房地产众筹面临法律风险

本篇文章1745字，读完约4分钟

赵易

5月29日，中国房地产众筹联盟在上海成立。在峰会上，碧桂园宣布将与中国平安(601318，古坝)联合推出中国房地产行业首款房地产众筹产品，并以上海嘉定“一平米”项目为众筹单位进行众筹。房地产建成后，投资者将拥有某一建筑的全部或部分权益。投资者可以选择将众筹权转化为产权，直接拥有房屋，或者委托开发商出售房屋，将它们转化为收益权。投资者可以参与项目开发的全过程，也可以获得股权转让、优先购房和项目分红等多重利益。

可以说，在“大众创业创新”的理念深入人心的今天，碧桂园推出的这款房地产众筹产品备受关注。但是，在现有的法律框架下，我们认为这种房地产众筹产品的设立存在许多不确定性。

目前，国内众筹模式主要分为四种类型:股权众筹、债务众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资于项目或公司并获得一定比例股权的投资者；债权众筹是指投资者向项目或公司借款，以获得一定比例的债权，未来可以赚取利息，收回本金；回报/实物众筹是指投资于项目或公司并获得实物产品或服务的投资者；捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司的无偿捐赠。

碧桂园和平安推出的这一房地产众筹，以产权或一定回报作为反馈，明显是实物众筹。然而，由于它是面向房地产的众筹，它不得不面对房地产相关法律法规的限制。根据《城市房地产管理法》(2007年修订)第四十五条和《城市商品房预售管理办法》(2004年修订)第五条、第六条的规定，商品房预售以房地产开发企业取得预售许可证为条件。

房地产开发企业未取得预售许可证与买受人签订认购合同的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，“未取得出卖人预售许可证与买受人签订的商品房预售合同无效，但未取得商品房预售许可证的，可以视为有效”，合同无效。碧桂园和平安没有说明他们的众筹产品处于哪个房地产开发阶段，以及他们是否获得了预售许可。如果你在获得预售许可之前从投资者那里筹集资金，那么该产品就有被视为出售房地产的风险。因此，还有一种法律风险，即认购合同被视为无效，甚至碧桂园被房屋委员会处罚。

除了法律风险，这种众筹产品的运作也存在一定的不确定性。房地产众筹以“一平方米”为众筹单位，体现了众筹“投资者多、投资额少”的特点，但另一方面，也面临着单个投资者认购一个或多个众筹单位而不限制众筹单位数量的情况。根据目前房地产开发的规划，一套房子的建筑面积一般在50平方米以上。如果投资者选择变成业主，一栋房子里可能会有几十个业主。当时，由于楼层、公寓类型、用途、面积等的不同。如何确定投资者持有的产权的位置，房屋产权登记部门是否会对一套房子的几十个产权人提出异议，每套房子的几十个产权人如何行使所有者的权力实现利益，将考验碧桂园和平安的智慧。

如果投资者选择以财产收益权的形式获得回报，然后出售或出租财产，再分配房价或租金，或者一些投资者将众筹份额转让给第三方，那么众筹份额实质上就是收益权的转让。根据《民法通则》和《物权法》，权利人有权占有、使用、收益和处分合法拥有的财产，收益的取得属于财产权。然而，由于我国现行有效的法律法规并未规定收益权是否可以转让，实践中争议很大，这并不排除收益权转让在个别情况下被认定无效的风险。

从操作简便的角度来看，理想的方式是在众筹期结束后，碧桂园向投资者支付其众筹本金和预期收益，回购其众筹份额，投资者将退出。然而，这种模式本质上是一种借贷行为。如果它发生在企业之间，就有被视为无效的法律风险。

同时，以“一平方米”作为众筹单位，必然会吸引许多投资者的资金。此外，由于众筹是通过互联网众筹平台完成的，因此有向社会公开的嫌疑。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，涉嫌非法吸收公众存款。因此，对投资者的投资资金进行监管，防止资金被挪用或浪费，对于控制众筹产品的风险尤为重要。

因此，在“互联网+”的大环境下，与传统的投融资模式相比，房地产众筹在空有很大的发展，值得期待。然而，在我国现有的法律框架下，房地产众筹存在一些法律风险和障碍，其效果不确定。在保持和鼓励创新的前提下，金融界和法律界需要共同努力完善众筹规则，解决房地产众筹的法律障碍。

(作者:上海成金田律师事务所)