争力在哪里，就应该充分发挥自己的优势。借助集团的实力，创造市场奇迹。

目前，当商业地产同质化竞争严重时，不乏适得其反的做法。“现在很多购物中心都强调餐饮的比重，但是一个购物中心里的餐厅太多了，以后都回不来了。仅靠餐饮支撑的购物中心不符合可持续发展的规律。”

“这条路与通往和平未来的经验之路完全不同。我们相信，我们必须对症下药，帮助租户开展业务，并保持高效率的业务比率。”梁连长认为，今天同质化的主要原因在于业主缺乏自信，只是抄袭和抄袭，导致品牌雷同。其次，他们纵容商户，从收取租金到扣款，还需要装修补贴，并可能帮助商户购买开发后的商品。如果这种情况持续下去，业主将收不到租金，这可能导致恶性循环，甚至行业的不正常发展。

以下是对平安房地产有限公司商场管理部总经理、深圳平安商业地产有限公司董事长梁连长的采访:

观点房地产新媒体:未来会有全新的商业模式吗？

梁连长:

过去，消费者可能只与租户有关系，而业主只与租户有关系。许多消费者在实体店看到产品后马上上网，或者在百货商店试穿衣服，然后去附近的商店买同样的产品。这就完全分离了购物中心作为所有者和消费者之间的直接关系。所有者和消费者如何建立关系并联系在一起？这是许多购物中心都在思考的问题。

每个开发商都应该有自己的核心竞争力。就平安而言，我们的核心竞争力在于我们强大的金融背景。无论是线上还是线下平台，无论是电子货币还是实物货币，我们总是知道自己的优势并能充分发挥出来，这是我们真正的能力。说到这里，我也应该停下来保守一个小秘密，直到下一次宣布。

我们认为，租户和业主之间的最新关系应该是一种相互帮助的合作关系，业主有责任帮助租户做生意，并保持高有效比例的商业模式。

观点房地产新媒体:有很多住宅开发商涉足商业地产领域。你认为目前的商业地产模式如何？

从2014年到2016年，仅深圳的购物中心就有260万平方米在建。从现在到2025年，中国将建成并开放7000家购物中心，届时中国将有10000多家购物中心，竞争十分激烈。(摘自世邦魏理仕2014年中国零售地产投资指南)

如今，大多数开发商都以城市综合体的形式涉足商业地产，目的是让住宅和写字楼以更高的价格出售。然而，一些不成熟的开发商缺乏长远的经营理念，盲目地租用和填充商场，导致后期严重同质化和缺乏维护，住宅入住后将没有后续发展。

大多数开发商资金充足，但缺乏人才和成熟的长期经营理念。看到不断变化的业务并进行战略管理是成功的最重要途径。

观点房地产新媒体:商业房地产的繁荣已经持续了几年，并受到了泡沫、同质化和电子商务的冲击。你认为在移动互联网时代，商业地产的未来会是什么样？

现在商场最大的问题是什么？首先是同质化。同质化对应什么？差异化。同质化的原因是一些不成熟的开发商抄袭和不做详细的品牌分析而盲目出租，导致购物中心之间的相似性越来越多。对于商业地产行业来说，要走出低谷，我们必须有前瞻性的能力，培养一些本土化的东西。

什么是差异化？差异化是试图做一些市场上没有的事情。我相信未来会有几种商业形式。例如，第一个叫“买你想买的东西”，比如巴黎的香榭丽舍大街和香港的弥敦道。商人投资组合似乎是随机放置的，你可以在任何你想买的地方购买。在这家街头商店里，把不同的行业放在一起是不正常的。例如，在购物中心，也可能根据某个主题以开放模式运行，例如为年轻人设置牛仔地板，以独特的装饰风格在该主题上展示不同的品牌。第二，“混搭购物”是一种跨国经营，不同于一般的集合商店，提供混搭购物体验。顾客可以在不同的商店选择自己喜欢的不同品牌和产品，通过我们独特的平台和手机应用，在试衣间随意搭配自己的风格，让购物更加人性化和舒适。这是我们希望安全建造的道路。第三，本地设计师品牌店“reho”:零售+soho原创设计师品牌。“我们正在寻找一些不可复制的服装，价格相对合适，有自己独特的精品店为我们的客人量身定制独特的服装。我们的目标客户是拥有高消费能力的年轻人。他们追求个性，只有这样才能满足他的购物需求。”在上述商业趋势中，还有一个不可或缺的因素，那就是由形象顾问引导的服务，让每个人都能更多地了解自己和时尚趋势。

这些都是平安未来倡导的商业理念，将会在我们未来的一个又一个新项目中得到体现。我认为这是和平的发展方向。然而，我不同意零售业存在泡沫的观点。房地产存在泡沫，零售也只有一个周期，所以品牌可能会起起伏伏，但它可以通过收购、重新定位、合理注入一些新元素、然后重新包装而重生。

观点房地产新媒体:作为商业地产行业几十年的老手，对商业地产行业的变化最深的感受是什么？

我从1990年开始做商业地产，现在我已经做了近30个项目来见证时代的变迁。我必须知道问题出在哪里，从当年的规划到现在的投资促进和运营，再到协调发展。

在我看来，做生意的关键之一是找到合适的人来经营和管理。未来的管理模式不太注重安全性，也不注重体验。我们应该将百货商场的理念与一般的物业管理相结合，以服务为主，以互动体验为主，让顾客有宾至如归的感觉。

至于这些年来一直讨论的商业话题，事实上，我不认为这叫做崩溃，而是转型。今天，我们必须回答这样一个问题:我们这个行业的人将来如何才能赶上春天。“没有人有能力预测春天，但我们有能力知道方向和预见未来。平安其实有一些清晰的想法，我们现在做的业务是为未来铺路。”