去化周期一年有余 北京楼市没有全面涨价土壤

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中原地产研究部提供的统计数据显示，6月上半月，北京市新二手房交易量继续明显增长，其中签约二手房数量达到8974套，为2013年3月以来的新高，比上个月增长19.3%，比上年增长数倍。新建房屋也逐年逐月大幅增加。

北京房地产市场的快速升温能持续吗？这应该从供求结构入手。据人民网报道(报价603000，咨询)，目前北京房地产市场库存充足，开发商传言的库存并不短缺。根据北京市统计局等机构发布的数据，北京住房市场存量在短期内已回落至7万多套，然后又回落至8万套。

根据雅豪机构的数据，截至5月18日，北京商品房存量为80，550套。根据4月市场恢复后的交易速度，去化学周期也需要一年以上。其中，现房存量甚至比期房高出8116套，这说明了项目滞销的程度。

优惠政策促进了房地产市场的成交量和价格的上涨

“股市太不稳定了。从长远来看，我认为买房更合适，”老徐在接受《国家商报》采访时表示。

资金从股市转移被认为是最近房地产市场投机的一个主要原因。然而，在许多业内人士看来，优惠政策仍是最大的促成因素。

在央行年内第二次降息后，北京抵押贷款市场的咨询和成交量迎来了翻番。据贾伟安杰统计，5月份北京个人贷款市场成交量环比增长12%左右，贷款咨询量也比上个月增长20%左右。

贾伟安捷策划经理吴昊指出，央行5月份第二次降息不仅减轻了购房者月供应量的压力，而且与此前“3.30新政”等政策所释放的利好效应重叠，形成了相对宽松的信贷环境，使有住房需求的人群在多重利好政策的刺激下继续进入市场，促进了抵押贷款市场咨询量和交易量的双重活动。

据贾伟安杰从各大银行了解，央行5月降息后，88%的贴现率成为首套住房贷款利率的主流，大多数银行首套住房贷款利率继续呈下降趋势，这也提振了许多购房者的信心，促进了贷款周转率的小幅上升。此外，第二套房贷款利率没有明显松动，仍比基准利率高10%。

与此同时，新公积金政策出台半个月后，市场成交量开始显示出回暖。

吴昊对《全国商报》表示，6月上半月，公积金贷款量增长了20%，新政出台半个月后，购房者入市的热情明显提高。公积金贷款以“还贷而不买房”作为第一套房和第二套房的判断标准，这使得很多以前被政策贴上“第二套房”标签的人得以解禁。首付比例方面，第一套房和第二套房的首付比例分别调整为20%和30%，减少了很多买家的首付支出。

吴昊表示，取消第一套房90平方米和第二套房人均住房面积31.3平方米的限制，也给许多买不起房子的人开了绿灯，促使许多购房者利用“东风”政策买房，导致交易量略有增加。

普通住宅改善项目领先

据雅豪机构统计，6月的第二周，北京共售出1587套商品住宅，交易面积20.06万平方米，较前一周下降了15%，但交易面积增加了1%。扣除经济适用房和自住房的影响后，成交量与上周基本持平。与此同时，上周北京商品房平均交易价格为29173元/平方米，较上周上涨7%。

从一般住宅市场的交易排名来看，前三名的项目都是改善房地产的代表。

雅豪市场部主任郭毅表示，目前，一般住宅市场去化学化速度较快的项目有以下特点:一是定位提升需求，价格约3万元/平方米，户型舒适二至三套。主要是；第二，位置不能太远。从目前的市场情况来看，六环路外已成为急需的主战场，而改善需求则偏向五环路内的项目清单；第三，价格调整不应该太大。只要近期进入市场的项目具备以上三点，就能取得良好的销售业绩。

吴昊表示，北京楼市已经达到高点，几乎没有大幅上涨的可能。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《商业日报》采访时表示，北京二手房的价格变化并不明显。如果我们看一下前五个月的平均价格，它低于去年前五个月的平均价格。目前，整体市场形势是一种增长量和稳定价格的形式，高总价的大型产品的市场需求毕竟是有限的。

胡景晖认为，今年有购买新房的压力，所以交易量肯定会比去年有所扩大，整体价格会相对稳定。

北京一家上市房地产公司的营销总监预测，今年的市场形势比去年好，整体市场形势预计会略有上升，他们会根据市场形势有节奏地推动市场。

然而，郭毅指出，从今年开始，北京的商品房库存一度跌破8万元大关，然后开始不断增加。在北京库存短期内难以大幅减少的背景下，一些库存较高的地区销售的商品尚不具备提价条件。