地产并购基金难改楼市基本面

本篇文章1508字，读完约4分钟

国家商报(博客、微博)记者杜玉乐来自成都

最近，在成都的一个房地产经纪人qq群中，一位资本经纪人发出了一条信息:“在深圳(房地产)和成都购买大量住宅项目。”

这家资本经纪公司主要为一家中央企业寻找高质量的项目，但拒绝透露其未来将如何运作。一位熟悉这一领域的人士透露，目前的股票市场正在蓬勃发展，不排除将来将收购的项目纳入上市公司的资产组合。

《国家商报》记者了解到，目前，一些资产管理、信托和房地产私募都在全国范围内寻找收购对象，其运作路径是先完成杠杆收购，然后与上市房地产企业合作进行并购。股票市场会成为房地产销售的新渠道吗？那么，从股市流入的资金会对房地产市场产生什么影响呢？

房子可以通过股票市场兑现

上述资本经纪人表示，他们是一家金融投资公司。据知情人士透露，该投资公司是一家具有地方政府背景的四川民营投融资平台公司(房地产)。

这家资本经纪公司表示，他们主要是在为一家中央企业寻找高质量的房地产项目。至于中央企业要做什么，他说资本运营不能排除。“收购合同是住房和城乡建设部的商品房销售合同；购买价格为土地成本+建安成本+(8%~10%)利润率；拥有70年产权的房屋，没有别墅、商店、办公楼、旅游地产、未完成的项目；面积很大，总面积超过10，000平方米，主要是小型房屋。“根据上述资本经纪人的说法，已经办理了四份或五份证书，这些证书接近最高限额或已经封顶，一些银行贷款项目和烂尾楼已经出售。

无独有偶，不久前，北京华信资产收购了百强房地产企业之一的云南经典地产及其核心项目——经典双城。华信资产擅长资本运营，已经开始运作一系列的基金，目标是“冻鱼”房地产项目或房地产企业。

熟悉这一领域运作的亚信控股集团秘书长荣腾红表示，资产管理机构本身还不成熟，但他们经常借鉴国外经验，进行基础处理，通过第三方机构并购实现所有者权益的实现。

今年4月，博雅基金刚刚启动了一只M&A房地产基金。目标是一些银行和投资公司持有“上海市中心区内(房地产)或轨道交通沿线的低价值房屋”的不良资产，通过折价购买和溢价出售获取利润。

最近，平安银行(000001)也成立了第一只房地产M&A基金，平安部门正在加快与碧桂园等领先房地产企业的战略合作。中融信托也在加快M&A基金对接资本市场的布局，包括房地产M&A基金。“我接触过的许多基金公司都非常有钱。他们以低价直接购买企业的简陋房屋。在收购和改造之后，他们将溢价出售。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，他们收购的项目利润率高于房地产企业。

陈宝存介绍说，目前，来自基金和其他机构的资金只能投资于基础设施和房地产等领域，没有能力赚钱。

对房地产市场的影响有限

5月6日，深湾房地产指数飙升至5937点，创下2009年7月31日以来的新高，其中包括怡化健康(000150股)、尹仲股份(600745股)、华夏幸福(600340股)、中天城头(000540股)等股票

最近，中天城头、莱茵地产(000558，股份)和太和集团(000732，股份)等一些上市房地产企业已经介入M&A基金领域，现在也包括房地产M&A基金。

随着房地产市场供求关系的逆转，房地产并购的水平将会突然上升。繁荣的股市会加速资金从二级市场大量流入房地产市场吗？房地产企业会更快拿地吗？这场房地产并购浪潮将持续多久？

独立经济学家、北京大学房地产基金研究中心副主任杜蒙表示，投机性并购属于金融范畴，而非房地产市场范畴。观察房地产市场的变化有两个核心要素，一是成本定价，二是由供求关系引起的市场定价。“除非政府在税收、土地价格、货币政策等方面进行调整。，这两个因素很难改变，这意味着房价很难下降，房地产市场只是刚性的，房子不能出售。”杜蒙分析说，只有并购、洗牌和债转股才能改变当前的房地产市场结构。

杜蒙认为，房地产市场的基本面没有改变，因此股市基金很难大量进入房地产市场。荣腾鸿还表示，杠杆基金也有成本。如果房地产市场卖得不好，上市房地产企业就不会真正大规模接管市场，除了投机的概念。