去化缓慢资金流紧张 2015年楼市进入平台期

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去年，中国房地产投资名义增长10.5%(实际增长仅为9.9%)。老实说，它的下降速度超出了我的预期。

对这些数据有不同的解释。就我个人而言，我认为这是地产发展商有意放缓土地收购、新建设和在建工程的速度，这是对楼市回落的正常反应。然而，有些人读到有一些特别的东西。2014年投资的大幅下降预示着下一年的供应量将会减少，因此房价反弹是可以预期的。

无论你对市场前景是乐观还是悲观，化解库存势在必行。全国6.2亿平方米的商品房库存并不高，即使按照去年的去化学水平，也要半年消化。但问题是，新的增量仍在注入，而去化学的速度正在放缓；限购已经取消，但投资需求仍徘徊在门外。

在我看来，2015年的房地产市场更加平淡无奇。也好不到哪里去，2013年的时间不会在短时间内出现；但情况永远不会比2008年更糟，宏观环境也不会让房地产市场变得太糟糕。用官方文件的话说，这是为了维护稳定。我更愿意说，房地产市场已经进入了一个平台期。

我相信很多人都注意到了一句防止宏观经济增长停滞的谚语。换句话说，经济衰退确实是一种趋势，但不应该让它硬着陆，像悬崖一样滑下去。相反，它应该是渐进的，循序渐进的。例如，中国的国内生产总值增长率从2010年的10.4%降至去年的7.4%，用了4年时间才增长了3个百分点。

如果经济突然从10.4%下降到8%，然后在下一年下降到7%以下，即停滞不前，就会出现一系列严重的社会问题，严重打击人们的心理预期。人们需要信心来全面深化改革。防止停滞的措施并不少见，财政和金融政策也有所保留。

2014年，全国房地产投资增速比2013年下降了9.3个百分点，有点停滞不前的味道。虽然它不会影响整体经济形势，但它显然会推动国内生产总值的下降。这就是为什么中央政府允许二三线城市取消限购，中央银行也放松了抵押贷款。

金融和行动监管政策对房地产的影响通常是直接和有效的。2015年的房地产投资增长率不排除下降到一位数的可能性，但也不会下降9个百分点至接近零。在保护性政策的影响下，今年房地产市场基本没有停滞的危险。

正如经济处于下行期一样，过去经济快速发展过程中的隐患也会暴露出来，房地产进入平台期和调整期后，一些风险也会暴露出来。

有一个普遍的现象。当经济从高速转向中速时，就会出现产能过剩。一旦房地产放缓，库存就会增加。这不仅是行业的共同问题，也是房企的个人问题。国家通过放松监管和控制来缓解房地产行业的压力，剩下的就是让房地产企业自己寻找出路。

随着库存的增加，去库存的速度减慢。恐怕那些习惯了高周转率策略的房企是最不舒服的。去年的楼市调整指的是交易量下降和滞胀，甚至房价下跌。然而，大城市的地价并没有同步下降，一些城市的土地出让金和底价甚至达到了新高。据机构分析，2015年北京将有20多个单价在10万元以上的项目。虽然北京有很多富人，但对住房的需求不会增长得那么快，北京仍然限制购房。总有一些高价项目在竞争中失败了。三线和四线城市的情况甚至更糟。

高底价需要高溢价和高周转率，但当前房地产市场的核心问题是去转型缓慢，随之而来的问题是资金流动紧张。如果大量信托或理财产品被用作融资工具，销售障碍导致的资本风险系数将成倍增加。人们会发现，2015年，一线城市和二线主流城市的一群房东将继续选择晒太阳。

2008年和2011年的房地产市场调整并没有持续超过一年。如果这一轮调整持续两年甚至三年，一度被速度掩盖的问题将会一个接一个地出现。对于行业来说，失去或淘汰一些企业并不是一件坏事。短期调整将使那些敢于冒险和赌博的房地产企业变得幸运，因为他们认为反复通过考验是多么聪明。没有足够的清理，房地产行业将永远是粗糙和肤浅的。

实质上，房地产市场的平台期是为了减少风险、泡沫和隐患，为下一阶段的房地产开发做准备。无论是产品还是商业模式，房地产都需要一次体面的转型。只有在长期平台调整中站稳脚跟的房地产开发商，才能在未来20年赢得常青基础。