今年房贷走势或将前松后紧 一线城市成交活跃

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1月18日，国家统计局发布了2014年12月70个大中城市住宅销售价格的统计数据，显示12月份房价整体下降幅度继续收窄，但房价仍同比下降。一线城市交易活跃，整体房地产市场在调整中呈现稳定趋势。就在两天前，知名在线金融搜索平台荣360发布了《2014年中国抵押贷款市场报告》，并预测了2015年抵押贷款市场的走势。

对于购房者和金融消费者最关心的抵押贷款和房地产市场的最新趋势，业内专家认为，抵押贷款市场的变化极大地影响了房地产市场的市场变化。如果2014年抵押贷款市场的特点是“先紧后松”，那么2015年抵押贷款市场很可能会出现“先松后紧”的新趋势。

2014年，抵押贷款“紧张而宽松”

在过去的2014年，中国的房地产市场经历了许多考验。成交量和价格几乎全年都在下降，这导致了从地方政府到中央政府的几轮市场救援，如取消限购、放松贷款限制和新的公积金政策。

受此影响，在2014年的抵押贷款市场，年利率水平走出了“抛物线”趋势。今年上半年，抵押贷款政策持续收紧，利率持续上升，在年中达到峰值。下半年，受调控政策影响，房贷政策逐渐松动，在央行和银监会的干预下，银行开始改变不愿放贷的态度，利率一再下降。

据统计，去年北方一线城市、广州和深圳的平均利率呈现“中高两端低”的趋势。去年12月，平均利率降至5.90%左右，相当于基准利率的96%。在南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、东莞、长沙和重庆等二线和三线热点城市，利率在今年下半年一路下跌，并在12月跌至基准以下。

2015年，抵押贷款将“宽松而紧张”

与2014年之前的紧缩和宽松趋势不同，2015年上半年的银行很可能在2014年底继续宽松的抵押贷款政策。从今年下半年开始，房地产市场有望好转，中央政府的支持政策可能会相应收紧。在抵押贷款额度逐渐耗尽和央行降息等因素的影响下，银行可能会逐步收紧抵押贷款。总体而言，2015年，抵押贷款政策将呈现先放松后收紧的趋势。

荣360预测，央行有望继续降息。2015年，抵押贷款环境将会放松，低利率将会刺激更多潜在买家进入市场，从而推动一些热点城市的楼市加速回升，但对明显供过于求的三、四线城市的影响有限。

曾几何时，第一套房首付超过30%，第二套房首付超过60%在中国是一个流行的标准。然而，去年的“9.30”新政规定，在无限制购房的城市，拥有两套或两套以上住房并已结清相应购房贷款的家庭可以申请贷款购房，银行可以根据借款人的偿付能力自行确定首付比例和贷款利率水平。这表明，该行对第二套住房的认可以及相应的贷款政策也改变了此前一刀切的做法，并开始改变自己的方式。

数据显示，全国一些银行已经重新建立了第二套住房贷款政策。例如，中国银行Xi分行Xi分行规定，其名下有两栋以上的房屋，贷款已经还清，首付款最低为40%，利率为基准。预计2015年将有更多的银行出台个性化的二手房贷款政策，降低二手房贷款首付比例是大势所趋。

自2014年10月新的公积金政策出台以来，虽然有40多个城市不同程度地放宽了公积金贷款政策，但这些城市大多只调整了增加贷款额度、缩短公积金存期和异地开放贷款中的一两项，很多城市没有对新的公积金政策发表意见，如一线城市广州、深圳等。 因此荣360预计，2015年，地方公积金将进一步实施新政，公积金贷款政策将更加宽松。 更多城市将实施异地发放贷款、提供最大贷款额度、降低首付比例等措施。

今年，房地产市场发生了变化，以刺激需求

从取消限购和放宽贷款限制，到新的公积金政策、央行降息和调整普通住宅标准，2014年政府对房地产市场的所有调控措施无一例外都旨在释放需求和刺激消费。以往以抑制需求为重点的行政调控政策逐渐退出历史舞台。

专家预测，在未来，政府可能更倾向于使用市场导向的手段，如金融、税收等。，如减少二手房交易的税费，甚至减少首付款等。，从而促进潜在需求转化为交易量，而行政控制手段将越来越少。

取消限购，建立房地产登记制度，推进房产税改革...种种迹象表明，中央政府对房地产的调控已经成熟。在过去的十年里，行政监管模式将迎来一个突破。2015年，将进入市场化监管模式，房地产市场监管的长效机制将脱颖而出。

据业内专家分析，为了进一步刺激需求，2015年，即使一线城市不完全取消限购，降低限购门槛的可能性也很大，如降低外国人连续缴纳社保年限和购买第二套住房的权利要求，放宽高端住宅限购等。此外，2015年，地方政府和中央政府可能会对房地产交易税费大做文章，比如降低二手房交易的营业税和契税税率，或者缩短税费的免税期。