不动产登记全面推进：数据成为落地难点

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核心摘要

15个联络点率先在中国发放房地产权证。在房地产实质性落地的过程中，房地产统一登记的数据，尤其是房地产数据，仍然是房地产登记的一大难点。

我们的记者季瑞坤从北京报道

中国正在大规模地进行房地产登记。

《21世纪经济报道》记者从国土资源部了解到，目前，全国房地产登记的职责和制度建设已经完成。到目前为止，中国已有30多个市(州)和70多个县(市、区)完成了各自的职责和机构整合。

同时，国土资源部选择山东省青岛市、四川省卢希安县、泸州市、广西南宁市等15个地方作为房地产统一登记窗口建设的联系点，引导和加快房地产统一登记窗口建设。

上述15个联络点率先在中国发放房地产权证。在房地产实质性落地的过程中，房地产的统一登记数据，尤其是房地产数据，仍然是房地产登记的一大难点。

根据国土资源部的安排，国土资源部于2015年下半年启动了信息平台试运行，并于2016年对信息平台进行了完善和拓展。

“在信息平台投入运行前，各地要全面清理整理房地产登记历史数据，按照国家制定的数据整合和数据库建设的数据库标准和技术规范，整合本地区的土地、房屋、林地、草原和海域的登记数据。建立关联关系，完善房地产登记信息数据库。”国土资源部房地产登记局局长王光华介绍。

数据是地方房地产登记的一个难题

泸州是国土资源部选定的15个中国房地产统一登记窗口建设联络点之一。联系点是如何在中国统一注册后统一图书证书、信息平台和标准，以及如何具体操作和探索解决方案。

《房地产暂行条例》生效当天，四川省泸州市居民沈青获得了《宅基地使用权和房地产产权证书》，这是中国第一份房地产产权证书。

这也标志着泸州市率先完成了房地产统一登记制度。

参与泸州房地产登记系统建设全过程的北京SuperMap软件有限公司(以下简称SuperMap)房地产事业部副总经理李冯表示，泸州房地产登记的最大难点是房地产登记的数据整合。泸州的住房和土地信息出现在地图上时，并不统一，存在一定的差异。

《21世纪经济报道》记者致电泸州市房地产管理局，了解到泸州市为了全面推进房地产登记，投入了巨大的人力物力来推进各种房地产登记数据的整合。到目前为止，大约有80万份历史土地登记数据和大约310万份住房登记数据，每天需要300多份新的登记数据。

泸州市房地产统一登记数据库的问题不是一个个案。房地产登记的核心和难点在于市县。然而，《21世纪经济报道》记者从采访中了解到，许多市县的数据还有待改进。

一方面，住房、土地、林地等。在各个部门注册。多年来，内容和标准都有所不同；另一方面，市县信息化存在差距，部分县市信息化水平较低。房地产、土地等历史信息仍以纸质为主，存在许多缺陷和错误，有待进一步完善。

“房地产是属地性和不可移动性的，其信息涉及位置、边界、空边界、面积、用途等。，并具有地理信息系统中通常用多边形表示的空特征。随着土地和房屋权属登记的精细化管理，有SuperMap的总工程师梁军告诉《21世纪经济报道》记者，未来的房屋、土地、海洋甚至未来的地下管线都将显示在地图上，实现一幅房地产地图或者一幅房地产和地下管线的地图。

梁军说:“当房屋、土地等各种房产单元的分布数据叠加显示在地图上时，存在的问题将一目了然，这有利于避免空中城堡(山寨房)和一个女人多娶一个(一房多权)。

梁军介绍说，房地产数据的难点在于房地产数据。“房地产数据不仅包括地块和建筑物，还包括描述建筑物内部房地产单元的房地产表和分层住户地图。由于房地产单位面积价值高，数据量大且复杂，数据准确性高。”梁军说，财产登记涉及权利持有人的范围很广，权利持有人的特点是流动性和non-空.性

此外，梁军还介绍说，从房地产调控的层面来看，个人信息也涉及到家庭成员的信息，有必要通过人口数据库实现“以人为本”。

王光华还表示，各地要彻底清理房地产登记的历史数据，整合本地区的土地、房屋、林地、草原和海域的登记数据，建立关系，完善房地产登记信息数据库。

中国社会科学院法学研究所民法研究室主任孙说，该条例的主要目的是整理房地产信息，最大的亮点是登记从分散到统一的变化，这是一个很大的进步。现已在房地产登记处统一登记。这一新的登记制度如何将过去其他部门登记的数据系统化，如何防止登记内容和多方权利的冲突和摩擦？

7月建立信息平台

国土资源部房地产统一登记司司长王光华表示，房地产登记是目前的“反弹琵琶”，即加快信息平台建设步伐，推进房地产统一登记的全过程。计划2015年下半年信息平台试运行，2016年完善和拓展信息平台，2017年全面运行。

从技术上讲，统一的房地产登记系统将体现为四个统一，即统一的登记机构、统一的登记依据、统一的登记簿和统一的信息平台。

梁军解释说，不动产是指土地、海域、房屋和树木等固定物体(登记条例)。房地产统一登记涉及国家、省、市、县四级行政区划，以及土地、住房建设、农业、林业、海洋等多个部门。这是一个非常复杂的系统工程，具有多部门(行业)多层次(地区)的网格化管理特点，最终统一登记职能被分配到国土资源部。

梁军介绍，房地产统一登记信息管理的基础平台是保证房地产统一登记成功的关键，而房地产登记平台必须基于地理信息系统。

梁军介绍说，目前建设统一的房地产登记制度有两种模式。一是建立全国统一的房地产登记系统，可以直接在网上使用，也可以下载安装在本地使用；另一种模式是本地自建，通过标准接口访问国家系统，国家系统的数据应实时更新和共享。房地产登记数据是国家战略信息资源，它将以地理信息空数据库为基础，需要与人口数据库和法人数据库相连接，这将在一定程度上加快我国的信息化进程。

目前，建立统一的不动产登记制度存在一些困难。李冯介绍说，有一些标准和细则需要改进，如注册技术规定、数据库安全和规范、查询管理规范等。

李冯说:“根据房地产登记的要求，很明显可以依法进行查询，但隐私权也必须得到保障，各级部门需要配合，但如何进一步规范查询行为也需要明确。”

“标准是不确定的，可以随时调整和改变。标准的确定不是一蹴而就的，而是一个长期的磨合过程。”李冯介绍道。

王光华介绍，信息平台投入运行后，各地要根据本地信息化工作基础，提前整合对接各类房地产登记操作系统软件，形成统一的认证业务操作系统软件，支持与同级国土、房建、农林、海洋等部门的业务合作。提供同级注册信息查询服务，按照信息平台统一的技术要求预留接口并做好准备。一旦成熟，及时访问信息平台。

交易与登记分离

在李冯看来，不动产登记并不难，但困难在于功能的整合。

截至目前，全国房地产登记职责和机构建设已经完成，30多个市(州)和70多个县(市、区)已经完成职责和机构整合。

“不动产的统一登记涉及国家、省、市、县四级行政区划，以及土地、住房建设、农业、林业和海洋等各部门。它有多个部门(行业)和多个级别(地区)。网格管理的特点是一项非常复杂的系统工程。”梁军介绍说，它的建设还涉及到各部门、各层次之间职能的协调和统一。

“按照国务院的要求，虽然统一的登记职能最终分配给了国土资源行政主管部门，”但由于涉及到房地产、农业、林业等原业务部门的职责分工，可能会出现审批、交易流程和登记分离的现象。”梁军介绍道。

以房地产为例，房地产登记需要统一纳入房地产登记，由国土资源部房地产登记局协调。然而，房地产交易和管理的职能可能仍然属于住房和城乡建设部。

梁军表示，这也涉及到一个重要问题，即如何协调统一相关部门的职能。

参与起草《条例》的中央财经大学房地产法律研究所所长殷飞也介绍说，有必要进一步明确登记与其他行政行为的界限，这对厘清政府与市场的关系具有重要意义。但是，如何保证行政机关的正确合理管理，如何更好地开展衔接工作，还需要一些配套制度加以完善，需要进一步探索和研究。

一些市场人士将房地产登记与反腐败联系在一起。殷飞介绍说，实际上，房地产登记与反腐败没有直接关系。只能说，根据现行法律，有关部门在依法调查或调查时有权进行询问，登记机构也有义务予以协助。

虽然功能整合是不动产统一登记的难点，但其解决对促进分散化具有重要意义。

“房地产统一登记不是一个简单的机构设置和职能整合的问题。多部门、多层次的组织结构、业务功能、业务流程、技术支持和数据保障等多要素复杂系统的综合设计和优化，以及国家和地方、部门和部门等多利益协调问题。特别是信息技术支持下的多部门、多层次的协作问题。”梁军介绍说，它的建立将有利于发展和完善以信息技术为支撑的国家治理体系，包括推动智慧城市建设。智慧城市建设数据库可以实现与房地产登记房屋数据库的数据集成和共享。

中国人民大学法学院教授朱妍表示，这将形成全国范围内、跨部门的房地产产权信息共享，并在房地产登记领域率先实现政府部门间分工合作、共同服务的良性格局。此外，通过信息共享，国土资源、公安、民政、财政等部门可以在信息对称的前提下高效开展各项行政工作，共同提高政府的决策和服务水平。

实施细则启动了立法程序

殷飞认为，房地产登记的全面实施和落地还需要一个磨合阶段，必须有配套的实施细则。

孙也表示，该规定有详细的流程要细化，而且有很多环节需要明确。

王光华说，事实上，《房地产登记暂行条例》也明确提出要制定实施细则。

我们正在抓紧制定《房地产登记暂行条例》实施细则、房地产权属调查细则等相关规章制度。

“现行实施细则充分征求了国务院36个部门和全国31个省(区、市)国土资源主管部门的意见，启动了立法程序，正在按程序加快推进，争取尽快出台。”王光华介绍道。

王光华表示，在起草实施细则的过程中，主要遵循了以下原则:一是以陆地和海域为基础，实行统一登记的原则。第二，充分尊重当前各部门的有效做法，体现继承和发展的原则。第三，目的是完善法规，注重系统可操作性原则。第四，以便民利民为导向，贯彻维护房地产权利人真实权益的原则。第五，确保条例实施前后各项任务的有效衔接和顺利过渡。通过实施细则，努力进一步细化各类房地产权利的登记类型、登记程序、登记要求以及登记机构和人员的职责。

王光华还表示，关于不动产物权调查的指导意见已经形成，预计将尽快出台。

“一般来说，地方政府在履行职责和机构整合的基础上，采用统一的书证，按照规定进行统一的房地产登记，具备基本的技术条件。但是，具体的房地产登记工作主要是在市县两级。”王光华表示，考虑到上述领域需要做必要的技术准备，如业务流程再造、注册系统对接、统一窗口设置等，需要一些时间来磨合。

(编辑:孙小林。如果您对本文有任何意见或建议，请联系jirk@21cbh，sunxl@21cbh)