2015银行惜贷现象持续 更多中小房企面临被锁房

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鉴于2015年宏观经济下行压力，中央政府于2014年底重启积极财政政策。与此同时，在货币政策方面，央行还采取了定向RRR减息、降息和调整存款口径等多种措施，释放出稳定宽松的信号。预计在2015年，受投资和宽松货币政策的影响，主要一、二线城市的房地产市场交易将保持活跃，价格将停止下跌并稳定下来。然而，在供大于求的三、四线城市，未来的市场容量和价格趋势可能会变得越来越不同于一线城市。

房价指数显示出微妙的变化。

上海一家房地产研究机构根据国家统计局1月18日发布的《2014年12月70个大中城市住宅销售价格变化》进行了简单的算术平均，得知2014年12月，70个大中城市新建商品住宅价格同比下降4.5%，环比下降0.4%，比11月份下降0.2个百分点。

值得注意的是，在各类城市中，一线城市率先停止下跌和反弹。据上海某研究所分析，2014年12月，一线、二线和三线城市新建商品房价格指数分别上涨0.1%、-0.4%和-0.5%，11月份分别上涨-0.3%、-0.5%和-0.7%。与二、三线城市相比，一线城市的下降趋势更加明显，在房价上涨趋势中处于领先地位。

上海某研究所的研究员严跃进认为，这与一线城市的去库存化加速密切相关。根据上海一家房地产研究所的库存报告，2014年12月一线城市的去库存周期为12.6个月，明显快于2014年9月17.2个月的高水平。当前的去库存周期几乎相当于2014年4月的水平。年底一线城市的房价上涨将很容易导致市场预期的进一步变化。

严跃进认为，自2012年6月以来，70个大中城市的房价连续23个月上涨。自2014年5月以来，房价指数逐月下跌，从6月到8月，跌幅继续扩大，从9月到12月，跌幅继续收窄。目前，房价下跌的城市数量正在减少，这与四季度出台的各项楼市刺激政策密切相关，并将进一步改变市场预期。尤其是，一线城市在年底率先停止下跌和反弹，释放出积极的信号。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部主管兼执行董事陈中伟认为，鉴于2015年宏观经济下行压力，中央政府已于2014年底重启积极财政政策。据不完全统计，2014年国家发改委批准的基础设施项目总投资已达1.6万亿元。与此同时，在货币政策方面，央行还采取了定向RRR减息、降息和调整存款口径等多种措施，释放出稳定宽松的信号。预计在2015年，受投资和宽松货币政策的影响，主要一、二线城市的房地产市场交易将保持活跃，价格将停止下跌并稳定下来。然而，在供大于求的三、四线城市，未来的市场容量和价格趋势可能会变得越来越不同于一线城市。

连锁地产(Chain Real Estate)分析师张旭也认为，尽管目前房地产运行指数总体上仍处于下行状态，但随着政策和市场环境的变化，一些指标开始显示出改善的迹象。随着中央和地方政府一系列放松政策的出台，市场需求在年底迎来了一轮明显的释放。市场成交水平的提高导致商品房销售面积和销售量明显反弹，同比降幅开始收窄。考虑到信贷环境和监管政策将在一段时间内保持宽松，2015年市场成交量将保持一定的升温趋势，商品房销售指数将有所改善。

不过，张旭认为，市场的好转并不意味着房地产企业的生存环境有所改善。房地产开发投资、新增建筑面积和征地面积没有改善。2014年全国房地产市场调查显示，很多地方商品房市场存量上升，项目拆建压力倍增。在这种市场环境下，消化存量和回笼资金将是房企长期工作的重点，而对土地储备和开发投资将更加谨慎。

同一政策咨询研究部主任张宏伟也认为，尽管楼市调控政策趋向定向宽松的趋势将会持续，但大量库存的状况短期内不会改变，银行“不愿放贷”的现象将会持续。此时，2015年房地产市场仍存在不确定性，房企仍将面临资金紧张的问题。可能会有更多的中小房企面临被“锁定”的市场风险，这可能会引发金融机构加大对房企的投资风险