热点:“商业”吃香 卖住宅不如卖商铺——

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但是住房和住房法规，到，到，到，到，到，到，到，到 年初以来，聚焦住宅房地产的万科在商业房地产行业的布局既涵盖了一线城市，也涵盖了沿海三线城市和内陆地区的中心城市。 保利计划将商业地产的投资比例逐步扩大到总投资的30%。 富力地产宣布，年在全国开设16家富力旗下酒店。 龙湖地产、恒大地产、金地集团等纷纷抢夺滩商业地产，华润万家、广百等零售商也从商业切入商业地产，规模空前。

年，万科销售额首次超过1000亿元，创当时中国房公司成绩的最高纪录，但在千亿业绩之后，万科走了“商住二十八分”的产品战略。 也就是说，万科开发项目的80%是住宅，但20%是商业不动产。 这是万科产品上的新战术，“重要的变化之一是开始进入商业地产。 ”。 去年11月以后，万科通过直接拿地、收购项目等方法，向北京、东莞、武汉等城市投入约260亿元开发了商业地产。

大规模投入商业地产的是保利。 据报道，保利从今年开始在广州集中发售100万平方米的商用房地产，当广州住宅市场受到限购的影响时，商业地产将为保利今年的销售业绩提供很大的支持。 根据保利地产的“十二五”计划，年持有商业地产规模提高到总资产的10%，年营业收入计划从20亿元提高到25亿元。

除万、保两巨头外，在房地产领域稍有江湖地位的公司，今年在商业地产上投入了相当大的精力，如富力、合生、珠江等。 在广州出生长大的越秀地产将今年销售目标的40%的压宝直接放在商业地产上。

商业地产的成交继续上升

据统计数据显示，11月，广州写字楼成交面积比上个月上升了近4成。 商店成交934套，环比10月上涨37.96%。 最近一周，11月29日至12月5日，广州写字楼市场成交140套，环比上周增长289%，成交平均价格为44555元/平方米，环比上周超过90%。

其实从去年开始，广州迎来了商用不动产的集中供应期。 今年第三季度，广州天河路商圈花城汇、白云新城商圈5号停机坪等零售商场正式开业。 这两个要点是商业项目投入采用，给市场带来约21万平方米的总新供给，进一步推动广州商业结构的整体提高。 年末，广州的商业地产市场看起来更异常活跃，按新节奏也越来越快。 在住宅市场前景感情依然浓厚的现在，广州的商业地产市场仿佛开启了另一天。 成交量的上升促使推出更多的商业地产项目。 我知道光在天河地区，销售办公楼的项目就有十多个。 今年12月和明年年初正式上市的大型商业项目有四个。 三个位于天河，一个是白云，分别是时尚天河商业广场的一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大楼和广州白云绿地中心的一期。 其中时尚天河商业广场一期，太阳新天地购物中心、天银国际商贸大楼均以租赁方式上市，广州白云绿地中心一期售价为140000元/平方米。

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也有业界人士认为商业房地产主要对严格管制的住宅市场仍然价值最低。 而且明年也没有缓和限制的迹象，开发者为了不陷入住宅市场的低迷而进入商业地产，用“双脚”走路更安全。 soho中国理事长潘石岩认为，目前商业地产仍是投资行业最热的板块，在北京上海的中心地区，商业地产的投资收益率比住宅等其他板块高2-2.5倍。

房企抄底纳地转战二三线城市

成交的低迷使住宅企业们难以度日，作为几年前在房地产领域迅速发展的一线大城市，今年也受到政策的影响最大。 万科、保利这些大型住宅企业今年也能维持良好的销售，很大程度上与这些公司早期布局二三线城市有关。 特别是今年上半年，业界基准公司的销售业绩主要来自二三线城市，像恒大地产一样在全国配置了60多个城市，一线城市的销售业绩在上半年只占今年业绩的5.9%。 8月以后，受二三线城市限购风波的影响，住宅企业在这些地区的推广也受到一定的障碍，但与一线城市相比，二三线市场仍然是住宅市场的重要突破口。 这个迹象在年末特别明显，12月许多大型住宅企业开始打破冷地成交情况，稍微大一点的土地所有地也相继出现，这样的土地成交基本在二线城市。 根据某业界相关人士的分析，在二三线城市限购浪潮平息后，开发者们已经要求新的布局，在二三线城市逆市的土地上反映了住宅企业们低迷的土地市场上“想垫底”。

从一线潜伏到二三线

在严格的限制下，北上广这一一线大城市要继续开发人员们的安乐窝并不容易。 万科、恒大、中海、富力、保利等房地产鳄鱼早就闻到了这种气息，可以说去年年末从今年年初开始进行深水潜水，从一线大城市进入了二三线甚至四线区域。 数据显示，今年7个月前，上述大开发商销售业绩的第一来源落在二三线市场的肩上。 恒大在全中国布局60多个城市，一线城市的销售业绩仅为今年业绩的5.9%。 在最严格的限购政策下，北京的土地市场上连标杆公司的身影都没有出现。

8月以后，尽管受到了二三线可能被限制购买的政策风波的影响，成交也急剧下降。 但是，在布局上，开发者们依然在产品线的下沉道路上前进。 关于是否有限，尽管住宅企业表示担忧，但越来越多的公司没有那么害怕。 合富辉煌首席解说员黎文江在接受记者采访时也认为，对开发者、特别是大型企业品牌开发者来说，实行二三线购买限制不会影响战术布局。

像广州周边的城市、东莞、惠州、中山等，今年上半年受益于广州的限购，可以说新的楼盘还在继续。 下半年，尽管有有限的购买传闻，住宅企业们还没有停下来。 中信地产目前在东莞销售和建设的项目非常多，但据该地区负责人介绍，开盘节奏和经营战术也没有大的调整。 更明显的是还有房地产领袖的万科。 据悉该集团今年刚在二线城市惠州设立子公司，同时开始招募士兵购买马。 进入后，万科有计划进一步增加惠州的投资，继续取得土地。

年末“破寒”的住宅企业没收土地

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合计97比4大于4，等于4大于4 )。 但无一例外，这些土地集中在二三线城市。 业界分解相关人士认为，招商在年末也将在二线市场出手，明显具有“抄写”的意思。 土地市场低潮期部分资金给充足的住宅企业带来的跌停机会，一方面可以减少开发价格，另一方面现在二三线城市没有完全限制购买，这里集中了大量的购买诉求，具备一定程度的利益空间。

大房企业抱团暖御冬

冬天来了，市场冷飕飕的。 在房地产这一资金诉求高的领域，库存清理速度减缓，对公司的运营提出了巨大的挑战。 融资困难，项目开发的最好方法只是合作。 今年特别是下半年，公司在房地产市场共同开发、共同销售的情况很多。 不仅仅是中小住宅企业，很少的大企业也在使用“抱团越冬”的战术。

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据最早的业界相关人士介绍，这种共同模式已经成为许多开发者喜欢使用的开发形式。 与商业领袖合作，可以节约开发价格，但更重要的是，商业领袖的参与直接提高项目的知名度和品位。

以金沙山海名门为例，广百株式会社理事长荀振英认为，金沙山海名门是领导广百集团、广百地产和广物地产精心打造的购物中心的城市综合体项目，具有巨大的市场价值，能够满足当地的市场诉求 “广百集团会给金沙洲地区带来先进的中高级费用商业街。 这是广百集团领导广州“国家中心城市”和“国际商贸中心”定位，推进广佛同城化，以零售业、展贸业、物流业为核心产业，商业地产相结合的3+1模式，广百集团响应政府号召，城市 ”。

大房企业互相拥抱

房企业与域外领导公司的整合是趋势，域内大房企业的抱团更有看点。 2009年，房企大联盟在房地产领域最重要的是广州亚洲运城的开发。 当时，国企、民营企业分别建立了两大阵营，阵营中融入了6家国内大型房地产公司，包括保利、万科、中海、富力、碧桂园、雅居乐。

如果说2009年的大联盟是为了争夺市场，那么今年大房企业的联盟可以说是共同的“抗风险性”。 而且今年大房企业的合作不是比亚运城项目有多差。 今年7月，四大房企业共同开发的天津津南新城正式开幕，是天津的第一个大盘，也是大房企业今年共同开发的大新项目，富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大企业参加。 总开发体量超过三百万平方米。

关于共同开发，中国房地产研究会副会长顾云昌表示:“现在的房地产市场已经进入了强大的联合时代，以共同体的形式成为开发者购买地的优势。” 这种方式不仅可以控制政策的强压，在资金链紧张的大环境中，实现资金共享，更重要的是可以实现风险的均衡。 这种共同建设模式历来只出现在中小企业，但现在万科、保利、招商、绿城等许多大住宅企业也放下架子，特别是在大面积的热点区划上推进共同建设。

除了项目外，定价也是大型住宅企业今年联动的非常重要的方面。 11月29日，soho中国、华远地产、万科等20家知名企业品牌开发者在北京召开发布会，共同宣布成立“中国房地产商竞价联盟”。 房地产商竞价联盟由从事房地产开发的多家知名公司自愿组成，是开发者连接中介企业和购买者的共性、专业性和和平台性一体化的非法人代表文芳阁组织。

记者的注意

商业地产不是“金库”

环境变化，许多法则变化。 以前被认为风险很大的商业地产在限制政策下，反而比住宅市场更倾向于保险的投资方向。 一位业内人士认为，向商业地产迅速发展是国内房地产迅速发展的必由之路，但实际上，这个过程肯定是在政策压力下勉强提前的。 记者说，许多住宅企业将商业地产作为避免将来购买限制令、缓解资金压力的重要方法，但蜂拥而至的商业地产开发和充斥市场的大规模商业项目必然令人担忧。 在限购令下，住宅销售放缓，资金回收变慢，但商业地产的迅速发展也面临着很多问题。

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但现在还没有，不，不，不，不，不，不，不，不，不，不，不，不，但现在，商业项目最重要的经营问题完全没有保障，项目十， “商业与住宅的开发模式不同，必须使用逆向开发的模式，重视规模、配套、定位、周边环境，首要考虑经营和维护。 ’广州做不了很多中小型商业项目。

一般说明开发者在商业炉中钻孔是为了避免购买限制令的压力，加快资金回收。 但事实上，商业地产也面临着大力支持资金链的呼吁。 特别是大型城市综合体项目，对项目的后期运行、管理、经营等，介绍说需要由开发者承担。 在一般住宅项目中，资金的回收期限通常为2~3年。 但是商业地产需要5到10年以上。