佳兆业债务危机开内地房企国际债券市场违约先例

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最近，凯撒债务陷入严重危机的消息频频见诸报端。据最新消息，12日，凯撒发布正式公告解释最新财务状况:凯撒未能支付1月8日到期的2300万美元(约合1.7427亿港元)的债务利息，汇丰银行此前涉及违约的4亿元贷款被免除立即还款，但与此同时，7.1亿元的银行存款余额因其他债权人要求提前还款而被冻结。此外，上海一笔原本计划以12亿元出售给万科的土地交易告吹。

财产被锁定在债务危机的导火索中

新年伊始，凯撒4亿港元汇丰(HSBC)贷款违约的消息为内地房地产企业在国际债券市场违约开了一个先例，引发了媒体的关注。

截至2014年底，据报道，凯撒深交所有2000多个单位被冻结，随后公司大股东兼董事长郭英成以16.68亿港元的总对价向人寿出售了11.21%的股份，从而改变了公司的大股东身份。之后，郭英成辞职，引发了“强制提前还款”条款，如郭英成在公司与汇丰的相关融资协议中辞职，但凯撒未能按时偿还相关的4亿港元。

凯撒被宣布破产重组后，公司发布公告辟谣，并透露深圳某项目合作伙伴要求撤回12亿元。据媒体13日报道，继凯撒财产被查封、人事动荡、债务违约后，向法院申请凯撒部分资产诉前财产保全的金融机构数量已上升至19家，除深圳外，沪、珠、大、惠、苏、杭等地的多家子公司也在被查封资产之列。

2014年，凯撒仍是深圳住宅销售的年度冠军。有一段时间，财产被锁定，大股东易手，公司董事长和其他高级管理人员辞职，债务违约，项目合作伙伴收回资金，各种债务被收回。

据行业分析师称，凯撒债务危机的导火索始于深圳2000多套住房被查封，引发了一系列连锁反应。至于房市为何被锁定，一些资深人士表示，或许房企的债务危机早就被政府或金融机构观察和警告过。事实上，早在2014年6月，银监会副主席王肇星就呼吁银监会关注房地产市场的下一步发展，关注房地产开发商资金链断裂带来的金融风险。

著名学者易宪容认为，凯撒的贷款违约对房地产市场相当关键。

13.6亿资金被冻结

1月6日，中信银行深圳分行开始向法院申请诉前财产保全和扣押凯撒资产。

1月9日，深圳市中级人民法院宣布，有9家银行申请诉前财产保全和查封凯撒的资产，即中国银行、中国工商银行、中国建设银行、华夏银行、北京银行、渤海银行、江苏银行、宁波银行和交通银行。此外，还有四家信托公司，即平安信托、中铁信托、工业信托和华润SZI。同时，资产管理公司包括中国平安保险(集团)有限公司的子公司平安大华汇通理财有限公司..此外，中信银行已有15家金融机构向凯撒申请诉前财产保全。

对此，凯撒在12日的公告中宣布:1月9日，该日本公司还收到其他债权人的追加通知，要求其偿还款项，其中提出了未偿款项应立即到期支付的要求。截至1月9日，公司的多个银行账户被多家银行冻结扣款，涉及银行余额约4.47亿元、2.66亿元(约5.664亿港元、3.3705亿港元)，合计超过7.1亿元。

爱建股份13日宣布，其子公司上海爱建信托有限公司近日向法院提出申请，要求凯撒企业提前返还6.5亿元，同时凯撒相关资产已被冻结。就此，凯撒宣布:1月9日，日本公司收到中国有关法院关于本集团一家成员公司资产保全6.51亿元人民币(约8.2508亿港元)的民事裁定。

据最新消息，申请诉前财产保全的金融机构数量已增至19家。

资深金融专业人士认为，中信银行率先申请诉前财产保全和查封凯撒资产，引发了业界对金融资产安全的担忧甚至恐慌。例如，上海爱建信托的还款期限为两年，而现在凯撒正面临不利条件，因此担心会不利于爱建信托计划，要求提前一年以上还款，这必然会加剧凯撒的还款压力和债务危机，凯撒的其他债券业务肯定会受到影响。

根据凯撒2014年6月末的中期报告数据，凯撒总资产仍达到1056亿元，其中现金93.8亿元，上市公司股本258亿元，总负债873亿元。一些金融公司报告称，凯撒经营正常，资产是债务的1.2倍，金融风险基本可控。

尽管汇丰免除了凯撒的立即还款，但凯撒在声明中还表示，它正在聘请财务顾问，试图重组该公司现有的债务，但仍不清楚凯撒能否在债务危机中将其风险转化为安全。

债务危机带来的警示

资深金融人士肖知行在接受采访时分析称，凯撒一家大型房地产企业的上市公司出现了债务违约和连锁债务危机。从目前的观点来看，这只能被视为一种情况。国内大型国有房地产企业控制资金链的能力仍然很强。目前，国内房地产登记信息正在逐步网络化，这将会有一个关于空国内住房入住率的准确数据，这影响了房地产行业的预期

然而，也有不同的看法。易宪容认为，凯撒的债务违约危机不能独立看待，而应该联系过去一年的许多房地产债务危机案例进行分析。他认为，目前国内房地产的周期性调整并没有因为政府新的房贷政策和降息而中止，这导致国内房地产市场房价和房屋销售连续八个月持续下滑。此外，2015年，国内房地产市场的周期性调整将在广度和深度上进一步扩大，这必将逐步暴露出房地产市场的经济风险和金融风险。凯撒集团的贷款违约只是当前国内房地产市场周期性调整中的一个小案例。

肖知行认为，深圳楼市受港资影响很大。例如，李嘉诚退出楼市可见一斑，这也将影响港资对内地楼市前景的预测。过去，房地产公司一般可能容易获得土地，但随着反腐败的深入，审批更加规范。房屋企业的征地成本可能会比以前高，整个行业的成本也会增加。加上空住房占用率的统计，这将是

易宪容进一步分析，由于前期房地产利润巨大，房地产企业不在乎高成本融资。当影子银行的这些高成本资金进入房地产行业时，房地产企业不必担心房价上涨时的融资成本水平，但当房价下跌时，房地产企业的融资成本太高，这可能成为打败房地产企业的最后一击。记者何翠云