去库存仍是稳楼市主题

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[短期内减少库存只是一个方面。盘活存量资产还包括其他方面，如测绘房地产市场的存量资产，那里有太多的存量资产，未来的土地供应应该严格控制]

4月30日，中共中央政治局召开会议，讨论当前的经济形势，并向房地产市场发出了明确的信号。

会议提出:“要改善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”业内人士认为，这是为了继续出台税收和信贷政策，以鼓励购房，从而消化住房库存，刺激房地产开发投资。

中原地产首席市场分析师张大伟分析《中国商报》称，经济稳定增长的关键是稳定投资。在固定资产投资中，房地产开发投资占20%以上，上下游产业链投资占40%以上。因此，房地产市场的稳定健康发展仍然是经济稳定增长的关键。“第一季度经济下行压力相对较大的一个主要原因是房地产市场表现疲弱。”

根据国家统计局的数据，第一季度全国商品房销售面积为1.8254亿平方米，同比下降9.2%，降幅比1月和2月缩小了7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降了9.8%。房地产开发企业征地面积4051万平方米，同比下降32.4%。

在一些省份，房地产市场的低迷增加了当地经济的下行压力。例如，海南省第一季度的经济增长率仅为4.7%。海南省政府秘书长胡光辉表示，由于房地产市场低迷，海南房地产开发投资增速大幅下滑，新开工项目不足，加上今年棚户区改造尚未启动，在一定程度上影响了固定资产投资增速。

据湖北省统计局统计，今年一季度，全省房地产开发投资达到656.95亿元，同比增长5.7%，同比下降15.4个百分点，为近十年来的新低。

在销售疲软的情况下，房地产市场的库存也创下新高。数据显示，截至3月底，全国商品房销售面积为6.4998亿平方米，比2月底增加1076万平方米。

张大伟表示，房地产市场的库存仍在增长，这表明房地产市场尚未完全稳定，因此去库存仍将是目前和未来房地产市场政策的主要焦点。因为只有当库存被移除时，住房企业获得土地和投资的意愿才会增加，并且会有稳定投资的希望。

上海易居房地产研究所研究员严跃进分析了《中国商报》。为了节约，一方面，政府鼓励房屋企业转卖出租，购买商品房作为经济适用房，并减少商品房的建设。另一方面，通过振兴需求方，包括刚性和改善需求，库存得到积极消化。

例如，吉林省住房和城乡建设厅建议加大棚户区改造普通商品房、安置房和公租房回购力度，通过棚户区改造促进现有商品房销售，力争货币化安置达到20%以上，消化60平方米以下现有商品房2.6万套。

严跃进认为，在刺激需求方面，地方政府现在正在做的是出台一些应对措施“3？“30新政”的地方版，包括第二套房首付下调、公积金贷款政策等。中央政府今后是否会进一步出台一些政策，关键在于交易量是否会上升。”如果交易量较慢，后续可能会有一些相对较大的政策。"

然而，在严跃进看来，短期内去库存化只是一个方面，盘活现有资产还包括其他方面，如在房地产市场上发现现有资产，在现有资产过多的地方严格控制未来的土地供应。就土地而言，相应的存量资产也应得到盘活，如在重点城市改造中将工业用地改造为住宅用地。

例如，5月1日开始实施的《上海市城市更新实施办法》，提出在满足区域发展定位和国家规划土地法规要求的前提下，允许土地使用性质的兼容和改造，鼓励公共设施的合理集约设置；在整个空地区对建筑高度不敏感的地区，允许适度增加高度，紧凑地建造，并改变高度以开放空.

目前，房地产市场正面临着改革的“机遇之窗”，变化多端，投资增长缓慢，市场分化明显。严跃进说，除了供给方面的调整外，盘活现有资产，建立房地产市场健康发展的长效机制，也意味着房地产市场的调控要从过去的供求关系的调整转向分配方面的调整，比如，通过央行的货币政策和财政补贴形成组合拳，引导市场需求。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示，建立房地产健康发展长效机制的关键是解决全社会对稳定住房政策的期待问题。核心是建立覆盖全体居民生活需求的供给体系，辅之以配套政策。新华社