土地市场成腐败高发领域 2015反腐放大房企风险

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最近，凯撒的债务违约风暴影响了很多房地产人的神经，不仅因为一个二线房地产企业的后起之秀濒临破产危机，还因为官员腐败。据彭博社报道，知情人士透露，凯撒深圳房地产被政府查封出售，是因为深圳市政法委原书记蒋尊宇的官方调查。事实上，在过去的一年里，很多知名的房地产企业因为腐败案件被纪委调查，但这是凯撒的房子第一次被“锁住”，并因涉案官员的腐败而引发骨牌效应。

凯撒违约事件发生后不久，山西省高平市前市长杨晓波受到调查，他领导的碧桂园城市综合体项目不得不随着碧桂园的退出而终止，因为当地政府调整了地块功能。

在楼市低迷时期，一些参与反腐的房企给自身经营带来了风险，但对于大多数守法的房企来说，反腐就像一缕清风，吹散了房地产行业的许多潜规则和寻租现象，给行业带来了新的活力。就像前美国最高法院法官路易斯？布兰代斯说:“阳光是最好的防腐剂。”

最近，习近平总书记重申了反腐败的重要性。他强调，反腐败斗争的形式依然严峻复杂，廉政建设和反腐败斗争始终在进行中。

然而，房地产行业的人没有想到反腐败会成为2015年行业的关键词。虽然以凯撒为代表的一些房地产企业因腐败而陷入困境，但许多人也看到了希望:作为权力寻租的“重灾区”，在这场反腐风暴之后，它可能比以往任何时候都更加健康、更加“阳光明媚”。

兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆在接受《国家商报》(blog，微博)记者采访时表示，他们对房地产开发过程进行了全面梳理，发现有116个可能的寻租环节，占整个房地产产业链的95%。

土地市场已经成为腐败的高风险领域

在过去的2014年，房地产行业并不太平。

2014年4月22日晚，华润置地宣布，执行董事、副董事长王宏坤因个人健康原因辞职。后来证实，王宏坤因华润集团前董事长宋林事件被带走接受调查。2014年5月，重庆第三大房地产开发商协鑫集团董事长吴旭因涉嫌中资源集团董事长宋林一案而被立案调查。截至2014年底，协鑫在过去6个月里已经在上海售出了5栋办公楼，外界认为这是一种套现和自助的方式。

这只是开始。自2014年下半年以来，首先，敏捷董事长于2014年10月经昆明市人民检察院批准实施指定居所监视居住(昆明市人民检察院于2014年12月结束了对陈“指定居所措施”的实施)，随后，香港上市房地产公司集团董事长据报“失踪”，这两起案件均与腐败有关。2014年12月19日，香港新鸿基地产联合董事长郭炳江被判犯有与公职人员合谋的不当行为，再次引起公众关注。据《中国时报》报道，仅在2014年，在广东、湖北、重庆、四川、云南等地，就有10多家房地产企业的业主公开曝光了官员落马的案件。

从当地的区域性公司到知名的基准房地产企业，房地产行业的政治和商业关系一直受到外界的批评。

一位房地产行业分析师告诉记者，土地的非市场环境使其成为房地产寻租的“重灾区”。近年来，在因滥用权力和腐败而被调查的领导干部中，有30%以上涉及土地问题。

“从目前国内反腐的节奏来看，房地产市场将成为政府打击和监管的领域。特别是在土地出让和房屋拆迁方面，可能会出现一些诸如流程不规范甚至非法挪用资金等问题。换句话说，在这类房企承诺的投资回报背后，有些是水化的。”严跃进表示，如果水被榨干，投资回报可能会低于投资者的预期。

在116个链接中有寻租的可能性

“房地产已经成为一个高风险行业。”一位未透露姓名的上市房地产高管告诉《国家商报》。在它看来，房地产行业的反腐败已经渗透到整个产业链，并从2014年开始从执行层面上升到管理层面。消息人士称，只要官员被免职，开发商一般都会参与进来。

据报道，2014年10月，深圳市政法委书记蒋尊玉被带走后，深圳房地产开发商闻风丧胆，蒋尊玉因深圳龙岗一家大型房地产开发商被审计涉及当地开发的一处高端别墅区的经济问题而受到调查。

归根结底，房地产行业存在太多寻租点，这更容易滋生腐败。宋延庆早前在接受记者采访时表示，在为一家资产500亿元的大型房地产企业提供咨询服务时，他们对房地产开发过程进行了全面研究，发现有116个可能的寻租点，占整个房地产产业链的95%。除了各级政府部门、建设、规划、住房管理、土地管理、审计和税收，寻租者还包括银行、住房企业，甚至个体承包人和居民。

但是，从目前行业内的龙头企业来看，他们都在努力保证经营管理的健康运行。

万达集团宣布，从2015年开始，万达广场综合体所有新开工项目将实行“交钥匙”管控模式，取消招标功能。万达集团董事长王健林表示，“交钥匙”模式取消了招投标职能，更多参与项目建设过程，使万达商业地产建设的生态链更加健康，更有利于推动企业反腐工作。

万科董事会主席王石在考察时说:“作为中国最大的住宅房地产开发商，我敢说我没有行贿。当然，不行贿是底线，透明度、诚实和规则也是底线。”

“对于标杆企业来说，品牌声誉尤为重要。一旦发生房屋公司被调查违规的事件，产品销售往往会受阻，企业品牌也会受损。”严跃进对《国家商报》表示，债权人和投资者在后续投资中都将更加谨慎，因为他们担心自己的经济利益受到损害。

莱坊董事、上海研究咨询部部长杨在接受采访时表示，房地产行业是一个资本密集型行业，发展周期长，资金投入量大，而企业自有资金投入普遍较少，现金流状况受项目建设和销售进度影响较大，主要依靠外部资金和销售回报进行滚动运营。一旦房企销售回笼受阻，运营资金链将面临巨大考验。因此，清晰的股权结构、明确的责任和利益是企业顺利运营的基石，而稳定的还款能力和充裕的现金流可以抵御市场波动带来的负面影响。

她表示，海外融资确实有成本上升的可能，但这主要是由于美元走强的影响。凯撒的违约更多的是公司自身的问题，是行业的问题，不会影响整个行业。