张玉良称不在乎规模 绿地今年房地产目标2800亿

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观点房地产网

也许格林兰总部会议室里的空已经完全开放了。1月21日14: 00，当格林兰董事长张玉良如期抵达参加新闻发布会时，他满面红光，心情大好。

“格陵兰从未想过追求规模。”在访问开始时，张玉良抛出了这样的话。

他说，他同意于亮不追求规模的说法，并指出大企业必须有规模，没有规模就不可能成为国际大企业。

对于第一次超越万科，张玉良没有掩饰自己的喜悦。他回忆说，当早期资本只有万科的三分之一时，年回报率没有万科高，因为资本太小，杠杆太大。

“我也想减少杠杆。我是一个农民的儿子，别人很富有，别人有很多资本。当我们穷人出来时，我们必须有雄心，不要走得太远，要想得更快。”

格林兰成为房地产企业的老板后，张玉良非常自豪。然而，张玉良的目标并不仅限于此。他说他现在不在乎规模，希望在未来五年成为世界百强之一。

今年的房地产目标是2800亿英镑

对于今年的发展目标，张玉良透露，房地产业务是2800亿元。他特别指出，“不要太刻意地写这个数字。去年，我谈到了2400亿。人们说张玉良从一开始就想当老板。事实上，我根本不想当老板。”

与此同时，张玉良还表示，如果竞争力强，数据就会出来，但如果竞争力不强，数据就无法获得。今年，绿色空间可能达到2800亿，而且据信可能不会有很多能超过2800亿。

另据报道，2015年绿地整体经营目标为4500亿元，房地产海外销售收入为300亿元。

数据显示，2014年格陵兰岛海外业务预售金额为153亿元，虽然同比增长467%，但未达到年初设定的200亿元的目标。

张玉良解释说，这是因为，为了遵守当地的法律法规，不包括预付定金的合同。

“根据我们今年的计划，在2014年的基础上，这一块将翻倍至300亿，这也是绿地国际化的一个重要体现。”

关于海外部分的战略规划，张玉良还指出，未来五年，绿地收入将占海外部分的25%，这是国家层面规定的跨国公司整体收入构成，由国务院备案，由商务部规范。

战略部署的增长区域主要在中国周边的发达国家和地区，这些国家和地区是中国经济的补充。"我们将很快在马来西亚投资约300亿英镑的工业园区."

此外，海外部分还包括海外收购。据透露，澳大利亚几家企业的收购，如高品质食品和高品质乳制品，将在3月尽快宣布。

张玉良还强调，格林兰现在强调的不是中国公司，而是希望国际化和具有国际竞争力的公司。“我们不在乎规模。我们并不是有意要达到8000亿，但当我们跻身前100名时，我们认为我们必须达到8000亿的规模。”

增加地铁投资

谈到社会资本参与基础设施投资和城市建设，张玉良更健谈。

他多次强调，能够参与这样的建设是一个非常好的机会。它援引去年国务院发布的31号文件称，地方政府债务受到严格限制，在这种情况下，中央政府大力鼓励社会资金进入。

据张玉良介绍，绿地刚刚与南京地铁5号线签约，总投资313亿元。“去年签署了三条地铁，投资超过700亿元，今年全部开工建设。接下来，还有三个签名。”

与此同时，他还透露，2015年，格陵兰岛将签署7条新地铁，总投资10条地铁，达到1000多亿元。

“当然，这是通过分段投资来帮助政府盘活资源，然后进行场地开发和沿线新区工业园区的开发。”发展模式是，国务院文件允许规定，如果地方政府没有钱，不管是谁开发基础设施，政府都会同时将土地上市给企业，以抵消基础设施建设的资本成本。

据了解，绿地已经完成了平台建设，成立了地铁投资公司，并与申通地铁(600834，股份)、上海建设工程(600170，股份)等上下游产业资源进行了战略合作，确立了以ppp模式进行轨道工程建设和配套设施开发的模式。

此外，张玉良还强调，并不是所有的企业都可以做这样的项目，因为这些项目的投资规模很大，周期很长，所以要有好的信誉才能得到资金。

“一般企业不能做这种事。它需要像我们(格陵兰岛)这样的大企业来做这件事。此外，它必须具有操作能力。例如，要建造地铁，不仅要有地下建筑能力，而且地铁将来也有能力发展上层建筑。”

张玉良说:“乘坐地铁是国家的战略，是国家想要做的事情，我们有这个能力。”地铁真是一个难得的机会。目前，中国有几家企业在投资地铁，一家是中国建设，一家是中国铁路，另一家是中国交通。”

带阿里和平安去做财务

"今年，我们必须加强金融，使其成为新的增长点."张玉良表示，该片不仅支持自身发展，还帮助主营业务再次增长。

2014年，格陵兰提出了“大金融”的目标，推动了全国乃至整个产业布局。它还设立了四个业务部门，即金融、金融股权投资、基金投资和管理以及资本运营。

张玉良表示，除了参与阿里巴巴的上市，还将与阿里展开更大的合作。这种合作是围绕财务内容展开的。

“1月6日，我和马云谈了几个小时。双方将在主营业务的各个方面进行合作，将来可能会做金融加互联网。这一部分将在一段时间内宣布。”张玉良表示，他还将与平安合作(601318，分享)，尤其是在工业地产方面。

他表示，在非住宅区持有商业地产将是一个巨大的进步。

此次合作的产品名为房地产宝藏，是与阿里巴巴、中国平安作为中小企业商业地产运营的房地产宝藏而推出的。“这种盈利模式非常持久，而且规模会非常大，这将是我们的主要增长点。”

张玉良指出，格林兰不仅要为自己的资产融资，还要为中国中小房地产企业的经营性资产融资做好准备。

“就是通过我们的专业、互联网、马云和金融化，把他们的资产变成众筹和社会资本，让中小投资者可以投资这些项目，成为金融产品。这样，中小企业就能实现，我们就能指导中小企业的管理和商业运作。从投资者到中小企业，双方都受益。”

另据报道，该产品将在香港的地产股中生产，并将由格陵兰岛、马云和中国平安共同生产。它仍处于计划阶段，如果进展迅速，将在两个月后宣布。

与此同时，它正按照计划分阶段进行，可能从业务开始，然后是公司运营。张玉良还表示:“至于持股比例，现在不方便透露。无论如何，这件事是要做的。”

以下是格林兰集团董事长张玉良1月21日接受媒体采访时的现场问答记录:

现场提问:请从行业角度谈一谈预测的行业风险和机遇。此外，我们也非常关注集团整体上市的时间表。

张玉良:

专家和同行对房地产行业的未来谈了很多。几乎有三种观点，一种是乐观的，另一种是中立的，另一种是悲观的。

目前，有必要进行细分，这种情况不同于整体情况和次区域情况。从整个行业来看，我认为它会稳步发展。中国正处于城市化时期，其经济发展仍有一定的增长速度，这仍是一个相对较好的工业发展阶段。

简单地看一下住房行业，高峰期已经基本过去了。最近，国务院研究中心也谈到了这一观点。从经济高速增长到中速增长，住宅不可能达到更高的峰值，但工业地产的增长仍在继续。

从地区增长的角度来看，北京(房地产)和上海(房地产)等一线城市在经历了一段时间的市场普遍下跌后，再次上涨。像世界上的纽约、洛杉矶、伦敦和悉尼一样，这些城市已经非常繁荣，但仍在发展，房地产仍在增长。因此，我们不能认为，一旦房地产市场的整体高峰期结束，它将在一些地区消失。

简单地说房地产正处于顶峰是不正确的，它不能再这样下去了。房地产市场上的产品差异很大，而且有很大的地区差异。我认为中国还有一个large/きだよきだだ0/in房地产，这只是一个地区性能差异的问题，商业房地产可能更好，这是我对行业的基本判断。

从企业的角度来看，这将进一步加速差异化。有竞争力的企业和竞争力弱的企业差别太大了。未来几年的房地产将呈现出与前十年不同的变化。

2014年，格陵兰的上市进程通过了所有土地和建设的审查，以及各省的土地和建设部门，以及工商、税务和安全检查，约有6，000枚邮票。所有这些审查都已结束，并进入中国证监会的正常审批程序。

本次审核周期相对较长，原预计审核时间节点为2014年6月底，之后为2014年12月。除了额外的六个月，审计周期应该增加，可能需要两三个月才能完成审计，即春节后，所有被审计的材料都可以提交给证监会，审查会议将安排在审计完成后。

如果没有大的变化，我想今年上半年的审批应该没有问题。

现场提问:两天前，住房和城乡建设部出台了一项政策，鼓励开发商同时出租和出售。这是否意味着房地产行业的新机遇？作为一个城市运营商，包括城市市政基础设施，所有的房地产公司能在未来运营吗？格林兰在阿里巴巴的上市中扮演什么角色？

住房和城乡建设部提议，住房可以同时出租和出售。我认为这是以国家为导向的，但如果没有配套政策，将很难实施。房屋正常销售的回报率非常低。如果中国政府想要鼓励它，它需要税收基金来支持它，否则它将无法做到。

这是社会资本参与基础设施投资和城市建设的机会。与往年不同，去年国务院发布了一份非常重要的文件，名为“鼓励社会资本进入基础设施”。每个人都知道共同的基础设施，可分为两类，一类是绿色空间，另一类是部分回收，其中大部分是民生工程。

过去，它主要依靠地方政府出售土地，然后从财政上转移一点来解决投资问题。去年，国务院发布了第31号文件，严格限制地方政府的责任。在这种情况下，中央政府大力鼓励社会资金的进入。

刚才，绿地刚刚签署了南京地铁5号线，投资313亿元，全长30多公里。在签订合同的前一天，南京市政府宣布将暂停两条地铁的建设，而市政府没有钱。不是所有的企业都可以做这样的项目，因为这些项目的投资规模很大，周期很长，所以要获得资金就要有好的信誉。

在地铁业务方面，格陵兰岛去年签署了三个项目，投资超过700亿元，今年全部开工建设。很快还有三个要签。2015年，将签署7条新地铁，总投资超过1000亿元人民币的10条地铁。当然，是通过分段投资来帮助政府盘活资源，然后在沿线新区进行场地开发和工业园区开发。

在与阿里的合作中，格陵兰主要参与投资，现在我们将与阿里有更大的合作。1月6日，我和马云谈了几个小时。双方将在主营业务上进行全方位的合作，并有可能在未来做金融加互联网。这一部分将在短时间内公布，我们还将与中国平安合作，特别是在工业地产方面，这将在非住宅区的商业地产方面取得很大进展。

格陵兰的下一步不仅是对自身资产进行融资，还要对中国中小房地产企业的经营资产进行融资，即通过我们的专业、互联网、马云和金融化，将它们的资产转化为众筹和社会资本，让中小投资者可以投资这些项目，成为金融产品。这样，中小企业就能实现，我们就能指导中小企业的管理和商业运作。从投资者到中小企业，双方都受益。

目前，直销进口商品也在与阿里洽谈，包括实体店、旗舰店和网店。

现场提问:随着格林兰集团整体上市，未来会有什么安排？

格陵兰岛香港最初是根据不同的地区经营的。除了在不同地区开展业务外，它还在提高其综合性。其最初的定位主要是投资住宅建筑。现在它可能涉及金融，因为这个平台位于香港，有条件为资产融资。预计今年上半年将公布一些主要业务发展计划，目前还不方便。

现场提问:2014年绿地集团和房地产业务的利润率是多少？

我们的利润率实际上是两部分，一部分是房地产，另一部分是非房地产。在房地产方面，由于格陵兰岛不是香港的上市公司，它不评估金融资产的持有和运营情况，也不结算账目，所以它实际上每年都要结算。

去年的利润是120亿英镑。从利润率的角度来看，有必要区分房地产和综合产业。绿色空间有超过700亿的能源产业，但是能源产业几乎不赚钱。如果去掉这部分，利润率约为6: 00。当然，这不一定准确，其他费用必须扣除。除能源外，房地产利润为120亿元，约为7%至8%。

现场提问:金融业2015年的绿地发展规划是什么？刚才，有人提到有一些金融许可证的收购，你更喜欢哪种格式？

2014年，金融业投资超过8亿元，2015年将达到30亿元。这8亿人去年投资了一些首次公开募股和其他项目，其中一些项目还没有收获。剔除这些因素后，今年可能会有更多的产出，这部分收入将安排在今年，计入2015年的收入。

2014年，投资了许多ipo直接投资项目，也投资了一些长期投资项目。收购许可主要是人寿保险和证券。投资银行已经在做了，所以保险可以自己做。仍在考虑通过海外保险收购来解决海外融资问题。

我们希望这些公司今年能实现30亿元的利润，目前还很乐观，已经有几个正在投资的项目落地了。到2016年，我们想再翻一番，我们可以实现50多亿。

现场提问:根据之前获得的信息，格陵兰希望在未来达到国际收入总额的50%。它倾向于在哪里投资？你对哪个行业感兴趣？

2014年初，我们宣布将达到200亿元，2014年底的统计数字是153亿元。因为必须遵守当地法律法规，所以不包括定金合同。

根据我们今年的计划，在2014年的基础上，这一面积将翻倍至300亿，这也是绿地国际化的一个重要体现。未来五年，绿地收入将占海外收入的25%，这是国家层面规定的跨国公司的整体收入构成，由国务院备案，由商务部标准化。

未来，房地产将会增长，增长区域主要在我国周边与我国经济互补的发达国家和地区。我们将很快投资300亿元在马来西亚的一个工业园区。

另一个是海外收购。如果速度更快，它将在3月份宣布收购几家澳大利亚企业，格陵兰岛将收购其高质量食品和高质量乳制品。国际化主要是在这两个方面。

现场提问:万科的于亮表示，规模对于房地产企业来说是一把双刃剑。一方面，它可能意味着江湖地位和一些荣誉，另一方面，它也可能意味着负担。你认为规模对绿色空间意味着什么？

房地产行业正在聚集，企业也在聚集更多。简单地扩大房地产开发规模是不现实和不切实际的。规模并不意味着规模，但如果你想变得强大，你必须有规模。没有规模的企业可能不会强大。大型企业必须有一定的规模，但他们不追求规模。我同意于亮不追求规模，但大企业必须有规模，没有规模就不可能成为国际化大企业。

绿地从来不想追求规模，但要想变大，就必须有规模。但说到负担，这取决于你在哪里投资。如果你投资三线和四线城市，这是一个负担；如果你投资一线城市，这是一笔巨大的财富。有足够的储备，这就是增长的潜力。过去3年，香港上市公司的股价主要取决于储备土地，但现在主要取决于储备土地在哪里。

绿地在2015年将继续增长，因为我们在一线城市有大量的绿地，但在三、四线城市的绿地数量很少，比例也很小。

现场提问:你认为今年一线城市放宽限购的可能性不大吗？如果真的放松，会不会给市场带来很大的变化？

我认为在一线城市放开限购是不可能的。原因很简单。一线城市的集中度仍然很高，中央政府要求控制特大城市的人口增长。控制人口增长有很多方法，买房可能是众多措施之一。

现场提问:格陵兰整体上市后，你能透露一下你的个人持股情况吗？

我将再次宣布持股比例，即1%。格陵兰现在是一家拥有30多个合作伙伴的公司，自1997年开始运营。只是在上市之前，根据证监会的要求，以这种方式持有股份不符合公司法的规定，所以1000人的员工持股将会变成30多家合作公司。与一些公司不同，这些公司在母公司之上拥有合伙人，而不是在项目公司，也不是在某个地区公司。这种结构希望有共同的利益、共同的语言和共同的运作。如果合伙人再次持有母公司，股东也拥有股份，即低于上市公司的公司股东。

现场提问:2015年，绿色空间应从四个方面进一步发展。你能具体说说会发生什么吗？

格陵兰希望在2015年在几个方面给社会、股东和消费者一个更好的交代。

主营业务希望不断转型，形成房地产+金融+互联网的结合。这种转型已经进行了这么多年，转型中的商业地产发展迅速。去年，商业地产增长了90%。而且，绿地中的工业地产仍然高于住宅地产的增长，这是不应该做的，但重点地区的住宅地产仍然需要做。

第二是金融化。没有金融支持，工业地产就无法发展。现在我们需要发展金融，开展一些房地产和金融机构之间的金融合作。还有许多考虑因素，如互联网化、其他大数据产品的定位以及大数据的企业服务平台。

格陵兰今年的目标是达到2800亿元。不要故意写这个数字。去年，我谈到了2400亿元。人们说张玉良从一开始就想当老板，但我根本不想当老板。如果竞争力强，数据就会出来；如果竞争力不强，数据将无法获得。今年，绿地面积可能达到2800亿，但据信能超过2800亿的不多。

今年，我们要把金融做大做强，成为新的增长点，这不仅支持我们自身的发展，也有助于主营业务的再次增长。

然后是地铁，这是国家战略，国家想做什么，我们有这个能力。地铁真是一个难得的机会。现在有几家企业在中国投资地铁，一家是中国建筑，一家是中国铁路，另一家是中国交通。

海外市场也是我们的重要增长点。国际化对绿色空间有巨大的整体推动作用，它不仅增加了市场份额，还增加了在世界范围内配置资源的能力及其在国际市场上的影响力。无论是国际品牌匹配国内资源，还是国际品牌匹配国际资源，都是巨大的增长。

还有资本运营和并购。我希望今年能形成一个亮点，并通过并购再次成长。

现场提问:格陵兰岛的目标是世界前200名，但现在它已经变成了前100名？

在2013年，它是218，我希望它将在未来5年达到前100名。格陵兰现在强调的不是中国公司，而是希望国际化和具有国际竞争力的公司。当然，前100名，刚才谈到的是8000亿。我们不再关心规模了。我们不是说要达到8000亿元，但是当我们进入前100名的时候，我们认为我们必须有一个8000亿元的规模。

现场提问:格陵兰近年来的战略都是准确的。策略制定的技巧是什么？你在其中扮演什么角色？

于亮两年前告诉我，绿地在战略上还是好的，我认为绿地在这方面还是好的。

众所周知，绿地是无法和万科相比的，万科一直是我们学习的榜样。万科的资本是格陵兰的三倍。前五年万科在资本市场上赚了很多钱，但绿地起步时只有2000万元，其年回报率不如万科高，因为资本太少，杠杆太大。

我还想降低杠杆率。我是农民的孩子，其他的都是有钱的孩子。其他人有充足的资本。当我们穷人出来的时候，我们应该有雄心壮志，不要走得太远，想得更快，但没有办法。

我们只能用各种方法来做这件事。当然，我们应该注意不要翻船。当然，我们穷人也希望发展。

现场提问:现在格陵兰岛的平均融资成本是多少？工业地产发展现状？大消费部分的投入是多少？

融资成本约为6%，相对较低。首先，海外融资比例大幅上升。去年，海外筹集了100多亿元。一些海外项目的融资成本约为2%和3%，降低了融资成本。第二，中国的贷款利率相对较低，一般为银行基准利率加10%左右。

从商业地产和工业地产的现状来看，在建部分有60%是工业地产，只有40%是住宅地产。去年售出的零件中，54%是工业地产，这也是相对较高的。下一步是保持这个水平，如果你上升，它不会比这个更高。据估计，你将在4月和6月达到顶峰，基本上可以保持第五个五年计划的水平。

工业地产应保持增长和相关产品的比重。工业地产的结算也相对缓慢。高层建筑需要5年，海外项目需要3年。现在海外房地产的收入很好，但是今年很大一部分不能按照当地的政策来核算，只能在抵押和交付三年后才能结算，所以现在的结算率似乎比较低。

大量消费是未来绿色空间的重要经济增长点。过去，中国拥有世界上最大的工业制造业，但在未来，中国将不再拥有最大的工业，而是最大的市场。市场就在我们家门口，绿地不应该被别人占据。然而，如果我们没有资源，我们就必须把资源带到全球，通过把资源带到全球来开拓中国市场。

与郭广昌不同，他们提出中国应该嫁接全球资源，而绿色空间应该是中国最好的市场，拥有世界上最好的资源和最低的成本。

现场提问:今年应该是格陵兰进入北京的第六年。去年的销售额也达到了180多亿元。如果用一个城市来计算，格陵兰的这一成就排名是多少？北京的绿地战略是什么？它和其他重点城市有什么不同？

北京的市场有180亿，其中80%是商业地产，这关系到北京的土地供应、北京的市场结构和企业的发展战略。绿色空间不会简单地拿钱去争房子，因为我们很穷，买不起这么多钱。人们有更多的钱，所以他们可以随意争取。商务办公是绿地的竞争优势，而涉外办公的杠杆率也相对较强。

北京市场对绿地非常重要，北京也被认为是一个非常重要的市场。现在北京和上海是平起平坐的，但是上海的绿地基础比较好。去年，上海赚了300-400亿元，而北京只有180亿元，但今年预计将超过250亿元。

与其他地方相比，北京的规模将继续快速增长。就结构而言，我们仍将重点放在商业、办公行业，而不是住房。绿地可能不具备实现这一结果的条件，我们的网络资源和资金也不如别人，这是由多种因素造成的。

现场提问:复星郭广昌提出，中国电力应该嫁接全球资源或专注于房地产，而绿地应该在商业和零售方面取得突破。你认为这两个不同的起点是什么？你对金融有什么具体的想法？

随着全球资源成为中国市场，郭广昌选择了医疗、养老和旅游，这些都是中国未来将发展并有着良好前景的产业。但是这些行业有一定的困难。

郭广昌基本上是做投资，而不是做生意，虽然格林兰认为应该做投资，但更重要的是，应该做生意，不仅是投资，还有生意。

投资者倾向于少考虑工业运营的成本，多考虑绿色空间。例如，在养老行业，养老行业现在有很大的潜力，但现在会赔钱。养老金行业现在面临的是，它的客户是没有收入的老年人，而不是中产阶级以上的老年人。在目前的情况下，如果你考虑经营，你应该考虑另一条出路。

还有旅游、健康等行业，未来的绿地也将被考虑。如果政策成熟，它就会进入。因为害怕成为烈士，现在还为时过早。这与复星在观点上有所不同，但理念是一样的，理念是一样的，但格陵兰认为这些行业会在具体项目中稍晚一些。

绿色空间金融有几个重要部门。第一个是投资银行。现在投资有两种类型，一种是房地产项目投资，即投资于他人；二是上市前投资。投资分为四个阶段，分为风险投资、天使投资、私募股权投资和上市前投资。当然，也有已经形成商业模式的项目。我们投资他们，就像郭广昌一样，主要是为了投资，但是这一块只占很小的比例。

第二是传统业务，如典当和小额贷款公司，这是现行政策允许的。做证券的主要目的是通过它来发挥许可证的功能，这种功能在将来会逐渐消失。此外，银行业现在不能进入，也不具备条件，所以也没有进入。还有保险，保险模式主要是人寿保险，这是保险中增长最快的。格陵兰现在跟进自己的项目就足够了，只要资金能够发放出去，就可以通过保险筹集到低成本的资金，然后大规模投入到这个行业，这比其他行业要好得多。

另一件事是成为一个房地产宝藏，这将在一段时间后公布，并成为与阿里巴巴和中国平安的中小企业商业房地产运作的房地产宝藏。这种盈利模式将持续很长一段时间，规模将非常大，这将是我们的主要增长点。

这将通过房地产股票进入香港来实现，这将由格陵兰岛、马云和中国平安共同完成。它仍在计划阶段，将在两个月后宣布。或者按照计划分阶段推进，可能从业务开始，然后公司运作。至于持股比例，现在不方便透露。不管怎样，这是必须要做的。

当然，除此之外，还有产业基金和投资基金。

现场提问:再过几年你就60岁了。你有退休的计划吗？

大企业的董事长也很累，对各方面都有很高的要求。根据上海市委的规定，我63岁作为退休参考，但这是不确定的。以后如何得到它取决于董事会的意见，也取决于我自己继续做下去的意愿。

坦白说，我是市场配置的干部，也是市场配置的营销人员，所以有些事情只能参照上海市委文件的规定。市政管理企业董事长将于63岁退休，而上海其他市政管理企业将于60岁退休。我将在63岁退休。

同时，我不是上海市委组织部任命的干部，所以我不受这个限制。所谓不受这种限制包括年龄、组织制度、任命程序等等。