交房两年还垫着首付 沈阳开发商为降库存也是“拼了”

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几天前，一家房地产专业报纸报道，一家大型房地产企业因资金短缺，关闭了东北所有在建项目。于是，人们开始重新审视沈阳楼市。

辽宁省省会沈阳位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是中国东北最大的城市，但在这里受挫的不仅仅是上述大型房地产企业。记者发现，在沈阳当地开发商眼中，整个沈阳楼市并不十分乐观。

日前，记者前往沈阳进行深入采访，以了解沈阳楼市的真实情况。

■状态:有许多低首付和零首付项目

根据嘉里数据系统，截至5月29日，基于过去三个月的月平均交易量，沈阳市商品房的去化学周期为38.92个月；从近6个月的月平均成交量来看，沈阳市商品房退(换)租周期为27.53个月。

库存消化周期是库存与前三个月销售周期的比率，在一年左右相对平衡。如果高于18个月，则供大于求；如果低于6个月，则供大于求。

高库存迫使开发企业尽力进行营销。开发商为了经营而支付首付款的情况并不少见。

在接受《国家商报》采访时，沈阳一家房地产公司的营销总监表示，他正在尽最大努力赢得客户的访问，并增加优惠政策。有很多项目要运行，尽可能保持当前价格不变，并尽可能多的去库存。”(目前在沈阳)首付低、零首付的项目很多，买家还款日期不断被推迟。最初(零首付)是在交房时控制首付。现在很多项目已经在交房两三年后补交了首付款，并让购房者分期还钱。”

另一位开发商也表示，为了跑量，目前大多数的营销方法是降低购房门槛，包括零首付和降价，另一种是增加分销，即通过二手联动模式，给二手中介一定的佣金，帮助他们照顾它。

这位营销总监表示，不仅是外资大型房企，还有已经做了多年的本土开发企业，也存在资金链紧张的问题。但问题是有些项目不能大幅降价，这与市场条件和项目本身有关。“开发商的利润不好。现在利润控制在2%到4%之间。当开发商们在一起聊天的时候，他们赚的并不比谁多，输的也不比谁少，小开发商的资金链就更紧张了。”根据上述开发商的说法，目前沈阳楼市的复苏远非北上广深。

■原因:经济放缓，沈阳楼市失衡

沈阳楼市失衡的原因是什么？香港联翔房地产有限公司总经理杜表示，沈阳是一个平原城市，土地面积大，人口密度低，这也将导致房价下跌。

此外，在业内许多人看来，东北经济低迷、人均可支配收入下降、高端人才外流、人口引进缓慢、对改良产品销售的影响以及结构性失衡都比较严重。

上述开发商表示，在沈阳交易很困难，这也促使开发企业更谨慎地拿地。沈阳的土地最贵，底价为3.4万元，但考虑到建筑成本、税费和营销费用，建议售价也超过1万元。“沈阳的一万多美元的盘子卖完了会很累，所以冒高价是有风险的。”沈阳的主要房价集中在每平方米六七千元。这种比较是可行的，但高端市场一直不好。”

沈阳市场对价格非常敏感，大多数项目都是低利润销售。杜说:“整个东北地区经济发展比较缓慢，人口外流偏高。”

在今年4月30日公布的第一季度各省市gdp增速排名中，工业大省辽宁以1.9%的同比增速位列中国最后，黑龙江和吉林分别以4.8%和5.8%的同比增速位列中国第四和第五。这也延续了去年全国gdp增长率的排名模式:在最后五个省中，“黑鸡寮”占据了三个席位。在过去一年左右的时间里，在中国六大经济区域中，东北地区的经济增长放缓最为严重。

值得注意的是，根据第六次全国人口普查的数据，东部三省每年的净流出人口约为200万人。

据参考新闻网报道，国际货币基金组织(IMF)4月份发布的一份工作报告称，房地产供过于求在中国东北和小城市尤为明显，尽管这在中国是一个普遍现象。报道称:“东北工业区的售房面积继续面临大幅收缩，其他地区尚未出现复苏迹象。”

■政府:促进房地产市场发展的政策努力

一个统计公告，一系列的“下跌”，显示了沈阳房地产业的萧条。根据《沈阳市2014年国民经济和社会发展统计公报》，2014年全市商品房销售面积为1498.4万平方米，下降33.8%，其中住宅销售面积为1342.4万平方米，下降33.5%；商品房销售额达到931.6亿元，同比下降35.1%，其中住宅销售额达到787.3亿元，同比下降35.7%。

政府正在关注房地产行业。沈阳市市长潘利国在《2015年沈阳市政府工作报告》中指出，在总结成绩的同时，也清醒地认识到存在的问题。《沈阳市2015年政府工作报告》指出，要加快建设国际会展商贸城，积极申办国内外大型展览，努力建设中国北方商业会展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休闲资源，优化景区布局，加快发展文化旅游和体育休闲产业。积极应对，全面落实政策，促进房地产业平稳健康发展。

辽宁省也在努力改变目前的房地产形势。

4月8日，《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自谋职业和改善住房需求的通知》颁布，通知要求加大棚户区改造力度；积极引导购买存量商品房作为拆迁安置的棚子；加大住房公积金对居民购房的支持力度；调整普通商品住房标准；实施激励政策；支持首次住房贷款申请；活跃的二手房市场；继续举办住房交易会；落实地方政府主体责任等九项措施，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，沈阳市调整了住房公积金贷款政策，并出台了一项政策，规定个人可以购买展商出售的商品房，并在春季房展会期间享受购房补贴。