华侨城定增80亿 宝能系跻身国企改革

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停牌两个月后，以“旅游+房地产”模式闻名的华侨城(OCT A)(报价000069，询盘)(SZ)，抛出了一项提价80亿元的计划。

对于收入只有300亿元左右的华侨城来说，如此大规模的增加将在很大程度上缓解其财务压力，并有助于其后续的扩张。

根据公告，华侨城计划用这笔钱做三件事:从母公司华侨城集团手中收购武汉华侨城、上海华侨城和酒店管理公司的部分股份，并将这三家公司转变为全资子公司；投资约40亿元开发深圳华侨城西北角两个地块项目和重庆华侨城一号地块项目；30亿元用于还债。

值得注意的是，此次增资后，近年来打造地产版图的民营企业宝能成为华侨城的第三大股东，持有宝能20%股份的前海人寿成为华侨城的第二大股东，这被认为是华侨城实施混合所有制、加快国有企业改革步伐的举措；与此同时，华侨城计划启动股权激励，向296名中高层管理人员和核心业务骨干授予1.21亿股限制性股票。

业内人士认为，光学相干断层扫描系统的拐点再次出现。2006年，华侨城开始了第一次股权激励，公司的发展进入了快车道。开发模式探索和异地扩张速度明显加快。这种“混合所有制%2b股权激励”有望促进公司转型，并开始下一轮的快速增长。

国有企业改革启航

怀着国有企业改革总体规划即将实现的期望，华侨城迈出了改革的步伐。

3月20日晚，华侨城宣布计划以每股6.88元的价格发行11.63亿股股票，筹资80亿元。其中，前海人寿、巨盛华和华侨城集团分别认购5.81亿股、4.36亿股和1.45亿股。

固定增资完成后，华侨城集团的持股比例从56.9%下降到50.77%，前海人寿和巨盛华分别持股6.89%和5.17%，位居华侨城第二和第三大股东

在此之前，前海人寿和巨盛华在华侨城没有持股，这两家公司背后是宝能部门的姚振华。

巨盛华是一家宝能公司。控股股东为深圳宝能投资集团有限公司，实际控制人为姚振华。前海人寿与宝能部门关系密切。虽然没有控股股东，但姚振华是法定代表人。巨盛华持有前海人寿20%的股权，是前海人寿的最大股东。

宝能部门的加入被认为是华侨城加快实施混合所有制的一项举措。海通证券分析师勇(报价600837，求医咨询)分析称，这种混合所有制可能会给华侨城的治理结构带来很大改善

华侨城在公告中还表示，随着中国推进国有企业改革，公司将加快国有企业改革步伐，优化国有资源配置，提升国有资产运营效率。本次非公开发行股票有利于改善公司的资本结构和治理结构，增强市场、管理和资本运营能力。

可见，华侨城将从募集资金中拿出近10亿元人民币，收购武汉华侨城15.15%的股权，上海华侨城9.87%的股权，以及母公司华侨城集团持有的酒店管理公司38.78%的股权。收购完成后，华侨城将拥有这三家公司100%的股权。

华侨城表示，这将有助于整合内部资源，进一步增强公司对其核心控股子公司的控制，提高其整体竞争力和盈利能力。

至于为什么是宝能部门，一位不愿透露姓名的经纪分析师告诉《中国商报》记者，宝能部门近年来在房地产领域扩张迅速，华侨城的控股应该对其房地产发展模式持乐观态度。此外，宝能部门去年从深证叶榛(000006.sz)撤出，手中有更多资金，因此不难理解华侨城的战略投资

值得注意的是，华侨城在固定增资的同时宣布了股权激励计划，并提出向296名中高层管理人员和核心业务骨干授予1.21亿股限制性股票。其中，5名副总裁级高管持股80万股，215名中层管理人员平均持股44.8万股，76名核心业务骨干平均持股26.2万股，行权价为4.73元/股。限制性股票锁定2年，解锁4年，每年解锁25%。

“股权激励是最大的亮点，也是国有企业改革中一项更加务实可行的措施。”上述不愿透露姓名的分析师表示，作为一个中心企业，华侨城如何激励员工和高管是目前最紧迫的问题。

这位分析师在过去的一年里对一些国有企业进行了调查，发现国有企业改革在资本市场上非常活跃，但行业和政府部门对于如何改革以及改革的规模有多大持谨慎态度。在他看来，股权激励听起来不像是一个颠覆性的计划，但它更可行，不会有很大的负面影响。员工和高管的激励问题解决后，后续的改革会更加顺利。

缓解财政压力

除了国企改革的理念，80亿元的融资规模也将缓解华侨城的财务压力，为华侨城注入发展动力

华侨城承认，自2009年完成重大资产重组以来，公司股权融资受到一定限制，主要通过自身业务积累和债务融资支持大规模项目建设投资。本公司计息负债规模较大，资产负债率保持在较高水平。最近三年，公司的资产负债率分别为69.95%、68.53%和66.01%。这已经超过了房地产业64.28%和旅游业36.84%的平均水平。债务融资规模的不断扩大将对公司的生产经营产生更大的压力，也将增加财务风险。

在这种情况下，华侨城迫切需要通过股权融资来增强自身的财务实力。固定增资完成后，华侨城账面现金将超过200亿元。

根据公告，华侨城将分别用募集到的7亿元、10亿元和23亿元资金投资深圳华侨城西北区的2号、3号地块和重庆华侨城的1号地块。

以上三个项目区位优势明显，其中深圳华侨城西北段2号、3号地块位于成熟的华侨城区域，为超高层住宅区，规划总投资分别为17.5亿元和22.1亿元，预计总收入分别为32.6亿元和38.9亿元。二号地块于去年6月开工，三号地块计划于今年5月开工。

重庆华侨城一号地块项目位于重庆市北部新区李佳商务区，是重庆第一个主题文化综合项目。规划建筑面积55万平方米，包括住宅和商业配套设施。计划今年10月开工建设，预计总收入将达到56.7亿元。

当房地产开发进入白银时代，这些项目对华侨城的未来发展至关重要

财务报告显示，华侨城2014年营业收入约为307.18亿元，同比增长9.1%；上市公司股东应占净利润47.75亿元，同比增长8.31%。

不难发现，华侨城的收入和利润增长近三年一直在下降，去年达到了最低水平。2012年至2013年，华侨城营业收入分别增长28.63%和26.35%，上市公司股东应占净利润分别增长21.17%和14.6%。

作为华侨城过去最大的主营业务，去年房地产业务首次被旅游业务超越，显示出些许疲态。2014年，华侨城房地产业务和综合旅游业务收入分别为149.1亿元和151.5亿元。

然而，华泰证券分析师曹(报价601688，咨询医疗意见)认为，华侨城仍具有竞争力，它利用知名旅游品牌低价收购土地，并迅速从房地产开发中收回资金补贴。因为房地产行业快速赚钱的时代已经过去，开发商需要更多地关注未来的运营。

“大多数地方政府希望吸引对欢乐谷等主题公园的投资，以提升城市的文化形象，改善地区投资和消费环境。卖给华侨城的土地平均价格很低。总体而言，华侨城的平均土地收购价格不到20%，在a股房地产上市企业中处于较低水平。”曹对说: