房企再融资新思路： 抓热点+谋跨界

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记者少昊编辑孙芳

随着政策的不断放松，地产股的再融资也在加快:2月7日，荣盛发展(002146，古坝)宣布，计划为其房地产项目的建设筹集不超过57亿元的资金，并偿还银行贷款，这已成为另一个最新的地产股再融资案例。据《上海证券报》统计，自2014年12月初以来，包括太和集团和远洋控股(000046)在内的十多家a股上市房地产企业开始增加收入。不同于以往房地产热时被诟病的“先圈钱后圈地”的再融资模式，这次再融资热潮有了全新的理念，许多上市房地产企业都将资金投向了政策热点和跨行业发展。

荣盛发展“借风”，京津冀一体化

荣盛发展公司2月7日宣布，计划以每股不低于13.58元的价格向不超过10个特定目标发行不超过4.197亿股的股票，筹资总额不超过57亿元。其中，公司控股股东荣盛控股将以现金形式认购股份，股份总数增加10%。

荣盛发展非公开募集资金将主要投资廊坊华宇城、廊坊白鹭岛、沧州金秀大厦(房地产)和南京文成西苑(房地产)四个项目建设，其余8亿元用于偿还银行贷款。

考虑到公司实际控制人耿建明目前控制着上市公司68.63%的股份，此次增持不会导致荣盛发展控制权发生变化。如果本次发行股份不超过4.197亿股，荣盛控股认购10%，则本次发行完成后，耿建明实际控制的股份比例为58.05%。

值得一提的是，荣盛加快发展的规划用大量的文字描述了京津冀一体化的战略意义。公司认为，京津冀一体化将极大地促进区域内公共服务的一体化，促进区域经济的共同发展。“总体而言，京津冀一体化发展战略是公司未来主营业务发展的重要契机，有利于公司的长期健康发展。”

荣盛发展表示，通过这一固定增长，公司将进一步深化在京津冀地区的发展，符合国家“两横三纵”的城镇化战略格局和“京津冀一体化”的发展规划。

政策放松缓解了对资金的渴求

1月16日，中国证监会发言人表示，涉及房地产业务的上市公司再融资、并购将不再由国土资源部进行事前审查。这似乎是一个简单的政策调整，但实际上是有意义的。取消上市房地产企业再融资的预审，不仅大大提高了房地产企业再融资的效率，也意味着房地产市场多年来已经从行政监管向市场机制监管转变。

上述消息公布后，许多上市房地产企业宣布将在很短的时间内开始再融资，以缓解他们对资金的渴求。

短短一周内，太和集团(000732，古坝)宣布了增加收入的计划，随后国兴地产(000838，古坝)宣布修订增加收入的计划，而法华(600325，古坝)也宣布了增加收入的计划。其中，国兴地产的调整方案直接将固定价格从每股6.21元上调至8.02元，将已发行股份数调整至1.31亿股，并将募集资金总额调整至10.5亿元。

这只是开始。之后，苏州高辛(600736，股份)和世界银行(002285，股份)宣布修订固定收益计划，而远洋控股直接提出高达120亿元的巨额筹资计划。

对此，一些研究机构表示，预审政策的调整将为长期困扰市场的上市房地产企业的再融资、并购扫清障碍。显而易见，一直渴望获得资金的“高杠杆”房地产企业不会错过这个机会，再融资热潮受到冲击也就不足为奇了。

根据1月份的数据，凯撒事件明显影响了房地产企业的海外融资。统计数据显示，住房企业的海外融资大幅下降。1月，仅有7家企业宣布在海外资本市场融资，融资总额为158亿元人民币，而2014年1月有21家企业在海外融资，融资总额为600亿元人民币。减少是非常明显的。

需要指出的是，人民币贬值预期也成为房企再融资“回笼”的一个重要原因。有业内人士分析，虽然利率是固定的，但汇率波动会增加以外币结算的公司的还款负担，并变相增加海外融资成本。

筹款项目有助于跨境发展

值得注意的是，与以往相比，上市房地产企业的再融资发生了新的变化——一些房地产企业开始将募集的投资资金用于房地产以外的项目，这被视为公司未来的发展方向之一。

例如，如果远洋控股大量再融资，其筹集的120亿元将用于增加民生证券的资本50亿元。同时，公司将投资不超过17.85亿元人民币购买部分闽安财险股权。通过双管齐下的方法，海洋控股“房地产+金融+战略投资”的运营框架日益完善。

对于房地产上市企业的频繁跨境，一些业内人士认为，在土地成本和融资成本不断上升的背景下，品牌房地产企业延续过去的“圈地”模式是不可取的。与此同时，住宅开发的利润率也在逐渐下降，这使得原来住宅企业基于纯住宅业务的思维已经过时，因此有必要考虑依托房地产行业进行业务多元化或“跨境”转型。