石家庄楼市“春雷” 一场“专项整治”的升格

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本报记者范石家庄报道

站在石家庄市中心的高楼里，视野中的大大小小的建筑工地都异常安静。一大片裸露的空地面覆盖着绿色的薄纱，远处的几台塔式起重机仍在等待开工的信号。

像这个城市的数百个售楼处一样，位于市中心的“金山湖”别墅项目的售楼处已经锁上了连锁店，关门了，来访的班车也不再准时出现。

首都周边省份正在开展大规模的“房地产开发建设违法行为专项整治”。在经济低迷时期，政府如何微妙地把握“房地产改造”和“稳定增长”之间的平衡，将很快成为一个更加明确的问题。

在这次“春雷行动”中，石家庄所有非法违规项目都被勒令停工，售楼处也被要求关闭。当地在线房地产媒体销售总监表示，在“严打”之下，大多数房地产客户表示，他们将“重新发行他们的证书，然后出售它们”。

“补救措施”已升级

当地一家房地产网络媒体的销售总监告诉《21世纪经济报道》，春节过后，新浪乐居、搜狐分众、新华地产等十几家网络媒体已经在石家庄扎根，从事房地产销售配套。由于竞争激烈，房地产公司通常要求分享网站实际带来的销售收入。

3月13日，河北省住房和城乡建设厅公布了整改结果:2011年以来，河北省共有3386个房地产开发项目，其中违法问题2079个，违法比例达到60%。其中，石家庄市和保定市的违法项目比例分别高达93.8%和84.9%，问题更加突出。

根据石家庄市政府的报告，自2011年以来，石家庄市四个区共报告启动了540个非法房地产建设项目，其中103个是小产权房，311个没有获得土地证书，263个没有获得土地规划许可证，300个没有获得建设规划许可证，366个没有获得建筑许可证，40个没有获得土地证书，并已得到纠正。然而，其中只有54人获得了三个证书，仅占10%。

新华社报道了上述事件。3月19日，河北省住房和城乡建设厅网站的专题页面删除了各市专项整治报告的链接。

石家庄市政府的分类处置方案包括:坚决拆除和回填基坑或地面阶段的违法工程；对已经封顶和停建的违法项目，分类制定整治方案，并依法进行处罚；对于已整改到位的项目(包括2013年专项整治以来已整改到位的项目)，各职能部门将加快办理手续。

土地租赁审计背后有一个共同的逻辑。一方面，土地资源的投入可以吸引投资，刺激增长，从成果中获得提升，这就是“提升激励”。同时，地方政府从国有土地出让中获得收益，这是一种“财政激励”。

然而，2014年10月底，中央纪委检查组对河北省的第一项反馈指出，土地和城市建设中的腐败现象十分突出，领导干部插手工程项目、为亲友谋利的现象屡见不鲜。

“房地产市场监管”立即在河北省上升为一项行动。2014年12月29日，河北省召开了房地产开发建设违法行为专项整治视频会议。会上，副省长姜德果要求:“各地要下决心，重拳出击，彻底清理整顿，向人民负责。”

“大洗牌”

许多当地房地产专业人士告诉《21世纪经济报道》，经过这一轮整顿，石家庄房地产业将面临一场“大洗牌”:小公司将退出，大公司将扩张。驻石家庄的一些大型房地产企业由于经营规范，受整改影响较小。河北的一些区域性开发商将遭遇寒冬。

“过去，通过一些接触和资金，不择手段地开展项目的可能性基本上消失了。”一位当地房地产公司高管告诉《21世纪经济报道》(21世纪经济报道)，由于资金链紧张，他联系的几家地区性房地产公司正在考虑清算后的重组，或者计划打包项目并易手。

据《21世纪经济报道》记者报道，一个为期两年、预计收入2亿元的地方综合项目，在最初投资约2000万元后，以8，000万元的折扣价出售。决定辞职的原因是“这种关系无法消除”。收购方是原桥东区(现合并为长安区和桥西区)政府的一家全资房地产公司的子公司。

在石家庄市房协组织的房地产企业座谈会上，当地房地产企业普遍反映资金链紧张。河北省房协副会长、石家庄市房协常务副会长兼秘书长李在接受《21世纪经济报道》采访时表示，房企在座谈会上的主要要求是资金和申请程序。一些公司报告说，房地产企业需要支付总投资的20%作为农民工的保证金，这太高了。

除了建设过程的规范化，石家庄相应的土地流转制度也可能发生深刻的变化。

2014年12月15日，石家庄市政府第33次常务会议研究并原则通过了《关于进一步规范土地市场秩序的意见》。根据意见，为从源头上杜绝违法建设，从2015年1月1日起，石家庄市中心城区的土地开发应严格“政府主导，有计划管理”，“一级和二级土地开发应完全分开，净用地应储存和供应。”此外，据《21世纪经济报道》记者报道，国土资源部还表示，将坚持“成熟一片，供应一片”的原则。

许多当地房地产界人士估计，如果严格执行“招标、拍卖、挂牌”的程序，将为外国大型开发企业进入石家庄提供条件，也将打击一些小型住宅企业。

根据中国房地产研究中心河北分部的调查，2015年只有19%的地方开发企业计划购买土地，同比下降60个百分点。

新的土地转让规定也意味着地方政府将承受更大的财政压力。然而，当地房地产业人士预测，石家庄市政府2015年的土地出让收入可能有“历史补充账户”。

平衡操作

李认为，大规模违法项目的出现是历史政策、政府管理和开发商三者交织的结果。

房地产界的许多人告诉《21世纪经济报道》，这次非法项目的激增集中反映了七年前的“三年变化”。

2007年12月10日，河北省政府发布了《关于加快城镇化进程的若干意见》(郑绩[2007]138号)，正式提出“开展三年一次的城市面貌大变革”，三年一次的城市面貌大变革正式启动。

同年12月27日，在省会建设座谈会上，明确指出，实现三年巨变的第一步，就是大刀阔斧地把它拆除，坚持慷慨无敌，把土地拆得粉碎，作为招商引资的筹码。

“这么多年一直这么运作。人们已经习惯了。所有者不在乎这些证书，一个愿意战斗，另一个愿意得到它们。因为开发商和买家都没有受到影响。”上述网络房地产媒体销售总监表示。

上述当地房地产公司高管向《21世纪经济报道》表示，如果一个拥有五个完整证书的项目仍在出售，这意味着该项目存在问题；正常情况下是无证开工，清算后补证。

一些极端的例子包括:一些项目被竞争对手限制和拿走，这些竞争对手在“投标、拍卖和悬挂”的过程中恶意“索取利益”。

上述房地产公司的高管告诉《21世纪经济报道》记者，大多数情况下，在收到预售款后，房地产企业“不愿办理土地转让手续”，政府有关部门有很大权力租用空房。

据《河北日报》统计，截至2014年12月24日，最近至少有20名河北省国土房管局局长受到了调查，20多个市县的几十名各级干部受到了严惩。原石家庄市住房保障和房地产管理局副局长、石家庄市房地产协会会长白燕德也在其中。

一些房地产公司在座谈会上报告称，他们在2013年12月支付了超过2亿元的土地出让金，但一年多后仍未获得土地使用权证书，而其他公司获得土地证书两年，但尚未获得规划证书。

根据许多当地房地产界人士的反馈，目前还不清楚整治政策将如何实施。李认为，这是历史遗留下来的问题，处理时要“尊重历史，承认现实”，不能“一刀切”。

《石家庄市房地产市场2014-2015年分析报告》显示，据权威部门统计，2014年的商品房交易记录数据为历年实际交易数，但记录有所延迟，因此实际交易量大幅减少。扣除其他年份的交易后，2014年石家庄市商品房实际交易面积约为327.13万平方米，同比下降10%。

政府将在“强监管”和“稳定增长”之间寻求平衡。

(编辑:彭懿)