地产巨头步入白银时代

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随着万科2014年年度报告昨天的发布，第四房地产板块的“兆宝万金”的所有年度报告均已发布。从各年报数据来看，四家上市房地产企业的收入和净利润仍在稳步上升，但业绩含金量却在下降。土地价格上涨、房价下跌以及融资和营销等成本上涨正在蚕食开发商的利润，空

⊙记者朱楠○编辑全

房地产政策的暖风频频吹起，这不仅传达了中央政府稳定楼市的决心，也揭示了房地产企业面临的整体困境。刚刚发布的四大房地产巨头的年报充分揭示了这一困境。

随着万科2014年年报昨日的发布，第四大房地产板块“驴岗”的所有年度报告均已发布。保利地产(报价:600048，咨询)凭借其在2014年的出色表现，也成为继万科之后的第二家上市房地产企业，实现收入1000亿元。然而，金刚表现的“含金量”正在下降；土地价格上涨、房价下跌、融资和营销成本上升都在侵蚀开发商的利润，表明“白银时代”已经到来。

面对这种情况，万科总裁于亮昨日表示，万科已经放弃规模，进行了坚定的转型。在巩固传统业务的同时，它探索新的利润增长点，并在真正的转折点到来之前找到了一张“门票”。

毛利和净利润都下降了

从四家上市房地产企业的整体情况来看，毛利率持续下降仍是不可逆转的趋势。根据2014年年报数据，2014年除金地外，其他三家上市房地产企业的毛利率均同比下降。其中，万科2014年毛利率继续下降1.5个百分点，至20.8%；保利地产全年毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点；招商地产(报价000024，咨询)的毛利率为37.33%，同比下降约6%。

土地价格大幅上涨，在房价中所占比重越来越大，这是上述房屋企业毛利率下降的共同原因。唯一实现毛利率同比增长的金代尔公司(Quote 600383，Consulting)是由于该公司项目在2011年至2012年间价格大幅下降，导致毛利率在2013年大幅下降至26.3%。到2014年，降价项目已经谈妥，毛利率略有回升。

值得注意的是，在报告期内，中央企业招商地产的毛利率大幅下降了6%。事实上，由于低利润产品的集中结算，招商地产2014年前三个季度的毛利率一直偏低，单季度毛利率分别为37%、34%和28%。然而，第四季度，高利润率项目京山九号的结算超过了45亿元人民币，使得该季度的毛利率上升到43%，全年的毛利率上升到37%。

由于毛利率的拖累和各项费用的增加，除保利地产外，四家上市房地产企业的净利率在报告期内也有所下降。其中，2014年万科净结算利率同比下降0.6个百分点，至11.41%。招商地产2014年的净利率为12.7%，下降4.21%，相当于销售毛利率下降。

出人意料的是，尽管金代尔的毛利率同比上升，但净利润同比下降2.07个百分点，至10.88%。银行证券分析师赵强认为，公司净利率下降有三个核心原因:一是存货跌价准备使资产减值损失比2013年增加了4.35亿英镑；第二，公允价值变动收益的减少导致投资收益的减少；第三，公司薪酬增加导致非营业费用1.03亿元。

保利地产净利润同比增长，显示出良好的成本控制能力。保利地产全年毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点；然而，该公司的销售净利润率为13.05%，同比增长0.2个百分点。

积极培育创新型企业

随着业绩“含金量”的下降，空房地产行业的利润每天都在被挤压已经成为不争的事实。分析师认为，土地成本上涨过快，房价整体涨幅放缓，损害了房地产企业的毛利。与此同时，不断上升的融资成本正在蚕食开发商的利润空.

“房地产被称为暴利的时代正在逝去。按照这种节奏，房地产行业的平均净利润率将向制造业靠拢。”一位业内专家告诉记者，未来房地产利润率有进一步下降的可能，许多房地产企业已经采取了高价土地。延迟这些项目进入市场已经带来了巨大的财务成本，这些成本在未来不可避免地会陆续推出。如果市场没有明显好转，项目的销售价格将会受到压力，空的利润将会受到限制。此外，房地产企业在推广渠道上花费的财力也在不断增加，宣传管理费率也在不断上升，企业后期的核心净利润将面临被吞噬的命运。

因此，万科总裁于亮认为，房企应该学会在白银时代甚至青铜时代生存的秘诀——学会赚点小钱。

“房地产行业是一个从黄金时代到白银时代的趋势。任何政策都可以发挥作用，但不能改变这一发展趋势。”于亮在昨天召开的万科业绩提升大会上表示:“万科将坚定不移地转型，勇于尝试，在未来不断犯错。在巩固传统业务的同时，它将探索新的利润增长点，在真正的转折点到来之前找到属于万科的门票。”

事实上，这一趋势已经出现在四家上市房地产企业的年报中:“房地产主营业务+创新业务”将是房地产企业未来发展的主要模式。

在最近的业绩交流会上，保利地产副总经理刘平表示，公司将以房地产开发为重点，整合相关资源，在商业运营、养老地产、房地产金融等领域寻求创新发展；万科将“郝散住宅”+“城市配套服务提供商”作为未来十年的商业地图；招商地产以主营房地产业务为基础，海外扩张和资产光平台为两条新路，城市综合体、主题工业园和医疗保健地产为三大领域，大力发展新业务。