专家：今年二季度房价将出现回暖拐点

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反映房价短期动态的环比下降在去年第三季度触底，略有改善，但并未逆转。环比先稳定，然后同比稳定。因此，70年2月房价同比跌幅继续扩大，这不是当前楼市进一步降温的表现，而是统计指标的特殊内涵，这是大多数人所不知道的。

根据国家统计局3月18日发布的《2015年2月70个大中城市住宅销售价格变化》，自2014年5月以来，房地产市场继续保持整体下降趋势，70个大中城市整体同比下降幅度高达6%。与1月份相比，在70个大中城市中，有66个城市房价下跌。许多媒体和专家对此数据表示悲观。

房价趋势真的如此糟糕吗？相同的数据会从不同的角度得出不同的结论。从表面数据来看，2月份70个城市的新建商品房价格确实都回落到了一年前的水平；平均而言，2月份70个城市的房价同比下降6%，为2005年以来的最大跌幅。但许多人不明白这是一个滞后指标。

领先指标是环比。2月份，70个城市中有66个城市的房价环比下降，也就是说，它们的房价低于1月份。然而，去年9月和10月，环比下降的城市数量为69个。平均而言，去年8月，70个城市环比下降1.2%，然后连续4个月下降。今年1月和2月，下降幅度持平，下降了0.5%。

换言之，反映房价短期动态的环比下降已经在去年第三季度触底，目前略有改善，但尚未逆转。环比先稳定，然后同比稳定。因此，70年2月房价同比跌幅继续扩大，这不是当前楼市进一步降温的表现，而是统计指标的特殊内涵，这是大多数人所不知道的。

从政策角度看，政策导向有利于稳定房价。政策是影响房地产市场的首要因素。自去年第二季度以来，地方政府相继救市。9月30日，央行和中国银监会发布了支持个人住房抵押贷款的“中央四条”。在刚刚结束的今年“两会”上，李克强总理的政府工作报告很少提出支持改善购房需求，还删除了去年政府报告中出现的“抑制投机性投资性购房需求”。这表明，中央对住房需求的支持将继续增加，下一步可能会出台一些措施，如降低第二套住房贷款的首付比例。

此外，政府工作报告还指出，“住房保障逐步实行实物保障和货币补贴相结合，将部分存量住房转为公租房和安置房。”这将对帮助当地城市和开发商减少住房库存产生立竿见影的效果。宁波等地已出台文件，并开始切实执行这一政策。

再看看市场，住宅交易量的第一次反弹将使空.房价下跌在房地产市场，成交量是一个领先指标，而房价的变化滞后于成交量。去年9月出台“中央四条”后，包括一线城市在内的重点城市住宅交易量开始反弹，12月份的交易量甚至达到了过去5年的月度高点。今年1月至2月，由于春节，交易量下降，但今年3月上半年新建商品房仍比去年3月上半年增长10%。预计未来三个月的营业额将延续去年第四季度的较高水平。

因此，尽管大多数城市的房价仍在下跌，但没有必要过于悲观。对于一线城市和一些二线城市的库存压力很小的城市来说，他们应该看到房价即将逆转。事实上，自去年12月以来，一线城市的房价已基本停止下跌，深圳房价显然已开始上涨。这是每个房地产周期中的独特现象:一线城市率先反弹，其次是二线城市。然而，对于住宅库存压力较大的大多数三、四线城市和少数二线城市来说，尽管2015年的市场应该比2014年略强，但对房价期望过高是不合适的。总体而言，预计70个城市的房价将在第二季度停止下跌，房地产市场“小阳春”将不会缺席。

□杨红旭(上海亿居房地产研究院副院长)