工业用地“控增盘存”成发力方向

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面对日益紧张的土地刚性约束，浙江、上海、江西等地纷纷展开节约集约用地的探索，利用经济杠杆来激发土地节约的内在动力。一方面，通过适当提高工业用地价格，实行合同控制，并拴上围栏，以取得良好的“增量通行证”；另一方面，我们需要通过差别税收和支持企业“零土地增长和技术改造”来从现有土地中获益。这些源于基层的探索和实践，通过“严格控制增量，盘活存量”，取得了一定的节地效果。

转移创新:将“围栏”挡在门外

为了让真正的工业企业得到土地，不让那些靠圈地赚钱的人进来，浙江、上海、江西等地创新了工业用地出让方式，并探索了合同控制、分期分批出让、先租后让等方式。提高企业获得土地的门槛，从源头上遏制“增量”。

——合同控制。过去，转让合同不明确，企业“圈地而不使用”土地的情况时有发生。目前，杭州和上海对土地实行“生命周期管理”。转让工业用地时，后续开发周期和转让限制在合同中约定，土地实行全程管理。上海市规划和国土资源管理局局长庄绍勤告诉记者，上海已经启动了新的土地出让合同，加入了政府对企业节约用地的要求，并将尽快建立电子信息系统，监督企业按照合同使用土地。

——不同的年份。"根据大样本调查，大多数企业的生命周期在20年以内."庄绍琴说，通过缩短工业用地的出让年限，可以减少企业倒卖土地的现象，期满后，真正做得好的企业可以续建。自去年8月起，上海全面实施了20年工业用地出让制度，只有少数重大和重点项目有50年的期限。

-分批转移。在招商引资的“竞争”下，许多企业对当地土地有“狮子口”。然而，在“占领”之后，许多土地已经“晒”了很长时间。“虽然很多都是‘影子项目’，但国土部门必须认真对待这个项目。”青梅竹马的江西省鹰潭市国土资源局副局长毛说，为了保住项目，防止企业“圈地”，现在很多地方都把这些“大项目”分批转移，看到兔子就撒鹰，有效地避免了一次性转移带来的闲置问题。与批量转让类似，有些地方也采取先租后放弃的方式，等待企业“批地”投产后再转让土地。

价格杠杆:市场之手刺激节约土地的内在动力

为了解决长期以来工业用地出让价格与成本“倒挂”造成的低效和闲置土地问题，上海、浙江等地适当提高了工业用地价格，通过企业的内在成本约束，激发了节约和集约用地的动力。

工业用地“摊饼”的主要原因之一是企业的土地收购成本低，在二级市场上有利可图。为了解决这个问题，杭州在去年初将工业用地的最低价格从32万元/亩提高到90万元/亩。“目前，二级市场的价格是每亩89万元。对企业来说，一级市场和二级市场之间的价格基本平衡，空的“圈地”利润消失了，土地使用自然是节约和集约的网易杭州公司公共事务总监刘正军说。

差别税收:“亩产量英雄论”强行强化

为了使占用土地较多的企业支付更多的成本，浙江探索了分征土地使用税的试点，通过税收手段促进企业节约土地，并以“亩产量英雄论”迫使企业盘活存量，提高使用效率。

绍兴市柯桥区是浙江省最早实行差别土地使用税政策的试点。这一政策的核心是确定土地使用税的征收“平均每亩税”。具体办法是“高征收高回报”，即先将1平方米的平均纳税标准从7.3元提高到9.83元，然后按行业按亩均纳税对企业进行排序，最高的土地使用税全额返还，最低的土地使用税全额征收。“这样一来，企业低效利用土地的成本就增加了，而且在征用土地时也会考虑到这一点。”柯桥区地方税务局税务管理科科长鲍关云说。

空土地交易所:鼓励企业“立体”发展

过去，工业用地主要是“平面开发”，很少有立体开发，工业厂房一般只有一层。一方面，企业很容易得到土地，没有改造的动力；另一方面，要提高容积率，就要缴纳土地出让金。为了鼓励企业的立体发展，浙江提出了空土地交换和低效土地再开发试点项目。企业的“零土地增值技术改造”不仅免交土地出让金，还可获得奖励。

2013年，浙江省永康市政府授予土地集约利用创新奖。该企业最初想要200亩土地，但只能得到100亩，因此它试图为空.找一个地方能成集团总经理助理徐建阳表示，虽然建高层工厂的成本增加了，但产量却增加了，政府鼓励这样做，不仅不需要支付土地出让金，还获得了200万元的奖励。

浙江省国土资源厅厅长陈铁雄表示,“空土地交易所”是提高现有土地利用水平、解决土地资源约束问题的有效起点。目前的关键是采取激励措施来调动企业的积极性。浙江省出台了一系列措施，引导工业企业升级改造，鼓励地方政府对“零增长技术改造”后超过容积率要求的企业给予奖励或补贴。