市场需求收缩 2015年楼市各项指标将低位运行

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关键提示

目前，市场仍处于调整期，短期内去库存化的基调不会因为一些城市成交量的反弹而明显改变。2015年，房地产市场各项指标将继续运行在较低水平，房地产开发投资增速预计将保持在10%左右，新增建筑面积下降也将呈现稳步收窄趋势。

住房和城乡建设部已经采取了新的措施来稳定房地产市场

据《经济日报》1月21日报道，住房和城乡建设部副部长戚迹表示，要引导和督促商品房较多的城市，出台扶持措施，将商品房改造为安置房，促进房改与存量住房利用的有效衔接。1月14日，住房和城乡建设部发布了多层面培育租赁市场的指导意见，鼓励住房企业将现有房屋改造成出租给社会。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，当前市场仍处于调整期，短期内去库存化的基调不会因为一些城市的成交量反弹而发生显著变化。

一个研究中心指出，2015年，房地产市场的所有指标仍将运行在低水平，房地产开发投资的增长率预计将保持在10%左右，新开工面积的下降也将呈现稳步缩小的趋势。

高水平的库存整合

1月14日，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》第二条第(五)款，提出支持住房企业向社会出租住房，由单一开发销售模式转变为同时出租销售模式。鼓励有条件的房企将新建商品房项目中的部分房屋长期租赁给市场，并将其转化为租赁的老年房地产和旅游房地产。

此外，文件还鼓励各地通过购买将现有的适合公共租赁住房或已改造成符合公共租赁住房条件的商品房转为公共租赁住房。

银河证券(Galaxy Securities)分析师赵强表示，上述措施是促进合理住房消费、减少新房库存的重大创新，预计近期将出现快速淘汰新建住房、同时出租和销售住宅产品的盈利模式。

住房和城乡建设部发布这份文件的背景之一是，整个2014年房地产市场的库存压力没有完全缓解。

根据上海某房地产研究所的最新数据，截至2014年12月底，其监测的35个城市新建商品房总存量为2.8124亿平方米，与11月份基本持平，同比增长15.4%。根据国家统计局的最新数据，2014年，中国商品房销售面积达到6.21亿平方米。

张宏伟指出，虽然政策放松、房企年销售业绩飙升等因素导致一线城市和部分二线城市的清仓周期回落至合理区间，但清仓周期超过15个月、市场基本面不佳的城市仍占多数。“年初，房企冲刺年度销售业绩指标的压力将有所减轻，这将导致市场去化学化速度下降，去化学化周期略有反弹。”

据某中心监测，今年1月上半年，61个重点城市商品房成交量为954.9万平方米，比上个月大幅下降22.3%，比去年同期略有下降6.2%。

“交易量下降不仅受市场淡季影响，也是因为前期地方救市政策效果下降，信贷政策停止，市场对经济发展信心不足，买家信心下降，观望情绪上升。”研究中心的杨克威表示，整体市场高库存和供大于求的内在矛盾尚未得到实质性解决，开发商应积极创新营销方式，尤其是在供需矛盾较大的城市，加大去库存仍是当务之急。

从去库存化的主要基调来看，城市去库存化的压力是明显不同的。米德兰房地产全国研究中心经理何倩如指出，一线城市需求强劲，适当的库存刺激可以及时消化；在各种优惠政策的刺激下，二三线城市的需求有望进一步释放，库存有望在一段时间后回到合理水平；一些过度发展的三、四线城市仍然面临更大的风险。

市场需求收缩

去库存化显然已经成为当前房地产市场进入“新常态”的主要特征。然而，缺乏强劲的市场需求也是房地产行业面临的一个突出问题。

以北京市为例，数据显示，2014年北京市新建纯商品房数量为5.2万套，比2011年减少7000套，纯商品房交易面积和交易金额逐年下降。“2014年的政策没有进一步收紧，但交易量正在下降，这反映出市场正在恶化。”北京房地产协会秘书长陈至认为。

陈至还分析说，北京有6亿多平方米的住房，这是按单套100平方米计算的，即大约有600万套住房。以北京1800万每户3户的城市人口为基础，城市人口基本达到每户一套房的水平。“在总量基本平衡的情况下，市场的不平衡只是区位和持股的不平衡。尽管由于局部调整，住房需求将会增加，但这不会改变总体数量需求接近饱和的现实。此外，北京必须通过控制人口来限制特大城市的规模。过去，由大量新的城市人口驱动的房地产需求的内在逻辑已经改变。”

从全国范围来看，国家统计局1月20日发布的最新数据显示，截至2014年底，全国人口自然增长率为5.21‰，与前10年相比明显放缓。

“但是，对于大多数品牌住宅企业来说，由于追求业绩和增长率，他们不断增加资金、人员和土地的投入，即使在目前不景气的市场条件下，他们仍然试图达到15%甚至20%。上述年增长率将导致房地产行业产能过剩和供应过剩，从而积累更大的库存去库存压力。”张宏伟指出。

可以想象，今年的政策水平将保持宽松。“中央层面仍有望以房地产市场化和减少行政干预为基础。地方政府将继续微调共同公积金、契税等。，并基本保持去年整体的格局。既不会有过度的抑制，也不会有过度的刺激。政策。”一个研究中心的分析。

何倩茹还指出，预计2015年将进一步放松监管，推动房地产向市场化转型。去库存化和稳定交易仍然是重要的目标，房地产的稳定将是一个大趋势。在去库存化的背景下，一个研究中心预测，今年上半年，工业发展投资、新建筑等指标将继续受到惯性的影响；下半年，随着市场预期和信心的反弹，以及宽松的贷款模式，行业将继续巩固和平稳运行。