中国海外房地产投资首超国内 澳洲受资本青睐

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几年来，国内房地产限购抑制了国内房地产市场，同时也使海外房地产成为中国人眼中的“热点”。随着人民币在国际市场购买力的不断增强，越来越多的中国投资者和开发商出现在澳大利亚和英国的房地产市场。数据显示，2014年，中国海外房地产投资超过165亿美元，首次超过国内投资。

然而，自春节以来，一些关于海外购房者的消息接连不断。业内人士提醒，国内外房地产市场存在显著差异，投资必须谨慎对待。

案例:每周增加2万澳元

元旦那天，金小姐登上了飞往澳大利亚悉尼的航班，比原定计划提前了两周。

金小姐，宁波人，在悉尼学习并工作了一段时间后回国。在悉尼买房一直是她的投资计划之一。“国内购买是有限的，同样的价格，你可以在悉尼买到更好的房子。”金小姐非常喜欢悉尼的生活环境，但直到最近她才下定决心要在那里买房。经过几轮参观，她选择了一个新的公寓大楼，离悉尼市中心8公里，面积为93平方米。精装修还包括一个地下停车位，总价为73万澳元。金女士告诉记者，当海外人士投资澳大利亚房地产时，他们只能购买全新的房地产，而不能购买二手房。她喜欢的房子可以在3分钟内走到地铁站，10分钟内开车到海边，它也是一个学区。尽管总价格略高于悉尼目前60万澳元的平均价格，但性价比非常好。

"按目前的汇率，大约是358万元人民币."金女士说，最近澳元对人民币的汇率一直在下降，存款利率也有所下降。因此，在她的朋友圈里，每个人都认为这是在澳大利亚买房的好时机。按照原计划，她应该在元宵节后飞往悉尼办理购房手续。然而，除夕那天，一位熟悉她的当地经纪人告诉她，最好尽快办理手续，否则一周后房价可能会上涨2万澳元。金小姐在澳大利亚度假时，只是带家人去买了一套房子。

澳大利亚投资受到中国资本的青睐

金小姐并不孤单。在刚刚过去的羊年春节，许多中国买家去了悉尼、墨尔本等城市，在观光的同时参观了澳大利亚的房地产市场。与国内房地产市场的兴起类似，一些中国买家组织了一个代表团来考察房地产，并毫不犹豫地付款。“春节以来，我已经接待了三位来自中国的买家，主要是浙江和山西的买家。”悉尼当地代理商林志炫告诉记者，随着复星、格林兰和万达等中国开发商相继进入澳大利亚，三年后市场可能会变得更加疯狂。

根据澳大利亚外国投资审查委员会(firb)的数据，2013年，中国已成为澳大利亚第一大外国房地产投资来源国，总投资59亿澳元，同比增长40%，这一趋势在2014年更加明显。据估计，这一数字在未来7年将增加到360亿，而悉尼、墨尔本和堪培拉等大城市将成为中国购房者的首选。据报道，在过去的一年里，悉尼和墨尔本分别有18%和14%的新房被中国投资者购买。

在中国资本的刺激下，澳大利亚的房价近年来大幅上涨。根据澳大利亚统计局的统计，2014年期间，澳大利亚主要城市的房价上涨了7.9%。其中，悉尼的房价上涨了10.6%，墨尔本紧随其后，上涨了5.8%。

"中国买家是推高澳大利亚房价的一个重要因素."从事澳大利亚投资的希捷国际集团项目经理黄告诉记者，以墨尔本市场为例，平均售价约60万澳元的两居室公寓是最畅销的，年增长率约为6%。三间房和别墅等高端项目的年增长率超过10%。与此同时，目前，墨尔本的空房价是3.1%，这使得房屋租赁根本不成问题。

海外投资首先超过国内投资

近年来，在汇率的驱动下，中国资本一直在国际市场上出售。仲量联行最近发布的一份报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过国内投资，海外投资呈现全球多元化趋势。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，吸引投资超过55亿美元，澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，资本流入超过30亿美元；另有25亿美元的资本流入美国。从城市的角度来看，悉尼获得了大部分投资，达到22亿美元，使其成为对中国投资者最具吸引力的目的地之一。2014年，伦敦吸引了总计40亿美元的投资，再次排名第一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京和新加坡也获得了5亿至15亿美元的中国投资。

在美国，外国购买的美国住宅房地产在2013年激增了35%，正是中国买家引领了这一波外国购买潮。中国买家主要集中在洛杉矶和拉斯维加斯，而少数有实力的买家则集中在曼哈顿，这将那里新建筑的价格推高到难以想象的高度。

2013年，加拿大多伦多的平均房价继续飙升至43万加元，增幅为12%，而温哥华的增幅高达18%。"新楼盘开盘时，70%的买家是中国人."当地人抱怨。

中国人新购买的朝鲜土地也大大超过了欧洲人和美国人同期购买的土地面积。同时，由于韩国济州岛的投资移民政策，近年来济州岛的房屋每年都有10%的增长。

在海外买房必须防止“黑天鹅”

中国资本的不断涌入导致一些国家和地区采取措施限制海外投资。

春节刚过，澳大利亚宣布了一系列旨在限制外国公民在澳大利亚购房权利的法律改革。根据新规定，外国投资者在购买低于100万澳元(约500万元人民币)的房产时，必须支付5000澳元(约2.5万元人民币)的申请费；对于购买价格超过100万澳元的房产，每超过100万澳元的购买价格必须支付10，000澳元(约50，000元人民币)的申请费。新规定预计将在4月左右实施。

面对不断上涨的房价，英国政府计划在2015年出台限购政策的传言由来已久。去年10月16日，英国政府出台了最新的移民修正法案，提高了海外高资产人群的移民申请门槛，并将最低投资要求从100万英镑提高到200万英镑。与此同时，原先要求投资金额的25%可以用来买房子的规定也被取消了。英国海关也严格控制海外买家用国内资产购买英国房地产，如股票、债券和房地产抵押贷款。根据资产的性质，资产利得税或所得税的最高比例将为45%，这也被视为政府为减少海外买家购房而采取的众多措施之一。

"海外投资包含不确定的政策风险."黄说，外国房地产市场在税收和法律方面有很多不同，投资者千万不要用国内的习惯思维进行投资。