YOU+火了：黏住年轻人 就不愁没钱赚

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[将来，如果你不注意对流浪者的照顾，你会不好意思出来租房子]

为年轻人提供租赁住房的You+国际青年创业社区(以下简称“you+”)似乎无论走到哪里都会火起来。

4月26日，您+北京苏州桥店正式开业，雷军、罗振宇等加盟。作为其平台，300多位首席执行官、创始人和企业家参加了此次活动。

短短几天内，这家商店几乎没有剩下什么房子了。

大约与此同时，友+正在筹备在广州、上海和北京开设近10家门店，不久将陆续开业。

刘阳已经为这些新店跑了几个月了。作为you+的创始人，刘洋总是亲自动手设计产品，他必须注意洗衣机的摆放方式。

《中国商报》的记者花了一个多月的时间采访刘洋，这是幸运的。我听说自从you+走红后，刘洋很少接受媒体采访。

他告诉记者，友达将以北京、上海、广州和深圳为主要城市，进行快速的连锁扩张。到今年下半年，你+也将完成B轮融资。

家和感觉

“你+的气氛很热烈，让人想安定下来。”2014年1月，刚到广州的惠惠住在友+白云百信店。

这位来自杭州的90后女孩，天性喜欢玩耍和社交，在约好去看你+公寓并签了一年的租赁合同后，她很快就被感动了。

为了促进年轻人之间的交流，you+设立了“家庭规则”，房客被称为“家庭朋友”。每个家庭朋友每个月都需要认识10个新的家庭朋友，并定期举行人气王比赛。格雷·格雷是他店里两项比赛的冠军。

“我经常去门口，大多数人都知道，随时都可以找人聊天。这里也有食堂，下班回家也有吃的。”格雷高兴地说，你+有“家”的感觉。例如，她经常胃痛，有时胃药用完了。只要她在人群中大喊大叫，一些家庭成员就会送药。

这是我大多数家人和朋友被你吸引的地方，也是刘阳创业的初衷:为城市青年提供一个避风避雨的地方，一个有爱相伴的家。

“我在这个城市已经漂泊了十多年，知道年轻人的痛点。对这个市场的研究越多，空厅就越有趣。”在电话的另一端，刘洋回忆起他创业时的艰难时光。

2011年，刘洋卖掉了他在上海的房子，和刘欣一起去了广州，签下了位于海珠区凤凰街的原高露洁牙膏厂，并开始了为期8个月的公寓装修。

“这家店的装修时间最长，因为我们没有任何经验，很多东西都是在做改变的同时一步一步探索出来的。”刘洋说道。

最终，旧厂房被改造成133套阁楼公寓，每套20多平方米，配有独立浴室、沙发、衣柜、榻榻米和小阳台。家人朋友也可以自己修改。

2012年6月1日，友+广州凤凰店正式开业，一个多月后，133间客房全部租出去。几乎所有后来开业的商店都在开业后一个月内遭到抢劫。

每个人都知道下面的故事。你在很短的时间内从雷军那里得到了1亿英镑的投资。

有趣的是，you+采用预约制度，先筛选租户，这与之前的租赁流程有很大不同。

最著名的筛选标准是"三不出租":45岁以上的人不出租，已婚有子女的人不出租，不喜欢交朋友的人不出租。刘欣曾向记者解释说，这样做的原因是you+定位年轻人，想成为终极青年社区。

让家庭成员最有归属感的是由you+提供的大型公共空客房:在公寓的中心，you+开了一个200-300平方米的大厅，包括酒吧、沙发、台球、迷你影院、健身房等。

这相当于为家人和朋友提供了一个长期的休闲娱乐场所。许多家人和朋友会在晚上聚在大厅里聊天和看电影，还会不时举办各种分享聚会、生日聚会和节日聚会。你+所做的一切都极大地改善了居民的粘性。

刘洋说:“你+所做的是一件感伤的事，是对在城市中漂泊的年轻人的一种真正的关怀。事实上，这提高了中国长期租赁公寓的门槛和服务水平。以前很少有人这样做，但将来，如果你不注意照顾流浪者，你就很难出来当一套公寓。”

如何处理这个项目

You+很有名，但是它在里面是如何工作的却鲜为人知。

刘洋回忆说，2011年他开第一家店时，总共花了800多万元，其中300多万元相当于学费。由于缺乏经验，刘洋和刘欣先付了100多万的房租，拿着房租研究产品，边做修改边慢慢摸索经验，前后花了8个月。

当我们到达第二家店时，店主提供了一个免租金的装修期，这将总成本降低到大约500万英镑，并将时间缩短到100多天。

慢慢地，你已经探索了一套从接手项目到重建项目的方法。

第一步是找一所房子。刘洋透露，友+已经组建了专业的开发团队，项目来源主要是市场上的商业项目，比如一些闲置的楼盘。在发现这个属性后，开发团队将立即评估它是否可以被改变成you+的格式，如果可行的话，与所有者协商。

什么样的项目适合你+格式？据刘洋介绍，基本条件是交通便利，生活设施齐全，最好是单栋建筑，不与其他建筑重叠，这样可以更好地做好家庭文化。

政府也会给你提供一些房子。由于优+主要为年轻人提供住房和服务，符合两会提出的“大众创业与创新”的要求，一些地方政府对优+项目表现出浓厚的兴趣。

“我们在杭州的项目之一是由政府提供的。去年，杭州市政府相关部门专门找了你，希望你能把这个项目办好。但是，租金是根据市场价格计算的。”刘洋说道。

前不久，广州市市长陈建华率队视察了优+宝刚店。他充分肯定了you+模式，并明确表示广州市政府将制定政策支持年轻人的创新和创业。

项目谈妥后，你+会先付定金，业主会给一个合理的免租期。you+将在免租期内设计和重建项目，该项目将在大约150天内完成。

装修是关键环节，它决定了你+产品是否会受到年轻人的青睐。You+有一个专门的设计部门，它最终会根据每个项目的特点、过去积累的数据以及家人和朋友的意见来制定一个设计方案。

其中，空之间利用率的优化非常重要。您必须尽最大努力打造一个20平方米的小房间，并挤出足够的公共区域进行多功能设计。例如，一个小会议室可以打乒乓球、看电影或举行聚会。

刘洋表示，该项目的初始成本主要包括定金和重建费。对于一个200套住房的项目，重建费用约为1000万英镑，押金约为300万英镑。

后期成本包括租金和运营成本。租金因城市和地段而异。目前，优+更注重控制运营成本，主要是通过减少管理人员的数量。商店经理的人数已经从5人减少到3人。

虽然管理人员的数量减少了，但服务水平不能降低。你们每个商店都会定期举办活动，包括电影、研讨会、生日聚会、旅行、舞台比赛、兴趣小组等等。

“在手术过程中，你经常征求朋友和家人的意见，不是表面的工作，而是实际的行动。”格雷说。

在外部租金方面，刘洋表示，这是根据“超性价比”原则确定的，一般等于或略低于周边房屋的价格。我希望扩大规模后，价格会降下来。

寻求与开发商的合作

除了you+，越来越多的企业家甚至开发商加入了长期租赁公寓市场的竞争。

集中式长期租赁公寓，如新学校公寓和魔方公寓，以及分散式长期租赁公寓，如优科一佳和蘑菇公寓。

我们的记者最近参加了一个投资和融资会议，并不缺乏长期租赁公寓的创业项目。

一家风险投资机构的高级投资者告诉《中国商报》记者，年轻一代的住房消费观念正在发生重大变化，中国的长期租赁公寓市场仍处于起步阶段，未来市场非常大。

作为最热门的公寓品牌之一，优+正在加速扩张。

去年9月，在雷军的带领下获得顺伟资本的全面融资后，友+签署了一系列租赁合作协议，将在北京、上海和广州共投入3000多间全新居住理念的客房。其中，您+北京苏州桥店已经开业。

据了解，友+计划在2015年超过10，000套房子，主要集中在北京、上海、广州、深圳和杭州，并向外界抛出绣球花，希望有更多的合作伙伴。

5月6日，市场消息称，友+和景瑞地产将在上海共同打造迷你公寓产品。景瑞房地产执行董事、执行副总裁杨铁军对媒体表示，双方合作项目在上海宝山区建设，中标方为景瑞，将打造总面积20万平方米、总价约60万元的精装修产品，预计今年第四季度启动。

游+告诉《中国商报》记者，游+是真的在谈与景瑞地产的合作，具体的合作模式还没有确定。此外，您+还在与时代地产洽谈合作事宜。

“万科也找到了我，并表示希望你+能有机会与万科的单个项目合作。”刘洋在最近的一次推广会议上说。

事实上，万科很快将在广州和深圳的万科云项目中推出面向企业家的长期租赁公寓，目前还不知道万科和优悦会之间是否有合作。

然而，面对多党竞争，刘洋显得“冷静”。他认为，长期租赁公寓市场足够大，没有人能完全承受。you+的核心竞争力在于创业初衷带来的高用户粘性。“别人只能了解你的长相，却无法了解你最初的意图。”。

在利润的问题上，刘洋也很坦白的告诉记者，你+目前是盈利的，但是赚的不多。

“将来，会有很多利润点。只要我们尊重年轻人并与他们保持良好的关系，他们可能愿意给我们食物、衣服、住房和交通。这只是一个类比。只要我不贪婪，我期待着他们将来愿意和我们在一起产生什么样的火花。”刘洋说，我希望守住自己的心，不要误入歧途。