公募REITs破冰 或成机构布局重点

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中国首次公开发行的房地产投资信托基金终于浮出水面。

中国证监会网站近日发布的《行政许可事项——关于受理和审查证券投资基金募集行政许可申请的公告》显示，4月22日，一只名为鹏华前海万科reits的封闭式混合证券投资基金被受理。

这将是房地产投资信托基金首次在国内市场公开发行，也意味着多年停滞的房地产投资信托基金公开发行终于浮出水面。作为海外市场仅次于现金、债券和股票的第四大资产，它将有机会进入中国内地居民的资产配置池。

破冰

Reits是一种信托基金，通过发行收益凭证向特定投资者募集资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。

这种产品于20世纪60年代在美国诞生后，经过多年的发展，其优势得到了认可，并从20世纪90年代中后期开始大规模发展。根据公开数据，截至2014年，全球有27个国家的房地产投资信托市场上市，共有783种房地产投资信托产品在公开市场交易。目前，全球房地产投资信托基金的总市值已经超过1.3万亿美元。2003年至2013年，市场复合年增长率为15%，总市值占全球上市房地产市值的45%。

其快速发展的原因在于其稳定和持续的回报。根据彭博社的数据，截至2014年12月31日，道琼斯reits过去20年的年化平均收益率为11.66%，优于罗素2000(9.61%)、S&P 500(9.83%)和其他主要指数。reits的长期回报率在所有资产中排名第一。

早在2006年，时任中国央行副行长的吴晓灵就提出，中国应该努力发展房地产信托和投资基金。

2008年底，包括中央政府在内的房地产投资信托基金被提上日程。当时管理层提出要创新融资方式，通过M&A贷款、reits、股权投资基金、规范发展民间融资等多种形式拓宽企业融资渠道。

2009年，央行初步提出了reits试点的总体框架，并初步起草了银监会版《reits试点管理办法》。同时，中国证监会也制定了中国证监会版的reits。2009年下半年，央行召集相关部委召开会议，成立了房地产投资信托基金试点协调小组。

2010年，国务院批准北京、上海和天津为房地产信托投资基金试点城市。

随后，房地产投资信托基金的发展暂停了几年。截至2014年9月，央行发布了《关于进一步完善住房金融服务的通知》，要求积极稳妥地开展reits试点工作。随后，根据住房和城乡建设部的相关部署，保障性住房reits将在北京、上海、广州和深圳推出。

布局

基于中国房地产市场的高回报，国内机构长期以来一直觊觎房地产投资信托产品。多年来，投资机构、法律专业人士和房地产专业人士一直建议发展房地产投资信托基金。与此同时，房地产投资信托基金将被频繁发行的消息传出，但没有真正的动静。

2014年，中信证券(600030，Guba)在私募领域开发了两个reits，以打破私募领域的坚冰。然而，其市场交易量极低，在一定程度上丧失了reits的交易功能。只有当房地产投资信托基金被推向公开市场时，它们的价值才能凸显出来。

国内一些大型公募基金公司已经对reits产品进行了大量的研究，从产品线布局来看，reits将是未来必不可少的一部分。

根据中国证监会的公告，这次只有鹏华基金公司报告了reits产品。事实上，在上市基金公司中，鹏华基金似乎对房地产投资信托基金情有独钟。根据公开数据，2011年，鹏华基金在三年研究的基础上，开发了第一只reits投资基金——鹏华美国房地产基金。另据报道，该公司研究了房地产投资信托产品的私募。