上半年北上广深房价普涨现“日光盘” 三四线难反弹

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编者按:2015年年中，在诸多利好政策的推动下，楼市逐渐走出低迷。房地产市场也呈现出新的发展趋势，城市间的分化加剧，土地市场由热转冷，豪宅涌入市场，房企纷纷触网，等等。。为此，Zhongxin.com房地产频道推出了一系列年中计划，解读上半年房地产市场的变化。

中新网6月24日电(房地产频道鲁晓晓)2015年已经过去了一半。纵观上半年的房地产市场，房地产市场已经从低潮走向复苏。然而，值得注意的是，由于供求关系的变化，城市间的房价差异也日益加大。一线城市的房价涨幅明显，甚至出现了“每日光盘”，但大多数三、四线城市仍在持续下跌。

房地产市场的优惠政策已经生效。70个城市的房价总体趋势已经好转

自去年下半年以来，房地产市场的优惠政策陆续出台，尤其是在多重信贷“组合出拳”的作用下。“930新政”和“330新政”包含“不还贷款还房子”、“最低30%利率”、“第二套房最低首付40%”等实质性内容。此外，三次减息和两次RRR减息，以及增加公积金贷款额和放宽各地使用限制的政策，都对推动楼市复苏起了实际作用。

根据国家统计局的数据，4月份，70个城市的房价环比平均涨幅从下降到上升，5月份环比上涨0.7%。上升城市的数量也从年初的2个增加到20个，而下降城市的数量从64个减少到43个。由于一线城市的拉动作用，整体房价呈现回暖趋势。

关于上半年70个城市房价全面上涨的原因，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中信网房地产频道采访时表示，国家出台一系列宽松政策是为了逐步放开过去的房地产政策， 从而恢复市场的本来面目，即通过供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个很好的转变。

房地产协会名誉副会长朱也对中信网的房地产频道表示，正是由于国家出台了一系列优惠措施，信贷政策变得越来越宽松，支持了自住型和改善型购房者，使楼市需求得到集中释放。

一线城市的房价已经“上涨”，而三线和四线城市的房价仍在下跌

值得注意的是，房地产市场的优惠政策对三、四线城市的刺激作用不大，城市之间的差距正在逐渐拉大。5月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房和二手房价格普遍环比上涨，平均涨幅分别为3.0%和3.8%，涨幅最高的分别为6.7%和6.3%。

今年“330新政”后，一线城市房价集体上涨，深圳和北京成为“领头羊”，5月份房价分别上涨6.7%和1.4%。据媒体报道，今年5月，开发商在深圳共推出7138栋新住宅，其中增幅最高的是南山区，同比增长85%。不断出现的“每日光盘”和刷新的地区价格刺激了人们的神经，买家的恐慌肆意蔓延。最近，北京的房地产市场也变得越来越热。据连锁房地产市场研究部统计，截至6月22日，北京已售出4486套纯商品房(不含经济适用房和自住住房)，同比增长33.7%，同比增长109.9%。包括五矿万科乳源和华润？包括橡树屋在内的许多房产价格都有所调整，每套增加2000~3000元。

与一线城市的受欢迎程度相反，三线和四线城市的房价仍处于下行区间。唐山、南充、赣州、惠州等地房价仍有较大跌幅，5月份跌幅最大的城市是唐山，跌幅为0.6%。与房价下跌类似，现在三线和四线城市的房地产市场交易量很难增加。据中原地产研究中心统计，从6月至22日，中原地产监测的54个城市的住宅合同总量达到185，600套，同比增长5.5%，其中一线城市增长最为明显，为9.6%，三线城市为8.1%。

对于城市之间的分化现象，牛凤瑞说，房地产是一个区域市场，比如广州的房子不能在长沙卖，区域差异总是存在的。一线城市的房地产市场相对供不应求，需求压力相对较大，房价容易上涨。因此，四个一线城市从未放开限购。然而，三、四线城市的供给和投资过度超前，需求透支。因此，库存压力相对较高，现在房价很难上涨。

市场前景预测:房地产市场复苏预计不会改变，未来分化将加剧

至于楼市的未来走势，许多专家都持乐观态度，认为下半年升温趋势将持续，但价格分化趋势也将持续。

牛凤瑞认为，中国房地产的长期趋势依然良好，仍处于城市化加速阶段。满足城市居民自谋职业和自我改善的需求需要很长时间。从长远来看，中国房地产的供需旺盛趋势将持续20至30年。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟也认为，下半年房地产市场将继续升温，统计数据普遍好转，表明此前一系列支持市场的政策开始生效，市场预期发生变化，买家信心恢复。易居智库研究中心研究主任严跃进预测，今年下半年，重点城市房价很有可能每月上涨1%，但有必要加强对信贷政策和购房预期的控制。

牛凤瑞分析说:“只要原材料、土地和劳动力成本上升，建房成本就不能降下来，房价很可能会再次上涨。”但房价不太可能在短期内出现过度上涨和大幅反弹，因为从国家宏观调控部门和地方政府以及供求双方的角度来看，各方都在逐渐变得理性，不会出现过度盲目跟进的现象。

此外，张大伟还指出，城市之间的分化将加剧房地产市场的隐忧。目前，大部分企业已经转向一、二级土地收购，导致土地大王频繁出现，市场资源过度集中，购房预期扩大。未来的政策刺激效应将集中在一线和二线城市，而三线和四线房地产市场可能会越来越差，增加崩溃的可能性。(中信。房地产频道)