北京商住项目库存量达36800套 陷入竞争“红海”

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供应增加和不包括商业和住宅项目的优惠新抵押贷款政策相结合，使得北京商业和住宅项目的销售“面临巨大压力”。实习记者孔令杰照片

“3？在30年代“新政”的刺激下，北京住房市场的交易呈现出量大价高的稳定趋势。然而，这个曾经的“香饽饽”商住项目却变成了一顿“冷饭”。

最近，根据机构统计，北京的商业和住宅项目库存很高，达到36，800套，创下近10年来的最高纪录。在房山、大兴、通州等高库存地区，商业和住宅项目已陷入“红海”。

商品房交易连续两年下降

由于不受限制的购买和低总价的优势，商住项目近年来受到了有需要的投资者的青睐，一些位置优越、交通便利的项目一度风靡市场。

在过去的两年里，东亚新华和盛拥有大量的商品房。

北京东亚新华商住项目主要包括东亚尚品太湖和东亚五环国际。根据北京市住房和城乡建设委员会的网站数据，位于大兴区的东亚五环国际已将213套住房转入现房销售阶段，但3号楼只签了43套。

同样的情况也发生在和盛世界村和和盛世界花园。据悉，2011年12月，合生世界花园获得了6栋、7栋和8栋商业建筑的预售许可，截至目前，仍有269套套房尚未签约。项目附近的和盛世界村早在2010年10月就获得了2-9号商业建筑的预售许可证。目前，5号楼已转让给现有的房子出售，但仍有100多套房出售。

事实上，北京的商业和住宅市场的营业额已经连续两年大幅下降。数据显示，2013年商业和住宅产品的平均月营业额为2198套，2014年下降至1112套，同比下降50%；2015年第一季度，商业和住宅产品的平均月营业额进一步下降至782套，降幅高达30%。

受交易量影响，交易价格也略有下降。据雅豪机构统计，今年第一季度，北京商品住宅平均成交价格为21959元/平方米，较2014年的22331元/平方米略有下降，降幅为2%。

商业和住宅库存很高

曾几何时，北京的商业和住宅项目的销售业绩非常好。洪钟京华像素也达到了95.41亿。岳国际也有40.84亿元的销售额。

值得注意的是，这些热销项目的开盘时间大多集中在2009年至2012年之间，而目前的市场政策和供求环境发生了重大变化，住宅和商业及住宅市场的销售差异日益明显。

“优惠政策并未覆盖商业和住宅建筑，而是转移了商业和住宅建筑的居者有其屋需求。最近的两项新政策是针对住房的。在购买第二套住宅的首付比率由60%或70%下降至30%或40%后，商品房的首付比率仍维持在50%。”郭毅，雅豪机构营销总监。

同时，据了解，虽然房地产年限为2 -5年的商住产品营业税也可以享受优惠待遇，即从过去的全额征收到差别征收，相同年限的普通住宅改为免征营业税，这无疑使购房者的选择天平向普通住宅倾斜。

另一方面，北京商品住宅的同质化是影响拆迁的深层原因。根据雅豪机构的数据，2014年北京的商住产品供应进入快车道，当年的供应量达到23，987套。2014年，商住市场由供不应求突然转变为供大于求，商住市场供需比例攀升至2: 1。2015年，商住楼供大于求的市场形势不但没有得到缓解，反而变得更加严峻，一季度供求比例再次上升至3: 1。到目前为止，拥有40年或50年产权的商品房和住宅存量高达36800套，创下近10年来的最高纪录。

本刊作者/新京报记者杨

见习记者孔令杰

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通州太湖销售差异化

太湖作为通州房地产市场的一个新领域，已经销售了万科、泰和、东亚新华等多家房地产企业推出的商业和住宅产品。

万科太湖新城开业？五号楼位于通州区东五环路外。记者最近来到了项目现场。据该销售人员称，该项目的第二阶段于今年3月开始，共有400多套精装阁楼公寓，剩下的不到100套，平均价格为2.6万元/平方米。

据项目销售人员介绍，由于市场回暖，计划于下半年开业的第三期工程已于5月4日中午结束。现场的一位买家表示，这个价格是可以接受的。“如果万科支持的所有大型商业广场都在未来建成，如果人气强劲，租金可以出租。”。

“最近，该项目将推出4号商住楼，价格尚未确定。目前出售的10号楼均价为16500元/平方米，总价为57万元/套。”据东亚尚品太湖的销售人员介绍，附近的东亚印象太湖也有商业和住宅产品，也是由东亚新华地产开发的，平均价格约为17000元/平方米。

北京市住房和城乡建设委员会网站显示，去年8月23日，东亚尚品太湖取得了4栋建筑的预售许可证，共有1869套，但截至目前，只签了71套；在东亚印象太湖的三个商业和住宅建筑中，有1757栋房屋被批准出售，还有大约1400栋房屋尚未签约。

该地区某项目营销负责人表示，太湖板块各项目商住产品的去产业化存在一定差距，主要受产品设计和周边规划的影响。但是，项目集中度适中，客户竞争不太激烈，有利于整体市场。

房山具有高度的同质化

如果说通州的一些商业和住宅项目会因质量下降，那么房山的情况就不那么乐观了。

5月5日，记者来到房山长阳半岛中心城售楼处，大厅里只有一群买家在咨询。据该销售人员介绍，该项目于去年11月开始实施，共推出了519套4.2米高的阁楼公寓。现在还剩60多套公寓，优惠后平均价格为18500元/平方米。房产检查员说:“我刚来北京三年，还没有定下买房的目标。”我只能用手头的钱购买小型商业和住宅建筑。它离地铁和公交枢纽站不远。如果其他配套设施更加完善，就应该能够保持其价值和增值。然而，当与水和电做生意时，日常生活的成本更高。我会再考虑一下的。”

在中环对面的西岳双子座的第一个售楼处，也有一个正在咨询的买家。据该销售人员介绍，“去年12月份推出了288套公寓，现在还剩80多套。”现有阁楼房，特价18500元/平方米，19500元/平方米。”

记者来到良乡大学城附近的首开西岳瑞福，没有找到买主。据销售人员介绍，该项目高3.5米，装饰精美。16号楼的350套房将于4月移交，剩下约50套，而15号楼的300套房将于6月移交，剩下约30套。现在有3万到10万个活动，优惠后的平均价格约为1.8万元/平方米。

雅豪机构营销总监郭毅表示，房山的大部分商业和住宅项目都是4.2米高的阁楼，实际利用率和空房的感觉并不优越。此外，产品同质化严重，库存居北京前列。“可以出售的价格在18000元到19000元/平方米之间。如果单价超过20，000元，交易量将受到影响。除非整体市场环境明显好转，否则房山区的整体交易量可能会上升，但消化库存仍需要一个周期。”