日本都市圈房价走稳与我国楼市的“安全垫”

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□李

占日本人口和国内生产总值70%的三大都市地区(东京、大阪和名古屋)的房价从2006年开始上涨。在过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，土地价格上涨了0.7%。这是人口、资源和产业特别是核心竞争产业集中的结果。但与此同时，自1992年地价泡沫破裂以来，日本除三大都市以外的其他地区的地价已经连续22年下跌，这是另一番景象。日本房地产市场分化严重，核心城市房价上涨模式对中国房地产市场具有重要的借鉴意义。

□李

在短期内，房地产市场依赖于货币政策、城市化率和房地产税，而在长期内，房地产市场依赖于人口结构。从国际经验来看，劳动力的转折点一般非常接近房地产市场的转折点。美国的劳动力在2007年达到顶峰，房价在2006年达到顶峰；日本的劳动力在1992年达到顶峰，而房价在1990年达到顶峰。据预测，中国的结婚年龄人口(20-29岁)将在2015年达到高峰后开始下降。因此，由人口红利拐点决定的中国房地产市场的长期低迷已经开始，这可能不受任何人的控制。

邻国日本在发展模式(政府主导)、城市化模式(主要是超大城市、快速发展)、房地产税制结构(低收入税、高交易税)和产业结构演变(从出口加工到高端制造业)方面与中国相似，是少数可以借鉴的案例之一。观察日本房地产的周期性演变，可以窥见中国房地产的前景。从1947年城市发展、城市化和住房短缺推动的第一波房价上涨，到20世纪60年代和70年代人口红利带来的第二波房价上涨，再到20世纪80年代初金融自由化带来的第三波房价上涨，最后到1992年房地产泡沫破裂，日本房地产市场经历了一个完整的周期。

根据日本内部事务和通讯部发布的数据，截至2014年7月，日本空住宅数量达到820万套，为历史最高，空住宅占全国住宅的13.5%，即houses/き的七分之一。根据日本政府的估计，如果不采取措施，到2050年，20%的住宅区将成为“鬼城”。根据野村证券的估计，到2023年，20%的房子将是空的。

然而，与此同时，占全国人口和国内生产总值70%的三大都市地区(东京、大阪和名古屋)的房价迅速反弹。这三个城市的价格从2006年开始上涨，2008年上涨了5.3%。在2012年至2014年的过去三年里，东京和大阪都市区的平均房价上涨了30%。在过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，土地价格上涨了0.7%。但与此同时，自1992年地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其他地区地价已经连续22年下跌，2014年的跌幅为1.7%，与此完全不同。

因此，日本三大都市圈以外的其他地区仍未被投资者吸引，房地产市场将继续挣扎在疲软的泥潭中。即使政府采取措施吸引外资，这种情况也无法缓解。然而，这并不影响三大都市地区的房地产市场已经见底、价格迅速上涨的趋势。美国非营利研究机构城市土地研究所(Urban Land Institute)通过对22个亚洲城市的调查，在2015年的投资前景方面，东京排名第一，大阪排名第三。

外国投资者开始“逢低吸纳”。2014年上半年，法国安盛保险公司(axa)收购了东京中根中央公园(nakan central park)的东楼；2014年12月，中国复星集团以近700亿日元收购了位于东京新川区“新川海滨森林”的三栋办公楼；2014年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的“太平洋世纪广场丸之内”办公楼的部分办公室。

目前，日本仍未摆脱经济增长“长期停滞”和结构改革无效的局面，而三大都市地区的房地产市场已经见底，这是其人口、资源和产业集中的结果，尤其是核心竞争产业(全球要素配置和高端制造业)的集中。中国即将面临“日本式”老龄化和低速经济增长的“新常态”。探索创新驱动的新时代，日本房地产市场大分化、核心城市房价上涨的格局对中国房地产市场具有重要的借鉴意义。

在未来，中国主导的“高投资”模式——房地产推动制造业和基础设施的增长——已经衰落。在预算改革和财税体制改革的背景下，地方政府对土地的依赖也开始下降。2014年，土地出让金仅增长3.2%。随着劳动力人口红利的消退，特别是适龄购房人口的人口红利，城市家庭拥有的住房数量已经达到1.1套/户，在建未售房屋可以解决1.5亿人的住房问题，近20年来火热的房地产市场将进入下行通道，这是一个无人能控制的趋势。

目前，房地产的下行趋势非常明显。2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%；房地产开发投资同比增长10.5%，创下本世纪以来的新低，特别是12月份的开发投资出现了有数据以来的首次负增长；开发商对房地产市场的前景并不乐观。新建筑的增长率达到了1997年以来的最低值，企业征地下降(-14.5%)是历史上的第三低；今年1月，白城房价同比下降3.09%。但与此同时，集中在三大都市地区的一线城市的房价却逆势上涨。1月份，上海的新房价格上涨了1.92%，位居前十名，其次是深圳和北京，分别上涨了0.98%和0.87%，而一线城市的二手房价格上涨了约3%。根据中介披露的数据，2014年，一线城市中心区的二手房价格上涨了约20%，似乎一直在上涨。

与此同时，自2014年以来，主要开发商“抢购”了一线城市的土地资源。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿元，同比增长54.8%，升水率为41%。然而，全国300个城市的土地出让金同比下降了27%，地价仅为10%左右。据笔者分析，自2013年以来，80%以上的“地王”出生在一线城市，如上海的董家渡、北京的胡阿祥、深圳的龙华和广州的鸿运涂料化工厂。此外，曾经在二三线城市开辟战场的领先房地产企业，如保利和恒大，都开始回归一线城市。此外，港资房地产企业(新鸿基、九仓、新世界(报价、咨询)等。)，他们一直认为内地房地产市场存在风险，也参与了一线城市的土地竞争，但所有强大的私人资本也想分一杯羹。

正如日本三大都市圈的房地产市场逆势反弹一样，即使房地产进入供需平衡甚至过剩阶段，即使经济转型困难或“艰难”，全国层面的房价和需求也将开始下降，但资源和人口集中、产业水平较高的都市圈房价和需求将继续保持旺盛的趋势，这是房地产市场最有效的领域。当经济进入低速增长阶段后，社会无风险回报率和工业投资回报率开始下降，社会基金将开始寻找更厚的安全垫，而一线城市的房地产无疑是最佳选择。在回顾了邻国日本房地产市场的全周期波动之后，三大都市地区的房价上涨趋势已经清楚地告诉了我们这一点。(作者是资深房地产观察家)