投资价值见顶房价难续暴涨

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在一系列稳定的住房消费政策的刺激下，今年4月份全国大部分城市的住宅交易量大幅增加，部分房地产价格甚至出现上涨，反映出政策刺激措施对住宅需求释放的影响在短期内非常显著。尤其是最近股市出现了巨大的震荡，一些分析师认为，股市的盈利资金外流将推动房地产市场迎来新一轮的价格上涨。然而，考虑到房价上涨的基本面已经逆转，未来房价不太可能大幅上涨。

住宅投资的价值已经达到最高点，这使得价格上涨难以支撑。2013年第四季度以来房地产市场的调整是市场力量自发作用的结果。尽管自2014年以来，除一线城市之外的其他大中城市取消了限购措施，但市场成交量并未如预期那样上升，这在一定程度上反映出住宅投资价值呈下降趋势。在房价大幅上涨的过程中，投资者往往不在乎住房本身的投资价值，甚至不屑于住房的实物折旧和维护成本。然而，随着住房市场供求关系的逆转，大多数业主会惊讶地发现，持有房产收入的机会成本过高，拥有多套住房不仅无法实现财富增值和保值，还会失去财富流动性。这是因为，与典型的金融工具相比，住宅房地产的流动性太低。房价上涨将进一步降低住宅房地产的流动性。可以看出，目前我国城市面临的住房存量高的问题，实际上是住房投资价值呈下降趋势的结果，这种趋势将进一步传导并严重削弱房价上涨的基础。应该注意的是，中国大多数城市的房价更多地是由投机性住房投资的需求驱动的。然而，这种动力是基于投资价值的实现，最终还是需要中低收入群体来买单。房价涨得越高，投资价值实现的可能性就越小。考虑到当前住房需求结构的差异，中国中低收入人群不支持房价继续大幅上涨。进一步分析，中国房价拐点的形成是人口拐点、宏观经济基本面、收入增长趋势和家庭财富分配转型综合作用的结果。即使在一线城市，这个角色也不例外。尽管房地产市场存在地区差异，但它仍然是一个不可分割的整体市场。一线城市的房价在上涨，而其他城市的房价在下跌，这意味着流动性必须集中在一线城市，这本身不是一个可持续的过程。

目前，住房市场需求的释放必须以住房价格稳定和波动为前提。准确地说，随着住宅地产在家庭财富中所占比重攀升至80%左右的高点，中国住宅市场已经走过了“买高不卖低”的阶段。虽然住宅具有投资功能，但除了满足自身刚性和提高需求外，拥有一套以上的住宅已经失去了一定的投资价值。由于城市住房所有权分布存在显著差异，中低收入人群的刚性需求和改善需求能否得到有效满足，仍取决于住房价格。房价对这部分需求有非常明显的抑制作用。如果所有的政策和措施最终导致房价持续明显上涨，那就不可避免地会引发中国式的“次贷危机”。显然，这必须偏离政策刺激本身的目的。

总的来说，目前中国房价不太可能继续大幅上涨。近年来，房地产政策的优惠措施对二手房交易的刺激作用更加明显，这可能导致二手房上市数量的增加影响新建商品房的去库存化进程。但无论如何，对于大多数房地产开发企业来说，这可能更有利于释放住房需求，保持项目价格稳定和波动。目前，中国住房市场需求和收入中心的下移将在很大程度上决定市场交易的主流方向。陈涛