热点:上海官方解读上海居住房屋租赁管理办法意见稿——

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4月11日，电力房地产频道从上海市住宅保障住宅管理局的网站得知，上海11日向社会公布了“上海市住宅租赁管理方法(征求意见稿)”，广泛征求了市民的意见。

相关部门破译了那个复印件:

1、《租赁管理方法(征求意见稿)》修订的目的和意义

为了规范本市住宅租赁行为，保障住宅租赁当事人的合法权益，市政府于2004年8月30日颁布了《上海市住宅租赁管理实施办法》(上海府发[2004]29号)，为促进住宅租赁市场健康快速发展而积极 但是，随着经济社会的迅速发展，特别是住宅租赁市场的进一步迅速发展，还出现了一些新情况、新问题，其中的一些规定明显滞后，很难适应现在的现实情况。 具体来说，一是承租人在租赁期间不按合同约定擅自提高租金，擅自解约，租赁期限届满不当拒绝承租人的继续租赁要求，损害承租人的权益。 二、承租人不按合同约定聘用房屋，拖欠租金，拖欠水电煤等费用，损害承租人利益。 三是发生“群租”等不规范租赁行为，损害相邻利益相关者的合法权益和公共利益。 四是房地产商的经营活动尚未规范，住房租赁服务还不健全，管理不完善。 社会各界要求修改完全的管理法规，进一步规范住宅租赁行为的呼声十分强烈。
市委、市政府领导对此非常重视，人民代表大会、政协也非常关心，必须加紧修改租赁方法。 市政府已经制定和颁布了《上海市住宅租赁管理办法》，列入今年的规则正式项目。 去年下半年以来，市房管理局与有关部门合力开展前期调查，把握情况，充分听取各方面意见，然后形成了“上海市住宅租赁管理方法(征求意见稿)”(以下简称“租赁管理方法(听取意见稿)”)。

比较目前租赁市场存在的一个突出问题，我们在修订起草过程中的总体设想是，租赁当事人之间的内部合同关系涉及到“语义自治”等民法基本遵循，第一是示范合同的制定和指导条款的诱惑当事人签订合同的 租赁当事人与其他民事主体的关系，或者涉及公共利益、公共安全的，必须进一步确定和细分市场主体的责任义务，规范市场主体的行为，维护公共秩序。

2、《租赁管理办法(征求意见稿)》的适用范围

《租赁管理办法(征求意见稿)》适用于市行政区域内的住宅租赁及其管理，包括市场化住宅租赁、公共住宅租赁和保障性住宅租赁。

考虑到市政府对经济适用住宅、公共租赁住宅、廉租住宅等保护性住宅的承租人、运营机构、租赁标准等有特别规定，这除了遵守《租赁管理办法(征求意见稿)》外，保护性住宅租赁还必须遵守市政府的相关规定

居住房屋按日(时)、床出租的，以及政府规定租赁标准的公共居住房屋租赁，分别适用于酒店业管理和公共居住房屋租赁管理规定，不属于《租赁管理方法(征求意见稿)》的调整范围。

3、租赁住房的条件和禁止性规定

为了进一步规范房屋租赁行为，保护承租人对房屋的正常居住采用和安全，《租赁管理方法(征求意见稿)》除了以往规定的租赁住宅条件外，还增加了相应的禁止规定。

《租赁管理方法(征求意见稿)》确定，租赁的居住房屋结构及其附属设施必须安全牢固，具备上下水道、电力供应和环境卫生等必要的生活条件，并且其出入口、通道等必须符合治安和消防管理的关系规定。 不符合违法建筑、安全和防灾等工程建设强制标准的房屋、危险房屋、违反规定改变房屋采用性质的房屋不得出租。

《租赁管理办法(征求意见稿)》还确定为原始居住而设计的房间是最小的租赁和租赁单位。 禁止分离、建造、分离和按床出租原始设计的居住房间。 禁止为出租人出租厨房、厕所、阳台、地下储藏室等非居住房间。

4、居住房屋租赁人均租赁面积要求

根据住宅和城乡建设部《商品住宅租赁管理办法》第八条的规定，结合本市近年来住宅租赁管理工作的现实情况，细化了人均租赁面积标准，确定租赁住宅的人均居住面积不得低于5平方米 但是，考虑到租赁家庭租赁生活的特殊需要，“租赁管理方法(征求意见稿)”进行一定的人际解决，确定居住录用者之间的家庭关系时，可以适当缓和。

5、居住房屋租赁登记备案的要求

为了加强居住房屋租赁管理，切实维护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法(征求意见稿)》根据住宅和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定，在居住房屋租赁合同签订后30天内，租赁当事人到家 为了加强住宅租赁登记备案的管理，住宅管理部门建立了住宅租赁登记备案新闻系统，逐步执行网上登记备案，纳入房地产市场新闻系统。

6、居住房屋租赁的租金调整

住宅租赁的租金属于平等民事主体之间的意思自治范围，基本上由合同双方自行协商，在合同中约定。 但是，在租赁期间出租人单方面擅自提高租金的问题也设置了相应的限制。 《租赁管理办法(征求意见稿)》规定，居住房屋租赁期限不超过一年的，租赁当事人必须一次明确租金。 年以上的东西，每年只能调整一次。

7、居住房屋租赁的租赁保证金

目前，房租人一般向承租人领取一定的租赁保证金，但根据承租人的普遍反映，现阶段保证金领取过高，提高了租赁门槛。 因此，《租赁管理方法(征求意见的原稿)》规定租赁人可以自行协商，在合同中约定租赁保证金后领取。 但是，为了保护租赁当事人的合法权益，《租赁管理方法(征求意见稿)》规定，租赁期限在1年以下的情况下，租赁保证金不超过1个月的租赁金额。 租赁期限在一年以上的，租赁保证金不超过两个月的租赁金额。 由此加强租赁市场的指导。

8、对居住房屋转租的限制

为了进一步规范居住房屋转租行为，防止转租，随意提高租金利益，影响租赁市场健康的迅速发展，《租赁管理方法(征求意见稿)》从保护租赁人和承租人权益的立场出发，对转租中的不良行为施加一定限制，对居住房屋

、居住房屋租赁的继续租赁

为了更好地执行中国民事法律中的优先租赁权制度，提高住宅租赁合同的稳定性，以租赁合同的意志自治为前提，《租赁管理方法(征求意见稿)》对继续租赁进行了进一步细分，如果住宅租赁合同对继续租赁已经做出了承诺 未约定的，承租人租赁期满后不继续租赁的，必须提前一个月通知承租人，未事先通知的，租赁合同不定期转移到租赁，承租人租赁期满后也可以继续租赁录用。 承租人继续居住录用期间，承租人需要解除合同的，应当给予至少一个月的宽限期。

10 .对买卖不破租赁和优先购买权制度的规定

买卖的不破租赁和优先购买权是法律赋予承租人的权利，为了更具有可操作性。 就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样，就这样。 。 嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻

碰巧碰巧的是租赁规定了“结构”，为了不影响租赁的通常，租赁必须在房屋转让前就租赁、房间时间等进行协商。

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椰《租赁管理方法(征求意见稿)》鼓励设立专业代理租赁机构从事居住房屋的代理租赁业务，代理租赁机构必须具备适合从事代理租赁业务的资金、人员，建立相应的管理制度。

15、吸引所有者自我管理

房屋租赁后，不仅影响承租人在房屋中的居住录用，还影响相邻业主的权益和小区的管理秩序。 因此，为了吸引业主大会和业主委员会依法增强自我管理能力，加强居住区内住宅租赁的管理。 根据《租赁管理办法(征求意见稿)》，业主委员会征得业主大会同意后，可以根据本住区的住宅租赁情况，制定相应的管理措施纳入管理规章，委托物业服务公司实施管理。 对于租赁当事人违反业主管理规章、损害其他业主合法权益的行为，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除干扰、赔偿损失。 业主对侵犯自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。

16、居住房屋租赁管理中对物业服务公司的要求