万科毛大庆:楼市暴涨因素消耗殆尽 行业面临转型

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北京，1月19日(房地产频道马伟)“2015年仍然是房地产市场去库存的一年，这个行业即将转型。”1月17日，万科北京区域首席执行官毛大庆在松花湖度假村开业典礼新闻发布会上表示，中国房地产市场已经告别了“不经思考就赚钱”的时代，三大问题将长期存在，即人口拐点、城市化速度下降、社会存量总量难以消除。在这种影响下，未来三到五年，住宅企业将通过转型在房地产产业链中寻找各种新的增长点。

太多的开发商可能会“砸自己的手”

面对去年以来房地产市场的调整，毛大庆认为，这三大问题将长期影响房地产市场的走势。

首先，人口的拐点已经到来。毛大庆表示，中国20-29岁的人口比例和15-64岁的劳动年龄人口比例正在下降，这意味着支撑房地产市场的主要购买力——首次置业者、需求者和改善者大大减少。

根据毛大庆的分析，正是1964年至1970年的第一次生育高峰和1985年至1990年的第二次生育高峰造就了过去房地产的快速增长，而这些需求要么被耗尽，要么提前进入市场。此后，1985年至1991年的人口购买力远远低于前两次，这将大大削弱对房地产市场的刺激作用。

其次，城市化速度正在下降。“虽然中国的城市化率只有50%以上，但还有很长的路要走，很多年轻人已经在城市里住上了城市的房子，还有很多孩子和老人留在了农村。”毛大庆指出，城市化很难有新的高潮，它对城市住房需求增长的影响是有限的。

在前两个问题的基础上，突出了社会总存量的分解问题。毛大庆表示，目前，房地产总库存非常大。在许多城市，住房供应和批准的烂尾楼不能被吸收。“目前，中国的平均住房数量为1.03套，这一数字在各城市之间分布不均，北京的情况也很严峻。”

此外，毛大庆指出，“现在政府有指标和土地可以随时出售。以目前的土地转让速度，两年内就足够卖了。政府不再需要批准土地，许多城市不能出售土地。”

这些土地会不会落入开发商手中？“我也为他们流汗。”以北京为例，毛大庆说:“去年，全国共出让土地2000亿元，其中一半用于商品房，但实际上商品房特别少见，约占30%，而且将建设许多经济适用房。在商品房中，所有的都是高价房。”

毛大庆预测，2015年，不包括自住商品房和二手房，“纯商品房交易数量可能不足5万套，60%以上的单价在50万元至10万元之间”，这令人担忧，但这反过来又可能刺激二手房交易。

房企寻求突破，从事旅游、养老、转型“特许公共”

受“三大问题”影响，毛大庆认为，2015年房地产市场仍将是去库存年，住房和城乡建设部近日出台的文件支持开发商将销售改为租赁，这也是政府鼓励开发商转变经营方式、帮助房地产市场“去库存”的表现之一。

毛大庆说，尽管社会总库存情况严峻，但这并不意味着没有人想要房子。“事实上，许多人仍然需要一所房子住。例如，像戴尔这样的农民工和第二代工人去城市，但他们不必在这些城市买房子。这些房子怎么样？你可以把仓库租出去。”

此外，为应对市场调整，房企自身也在探索更多转型路径。以万科为例，在继续探索住宅的同时，消费体验地产和工业地产也成为其领域。

万科总裁于亮曾经说过，社会需求会不断变化，包括养老需求、消费需求和度假需求，消费体验式房地产的核心就是满足这些多样化的需求。1月16日正式开业的万科松花湖滑雪场，被视为该行业的一次新尝试。

此外，在老年房地产方面，毛大庆介绍说，在北京，万科已经在北京和青岛建立了老年房地产试点项目。“青岛项目签约率达到68%，实际入住率接近50%，北京项目实际转让率超过40%”。

不仅万科、万达、恒大、绿地等众多房地产基准房企近期纷纷采取多元化转型措施，或转型“服务商”，或涉足互联网，或推出海外房地产...

“这个行业必须转型。”在毛大庆看来，中国的房地产业非常不成熟，许多开发商缺乏对市场的洞察和行业判断，但这个“不经思考就赚钱”的时代已经结束了。

毛大庆认为，在未来三至五年内，将有更多的新房产来自房地产行业，而住宅企业也将在这一产业链中寻找各种新的增长点。(中信。房地产频道)