中粮孙河地王项目入市 拟售价过高或将“造福”周边

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在这个喧嚣的夏天，中粮地产的三和王迪项目(报价00031，咨询)终于随着预售证书的开放进入市场。

5月30日，中粮瑞福获得预售证书，共有48套，其中42套价格区间为8-10万元/平方米，其余6套价格区间为17-22万元/平方米。

原本，龙湖市区原有的陈曦项目被业界视为首个突破20万元单价的项目，但没想到的是，首个“突破线”的项目却是中粮瑞福。“现在高端市场已经回归市场，定价审批已经放松。企业也愿意高价出售，因为他们已经拿走了‘土地王’。”在接受《国家商报》采访时，当地一位知名的业内人士开玩笑说，从市场层面来看，这是一个“雷锋式”的项目，因为价格高，周围的项目受益最多。

土壤储存量不足以攫取“土地之王”

时间追溯到2013年7月23日。当时中粮地产以23.6亿元的价格和3.3万平方米的公租房赢得了北京市朝阳区孙河乡西店村的hij地块。实际底价接近5万元/平方米，创下了当时北京土地出让史上的单价新纪录。一些业内人士预测，项目建成后，价格将在10万元/平方米左右。

尽管赢得“王迪”项目是一个好时机，但更多时候，“王迪”项目就像一个烫手山芋。

2014年初，“4万元身高限制令”被取消。仅仅半年后，土地市场进入低迷。孙河地区也出现了土地流转现象。

中粮集团的“土地王”项目由于周边物业交易价格较低，很长时间没有进入市场。

在顺河别墅区的热门街区中，有三个进入时间和产品类型相似的群体，即中粮集团、泰和集团和龙湖集团。这三个项目恰好是可以相互参照的对象。

其中，龙湖最早进入孙河板块。2012年9月，经过10轮竞标，公司以8.7%的溢价获得了新河的第一块土地，相当于每平方米20，158元的底价；2013年1月，泰和以29，473元/平方米的底价进入三和。

同年7月，中粮地产(一家中央企业)前来淘金，但此时北京的土地市场已经回暖，开发商不得不“购买”土地。经过77轮激烈的竞标，中粮集团以42.1%的土地溢价和48444元/平方米的实际底价击败了竞争对手，创下了当时北京“地王”单价的新纪录。

事实上，中粮集团在北京高价攫取土地并不是一个孤立的案例。数据显示，2013年，中粮集团在北京、南京和成都赢得了4个新住宅项目，总成本为64.77亿元。直接从土地市场获得的三个项目都属于当地高价地块，平均溢价超过50%。《国家商报》记者查看了当时的数据，发现2013年7月《瑞银研究报告》指出中粮地产在2012年土地市场低迷时没有购买新项目，而是在2013年土地市场繁荣时购买了高价地块，凸显了公司土地储备不足的困境。

周围的财产将受益

2015年被称为北京高端住宅的“第一年”。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国商报》采访时表示，据估计，2015年北京高端住宅销售数量将超过1000套。虽然高端住宅项目的正常销售周期至少为5-8年，但在当前形势下，市场分化将非常严重。

瑞瑞研究总监薛、瑞鑫志诚管理咨询有限公司董事总经理薛继文以及其他许多人都表示，只有以目前8万元以上的预售价格出售中粮瑞福项目，才能保证利润。

但问题是，与周边房地产相比，以这个价格进入市场时，中粮项目的去转换速度没有优势。

据了解，距中粮瑞福不远的龙湖双龙原创作品和太和北京场项目的实际成交价格不超过7万元/平方米。

一些业内人士甚至表示，在市场层面，这是一个“雷锋式”的项目，其周边项目将受益最大。

中粮地产相关人士在接受《全国商报》采访时表示，目前网上只报道了建议售价，由于项目尚未正式开盘，实际售价尚未确定。

此外，“王迪”项目仍然急需资金。2013年底，中粮集团宣布引进中信新城资产管理有限公司，以该项目全部股权作为质押，共同开发三和王迪项目，获得合伙人提供的委托贷款人民币9.08亿元，年利率10%。

4月23日，中粮地产(集团)有限公司宣布控股北京正定星河房地产开发有限公司，并于3月9日与中信银行签订《固定资产贷款合同》(报价601998，咨询)，向中信银行申请开发贷款7亿元，用于建设北京中粮瑞福项目。

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2013年7月23日，中粮集团经过77轮激烈竞标，最终以23.6亿元的价格，以3.3万平方米的公租房赢得了北京市朝阳区孙河镇西店村的hij地块。该地块的地价为42.1%，实际楼层价格高达48444元/平方米，创下了当时北京土地出让史上的单价新纪录。一些业内人士预测，项目建成后，价格将在10万元/平方米左右。