专家：房地产市场已跨越绝对短缺

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“随着中国经济进入新常态，房地产市场的供求关系已经跨越了绝对短缺阶段。”清华大学恒隆房地产研究中心常务副主席刘宏宇在最近的“城市化与住房政策:国际比较与中国现实政策研讨会”上说。

他说，在政府不断放松调控政策的背景下，短期内取得了积极的效果，但在供求关系越过绝对短缺后，住房市场发展的长期支撑没有找到，一些城市同时出现了价格泡沫和供给过剩。

据刘宏宇介绍，房地产开发投资增速、土地收购等数据均显示，房地产开发投资活动持续放缓，房地产市场销售速度也呈负增长，整个市场和房地产开发企业的存量明显增加。

在价格方面，刘宏宇认为，住房市场的价格已经进入了一个调整期，以前以单边上涨为主，现在一些城市的房价出现了下调。当然，由于政府各项政策的干预，月环比来看，住房市场价格开始呈现上涨趋势，但与去年同期相比仍为负值。

据统计，到2015年，中国家庭平均住房拥有量可能达到1.08个单位。就全世界的经验而言，住房市场的高峰将在普通家庭拥有1.1套住房之后到来。

刘宏宇还表示，由于城市化水平参差不齐，房地产市场呈现出明显的分化。例如，中国房地产市场的主要活动只发生在大约90个城市，而在这些大城市，过度价格和过度供应同时存在。这也是为什么住房市场监管要因地制宜，不能采取统一的市场监管政策的主要原因。

刘宏宇表示，在过去20年的城市化进程中，存在着速度偏好、政府主导、投资驱动、粗放式、大城市倾向、城乡二元分割等问题。速度偏好意味着高速城市化基本上不是市场化的，而是政府的开拓性发展活动带动了各种城市化。因此，在城市化进程中，由于各个城市的差异，房地产市场的城市分化越来越严重；在城市化进程中，特大城市、大城市、中小城市之间也存在发展不平衡的问题，城乡之间的不平衡更加严重。