商业地产欲演资本为王

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以万达登陆香港资本市场为节点，旧的商业地产时代已经远去，新的时代正在开始。

东方房地产金融周刊

截至1月5日，万达商业地产的股价收于48.8港元，较发行价48港元上涨1.7%。

旧模式结束

自上市以来，万达的股价一直在发行价附近徘徊。对此，东方证券高级分析师张琦向《东方地产金融周刊》(以下简称“东方地产”，东方地产微信:东迪禅)表示:目前，香港市场资金短缺，整体环境一般。二级市场仅募集到6亿元，仅占总股本的15%左右，这进一步表明万达ipo仅提供了后续融资渠道。

此外，根据招股说明书中的信息，万达的销售毛利率从2012年的50.6%下降到2014年上半年的39.1%，因此不难理解资本市场为什么这次没有急。

韩毅中国高级研究员魏峰告诉东方房地产:目前，中国市场的商业地产发展遇到瓶颈，空许多一、二线城市的商业写字楼出租率仍然很高。据统计，仅成都在2014年就有一个商业空入住率高达30%,这样的市场环境也使得市场观望情绪浓厚，这在股票价格上更为明显。过去几年，中国房地产市场的复苏仍不尽如人意，快速扩张模式仍让人心存疑虑，这将影响投资者对万达的估值和判断。

资本为王

10，000种标准产品的特点是快速扩张。然而，随着传统的抵押模式的终结，持有商业地产的租金回报将变得更加关键。

然而，行业形势不容乐观。如今，商业地产市场同质化越来越严重，许多城市的商业综合体趋于饱和，导致行业竞争激烈。

过去，偏爱北京、深圳的中央企业已经开始进入三、四线城市。余姚华润彩城和中粮烟台欢乐城正是万达的主战场。与万达民营企业不同，中粮集团、华润集团等央企依靠母公司资本运作融资渠道更加顺畅，在政策和融资方面的优势不言而喻。然而，随着万达在资本市场融资渠道的开通，万达在资本市场的不足之处有望得到弥补。

在资金的帮助下，商业地产开发商的战略思维也发生了变化。王健林规划的万达城不再是一个标准化、可再生的产品，而是融入了当地文化和地域特色。例如，韩秀在武汉(房地产)中央文化区的表现，西双版纳万达城和桂林(房地产)有独特的地方项目，同时，其他开发商正在对万达施加潜移默化的影响。

冯伟告诉东方房地产，新鸿基、华润、中粮和太古等公司背后有一个强大的上市融资集团，它们通常可以以较低的资本成本投资商业房地产项目的开发和运营。中央企业的经营模式相对稳定，而香港企业在企业控股方面相对领先。万象市华润置地从征地到开工的36个月内得到控制。自1999年华润万象市首个商业项目深圳(房地产)以来，购物中心于2004年开业，但在万达的影响下，大家都加快了脚步。华润置地2003年年报披露，未来4年将有18个新的商业地产项目，中粮集团官方网站显示，该公司预计在2015年前开业。

如果华润和中粮以增值商业运营的方式做商业地产，执行成本按5%计算，回报率估计在8%~9%，可以收回成本，但在万达，执行成本接近90%，需要更快的资本回报来支持其扩张。旺达的胃口不止于此。ipo只是开始。