旭辉林峰谈“长跑”计划：设20%财务红线 主动勒紧扩张缰绳

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《时代周刊》记者江妍来自上海

3月12日，徐汇控股集团(00884.hk，以下简称“徐汇”)以6.721亿元人民币在天津西青(房地产)落户，一举夺得羊年第五块土地。

外界猜测，这家福建房地产企业即将展开新一轮的激烈扩张。一组对比鲜明的数据被用来证明徐汇去年只拿了10块地。截至目前，徐汇已在中国14个核心一、二线城市拥有60多个项目，形成了三个核心销售区域:长三角、环渤海和中西部。

作为旭辉控股的执行董事兼首席执行官，林瑞麟多次被问到这个问题。在12日接受《时代周刊》独家采访时，林瑞敏笑称，徐汇已经过了快速增长阶段，要注意增长率、债务和利润之间的平衡。

在LAM Raymond看来，徐汇去年58.2%的净负债比率仍被空.下调为了颠覆福建房地产企业过去的高负债形象，蓝鸿震为徐汇制定了一系列战略调整计划。

在三年内实现全精装产品

自去年以来，徐汇努力实现负债与利润的平衡，并取得了良好的业绩——2014年，徐汇的销售额和核心净利润均创历史新高，其中合同销售额达到212亿元，比2013年增长近40%，核心净利润达到19.4亿元，同比增长近28%。

“高周转率”是徐汇快速增长的重要原因。2014年，徐汇的平均资产周转率为58.3%，比2013年高出近5个百分点。据了解，徐汇通常要求在取得土地后8个月内开业，首次开业率达到60%，并在11个月内实现资金的快速回笼和周转，内部称为“8611”战略。

“自去年以来，徐汇已新增15块土地，平均地价为4400元/平方米。”雷蒙承认，新增项目主要集中在上海(房地产)、苏州(房地产)、北京(房地产)、合肥(房地产)、南京(房地产)等一二线城市。提高土地成本很容易。例如，一线城市的平均土地成本超过1万元

然而，实践证明，高地价并不意味着很难赚钱。LAM Raymond表示:“去年，徐汇约94%的销售业绩来自一线和二线城市。”基于此，徐汇正在大力调整内部产能结构。

“把重点放在核心城市的布局和深度培育上，让单个城市做出更大的贡献，是徐汇未来发展过程中的一项重要战略。”徐汇董事长林忠对此做了详细解释。他告诉《时代周刊》记者，对于年销售额在200亿左右的房企来说，以20个城市的布局来看，平均一个城市只有10亿的产能，这很难形成核心竞争力，对当地的人才、土地、资金和供应商都很有吸引力。

林忠表示，徐汇今年的销售额约为500亿元，其中42%来自一线城市，其余52%来自二线城市，三线城市的比例仅为6%。

根据雷蒙的想法，徐汇今年最多将进入两个新城市，并专注于深化现有城市。

他没有透露具体的投资计划，但林伟民对新投资将保持谨慎甚至警惕的态度——为了避免资金沉淀，新项目要经过战略、财务和产品三个漏斗。具体的选择标准是:一线和二线城市的布局、快速的资金周转以及适合需要改进的人群的产品。

此外，徐汇今年将对产品定位进行重大调整。据《泰晤士报》记者报道，徐汇今年将按需和改良产品的比例从8:2调整到5:5，产品重心向改良需求倾斜。配合产品调整，公司将重点在北京、上海等核心城市开发具有地理优势的改良型自用项目。

基于对自住需求市场改善的乐观看法，徐汇还将加快实施“淘汰毛坯房”战略。

“去年，我们提出了‘力争在三年内消除毛坯房’的计划。为了提高我们在需求改善的市场上的竞争力，今年我们会增加装修房屋的数目，并在产品研发线上增加精装修房屋的尝试。」。

不是现金流和失血

稳定销售目标和降低融资成本已成为徐汇今年的主调。

“高周转率是基础能力，不是竞争力”，林认为，真正的高周转率是土地储备、产品结构和制度能力综合作用的结果。谈到企业发展，“销售增长、低负债和持续盈利”时，林忠认为这是资本市场检验企业的三大标准。“对一个企业来说最重要的是做好基本面，还有徐汇的基本面。这是为了实现持续、稳定和高质量的快速增长。”

徐汇提出今年的销售目标是250亿元，仅比去年212亿元的实际销售额多38亿元。在嘉里信息集团董事长丁祖昱看来，这是一个相对稳定、甚至略微保守的增长计划。

“我们对2015年房地产市场的判断是谨慎乐观和稳步上升的。随着需求回升，市场将进入一个缓慢复苏的通道。”蓝鸿震表示，在风险可控的前提下，高效率、高质量的发展所获得的增长率可以使企业持续更长时间。

根据蓝鸿震的愿景，徐汇将不再追求超过60%的较高增长率，而是将投入时间和精力实现平衡发展，在保持较低负债率的同时获得更好的盈利能力。

为了增加团队的积极性，徐汇今年将尝试职业经理人业务伙伴制度。蓝鸿震表示:“今年是一线城市授权大幅增加的一年。”该公司对城市企业的评估指标已经改变，它将不再简单地追求规模，而是将利润提高到更高的位置。业务伙伴系统的尝试将在团队管理层面对提高公司利润和提高员工积极性起到重要作用。

此外，徐汇希望改变过去被贴上“负债累累”标签的传统形象。

为了防止现金流不足，徐汇实行了严格的现金流“安全生产管理”。据《泰晤士报》记者报道，徐汇对资金的使用设置了警戒线，规定现金流在总资产中的比例不得低于20%。

在现金流管理中，徐汇强调销售回报率。截至2014年底，公司销售回报率高达93%，现金余额为71.2亿元。“只有销售是不够的，手头有现金更实际，高回报率对企业的财务安全意义重大。”丁祖昱告诉《时代周刊》记者，许多开发商都有不错的销售业绩，但回报率却不到50%，这非常令人担忧。

徐汇在风险控制方面做得很好，2014年的净负债率下降到58.2%，比2013年下降了9.4个百分点。在降低负债率的同时，徐汇仍在努力降低融资成本。2014年，徐汇平均融资成本下降0.9个百分点，至8.3%。

蓝鸿震透露:“徐汇的融资成本每年将下降一个百分点，这将使徐汇的利润增加十多亿元。徐汇现在基本上不使用高成本信托贷款，而是专注于低成本的海外融资。”数据显示，2014年，徐汇国内信托等非银行贷款同比下降13个百分点，至6%，而海外无担保债务同比上升7个百分点，至38%。

“接下来，徐汇的海外融资比例将进一步提高。今年，我们力争达到46%左右，并希望在未来超过55%。”雷蒙说。

基于徐汇业绩的快速增长和良好的财务业绩，惠誉、穆迪和标准普尔对徐汇进行了评级。这也使得徐汇成为香港唯一一家债务评级在2014年被三大国际评级机构上调的房地产公司。