各地政府去库存出妙招 可回购商品房作公租房

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在房地产存量高、融资难的背景下，住房和城乡建设部关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提到了房地产投资信托基金，这使得房地产租赁市场再次燃起了房地产资产证券化业务的希望。

中国开发商的巨大库存有了新的出路。

1月14日，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出了大力发展住房租赁机构、支持住房企业向社会出租住房、积极推进房地产投资信托(reits)试点、从租赁市场筹集公租房等重大措施。

截至2014年11月底，全国商品房销售面积达到近6亿平方米的历史新高；另一方面，2015年经济适用房的数量为700万套，融资难度一如既往。

住房和城乡建设部的上述意见找到了一个解决办法:允许地方政府回购商品房作为公共租赁住房，这有助于开发商摆脱这种状况。开发商也可以经营自己的租赁业务，他们可以将租赁房屋打包成房地产投资信托基金进行融资。

许多房地产和金融界人士认为，这可能成为mainland China房地产“reits”业务的起点，但仍存在政策障碍和盈利能力问题。

房地产市场的替代去库存化

“各地可以将适合公共租赁住房的商品房转换为公共租赁住房，也可以通过购买方式转换为公共租赁住房。”上述《意见》符合住房和城乡建设部自去年以来的监管思路:千方百计减少积压。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进指出，绝大多数传统开发商的房子主要是出售的，这在过去可能会被投资投机者接管，但目前这种需求已基本退出市场。如果房地产企业能够经营租赁和资产证券化，就可以实现更快、更多的去库存化(主要是现有住房)，这对房地产企业是有好处的。

此外，政府可以回购社会住房，这可以降低空此类住房的购买率。特别是对于一些搬迁户来说，郊区有几处房产。然而，由于文化和信息技术的使用，不可能很好地找到租房者。地方政府可以通过收购和统一管理加快此类住房的出租，这有利于盘活现有住房资源。

风险点在于如何给这类房产定价是一个难题。随楼价上升，如果政府高价购买，将来租金回报率可能会下降。

银河证券分析师赵强认为，总体而言，《意见》中提到的措施不仅是促进合理住房消费、减少新房存量的重大创新，也是完善房地产行业长效机制、优化住房结构体系的重要环节。据预测，在不久的将来，我们将会看到新住宅建筑的迅速淘汰，连接新住宅市场和租赁市场的房屋租赁机构，住宅产品同时出租和销售的盈利模式，甚至房地产投资银行的出现。

严跃进指出，为了实现长期经营，商业租赁和公共住房租赁市场都需要配套的金融措施，即reits。上述《意见》指出，在大力推进房屋租赁机构运营的同时，要探索建立融资渠道，支持经营性房屋租赁机构的发展。

事实上，公共租赁住房或经济适用房房地产投资信托基金已经由机构完成。北京一家外资房地产中介机构的一名人士表示，2012年，该机构曾将上海某区的公共租赁住房资产打包成房地产投资信托基金(reits)，但因政府换届而暂停。

接近住房和城乡建设部的人士透露，住房和城乡建设部倾向于首先对公共租赁住房实行房地产投资信托。北京、广州和深圳的国有房地产企业或城市投资公司可能成为reits试点项目的主要企业。这些企业承担了大量经济适用房和政策性住房的建设和运营任务，手中的政策性住房资产可以作为reits的打包资产；此外，试点企业还需要国有企业、房地产和金融等资源。

试点项目的一个突破是成立一家特殊目的公司(spv)，用于reits的公开发行和上市。此前，《公司法》不允许通过设立特殊目的公司发行和上市房地产投资信托基金。

对于试点单位来说，他们仍然希望推动商业地产的reits进程。国内大部分大型开发商已经积累了大量的控股物业，如华润、保利、万科、中海等。，而他们的控股物业都在百万平方米；在过去的两年里，这些开发商已经将轻型资产提上了日程。

利润难题

无论是公租房的房地产投资信托基金还是商业地产的房地产投资信托基金，目前都难以实施。

中原地产研究总监张大伟对公租房的房地产投资信托并不乐观。他表示:“中国房地产的租金收入太低，不可能成为房地产投资信托基金。”

严跃进还认为，公共租赁住房的租金收益率不高，保守估计至多在5%左右；事实上，租赁集团是不稳定的。在目前的租赁市场上，有很大的资本投资欲望，但许多基金不愿意和害怕进入。

严跃进表示，通过鼓励这类reits产品的创新，在前期提供一定的财政补贴和优惠，或鼓励寿险等基金与大型房企合作，有利于推进公租房项目；如果政策大力支持，也不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地优惠，可以达到10%的水平。

上述《意见》指出，要积极推进房地产投资信托(reits)试点。通过发行房地产投资信托基金，我们可以充分利用社会资金，进入租赁市场，通过多种渠道增加租赁住房的供应。积极鼓励投资房地产投资信托产品。各城市应积极开展reits试点，并逐步推进；但是，没有提到如何促进支持以及如何给予优惠待遇和补贴。

商业地产的房地产投资信托基金也不容乐观。根据广发证券(000776，Stock Bar)的计算，目前我国商业地产的收益低于除办公楼外的10年期国债，reits无法全面实施，其中税收优惠的缺乏和法律制度的不完善是两大原因。

最大的障碍在于税收制度。在reits最受欢迎的美国，reits不需要缴纳企业所得税，并且reits投资的房地产资产也是免税资产。在中国香港，根据《香港证券及期货条例》第104条，房地产投资信托基金获豁免香港利得税。

然而，国内税收制度不利于商业地产公司，导致中国商业地产的租金不足以支持reits的发行。

据协鑫国际总裁黄立冲介绍，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅以投资性房地产项目作为资产价值，万达的租金回报率约为4.36%；在国际公认的房地产投资信托基金回报率要求中，这一数字约为7%-8%。

金融界指出，如果要发行离岸房地产投资信托基金，回报率必须更高。海外投资者不熟悉内地物业，会给本地物业的回报率增加一个风险因素，例如1% ~ 2%；在加息的背景下，利率高达9%或更高。

开发商的轻资产测试

尽管实施房地产投资信托存在困难，但国内开发商正在考虑如何在转型的压力下“轻资产”。

其中，万科起步较早。早在2013年，万科就将北京金隅万科广场的股权出售给麦格理，由万科负责交易管理和运营，实现商业地产的资本化。

2014年8月，万科宣布与凯雷集团有限公司签署战略合作意向书，双方计划成立资产平台公司，收购万科旗下9处商业地产。

根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业资产，并在未来以资产证券化为目标退出。

2014年12月25日，万科与深圳东方藏山资产管理有限公司(以下简称东方藏山)携手宣布商业资产管理合作。东方藏山将以产权和股权的形式在万科的一、二线城市收购五处社区商业地产。

东方赞山表示，双方将共同打造中国第一个社区商业房地产投资信托基金。

作为中国房地产业的领导者，万达紧随其后。2015年1月14日，万达商业与光大安石、丰收基金(博客、微博)、四川信托和快钱公司签署了投资框架协议。四家机构计划投资240亿元人民币建设约20个万达广场。

与此同时，万达仍在与国内外许多大型投资银行、保险公司和基金进行谈判，并将在今年上半年宣布更多类似的投资计划。

2014年底，由中华全国经济贸易联盟发起的中国房地产投资信托基金联盟成立。《21世纪经济报道》获悉，协办单位包括中信证券(600030，股份)、华润信托、金融街(000402，股份)、北科建、E基金等多家房地产金融机构。

中国房地产投资信托基金联盟秘书长王刚表示，全球房地产投资信托基金市值超过1.4万亿美元。然而，在中国，长期以来，缺乏reits这一合理的金融工具，不仅推高了融资成本，也造成了房地产业和金融业之间难以化解的僵局。中国的商业地产、养老、公租房甚至城市化的发展都受到了阻碍。

“在未来推出中国版reits时，仍有许多基本系统需要改进。”王刚表示，中国房地产投资信托联盟希望开发商、金融机构和中介机构的力量能够联合起来，与中国资产管理协会、中国证监会和央行等监管机构保持沟通，致力于房地产投资信托的早日落地。