广州一二手房成交同时回暖 开发商慎谈涨价

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“我们没想到会有这么多顾客。在广州万达文化旅游城的销售中心，一位营销顾问对记者说:“现在销售人员正忙于接待工作，公司的许多后勤人员也在支持签约工作。”

同等条件下的房地产还包括越秀滨海悦城、万科黄埔仓库等。它们的共同特点是当天开盘就售罄。自5月份以来，广州楼市交易量猛增，单月新房销售数量创下5年来同期新高，久违的“日本光盘”频频出现。沉寂了半年的广州楼市，显示出深圳楼市“紧追”的势头。

然而，通过采访，记者发现，目前，广州市新房的去工业化周期仍高达18个月。在大量库存的压力下，开发商对提价持谨慎态度。即使在新的公积金政策等优惠政策的刺激下，广州房价的上涨趋势仍面临巨大压力。

五月份新房均价下跌

6月13日上午，32度的炎热天气无法抑制买家的热情。

在广州花都区，万达董事长王健林称，投资500亿元的广州万达文化旅游城再次推出新产品。大约450套阁楼在同一天推出。开业不到一个小时，所有的公寓都被空一号抢购一空，一位温州买家一口气买下了总共150套六层楼的公寓。据了解，在过去的半个月里推出了925套公寓，全部在一个小时内售罄，因此该项目被称为“时间光盘”。

在深圳楼市率先回暖后，一向反应缓慢的广州楼市终于显示出复苏势头。据网易房地产数据中心统计，今年5月，广州新房交易量达到9313套，比上个月增长28%，这不仅创下了今年的新纪录，也是2010年以来同期最高的交易水平。

二手房市场也很火爆。据合肥市房地产局统计，5月份，广州市签订了4259套二手房合同，同比增长121%，网上合同数量为过去两年的第二高。

“市场上最大的变化是增加了许多‘买一送一’的买家。”敏捷地产的一位内部人士告诉国家商报，在“3 30新政”之后，个人出售二手房的免税期从5年缩短到了2年。此外，在第一笔住房贷款结清后，购买第二套房被视为“第一套”标准。许多想改善居住环境的买家倾向于“卖旧买新”，以产品结构为例，5月份，90~120平方米的改良三室成为新屋市场的主要交易力量。

然而，与深圳楼市不同的是，在广州交易量飙升的背后，房价仍徘徊在底部。据嘉里统计，5月份广州新房均价为14328元/平方米，同比下降1.02%，同比下降12.93%。从今年1月到5月，只有南沙的平均成交价格大幅上涨，从9985元/m2上涨到10423元/m2。

净化周期长达18个月

合肥辉煌首席市场分析师李文江在接受《全国商报》采访时表示，虽然市场成交量开始增加，但除了在自贸区的有利条件下带动了中心城市和南沙区的一些优质项目外，大部分房地产没有信心提价，房价上涨势头弱于深圳。最重要的原因是库存压力仍然很大。

据合肥辉煌研究中心统计，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，净化期长达18.5个月，居一线城市之首。相比之下，深圳新房存量面积为369万平方米，净化期仅为10.4个月。

李文江认为，由于深圳长期土地存量几近枯竭，可开发土地面积很小，只能依靠旧城改造和外围扩张，导致近年来一线城市土地供应绝对偏低，导致深圳购房者对未来新房短缺的强烈预期。然而，广州的土地供应多年来一直是充足的，在保证未来新房供应的情况下，购房者应该是相对理性的。

购房需求被转移了

在需求方面，广州正面临巨大压力。龙源资本(Longyuan Capital)研究总监朱新源认为，近年来，以金融市场为支撑的深圳已成为企业家的天堂，股市热产生了巨大的财富效应，推动了购房需求的上升。相比之下，广州经济结构以传统产业为主，金融产业基础薄弱，导致人口吸纳能力弱于深圳。

此外，近年来，随着广佛积极推进“广佛融合”，自佛山4月30日取消限购以来，大量本地住房需求转向佛山市场。据合肥的统计，今年5月，佛山新房交易量达到16138套，创同期新高。“随着广佛交通条件的不断改善，佛山地产受到了大量广州游客的追捧，尤其是金沙洲及广佛交汇的其他地区。佛山和广州之间的价格差距，由一条路，超过1/3，这导致广州房地产市场的需求方面的压力更大。”

为此，中原地产项目部总经理黄桃认为，继5月份广州楼市井喷之后，预计6月至8月份市场成交量将会下降。在巨大的供给压力下，房价的上行压力很大，“去库存化”仍然是市场的主题。预计“金九银十”一到，库存压力将明显下降，开发商将敢于用涨价来考验市场。