解密众筹买房：美国人如何“空手套白狼”（上）

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如果我在美国投资房地产，门槛高、投资大、周转慢、物业税高、管理复杂，我该怎么办？房客是反顾客的，他们拖欠租金，他们占据喜鹊，他们不走开，他们陷入混乱。该怎么办？

俗话说，人们拾柴火焰高。那么，投资房地产能承担巨额购房款并与大家分享利润吗？

众筹的横向空诞生，妥善解决了小投资者对房地产投资的需求，为专业房地产投资者提供了一个快速的融资渠道，并迅速在投资市场上流行起来，形成双赢局面。数据显示，2013年，众筹行业在全球范围内共融资逾51亿美元，一举成为新理财产品的“热点”。

《中国商报》记者分析了美国许多购房众筹网站，从购房众筹的策略和战术入手，试图解读美国人买房时如何做到“空手套白狼”。本文是前半部分，重点分析众筹模式及其优势。下半部分(明天出版)将关注风险和前景。

花别人的钱买自己的房子

众筹是一种通过互联网向人们筹集资金的新模式。首先，提议者提出投资想法并起草投资项目。如果投资者做出回应，一些个人或机构将为他们搭建一个实现融资的平台。众筹项目可谓五花八门，其中，众筹购房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念吸引了大量投资者的目光。

众筹可以大致分为两类:股权和债务。当风险不确定或较高时，筹资者往往选择保守的产权，在获利后，他们会根据最初的投资份额和百分比来分配资金。当筹资者赢得投资，或者风险很小时，他们倾向于以债务为基础，以债务收购加利息支付的形式筹集资金。获利后，他们可以返还原始融资本金加利息。

产权类型，顾名思义，在投资股票时自动拥有产权。例如，募捐者只持有10万美元(下同)，但想购买100万套房产，装修需要10万英镑，总共110万英镑。然而，由于收入有限，银行只能贷出60万英镑。填补40万英镑缺口的最佳方式是众筹。资金筹集后，债权人自动拥有房屋的产权。假设由于后续管理不善，资金筹集者急于以80万英镑的低价出售房子。既然银行的债权是优先的，就要先偿还银行60万，剩下的20万按产权比例分配，也就是说我可以得到20%，也就是4万，剩下的16万按产权比例分配给债权人。相反，在交易有利可图后，筹资者将每月向债权人分配利息，通常在7%~8%的范围内。风险越大，利息越高，反之亦然。最后，当筹款人赚了很多钱，他决定转售财产，交易后的利润也按照原来的产权比例进行分配。

与按投资比例分配收益的产权类型不同，债务众筹通常锁定原始投资金额，通过支付利息获利后进行收益分配。对于黄金地段的热门房地产，或肯定会获利的销售，投资者往往倾向于以债务为导向，并留给自己可以预期的巨额利润。

诚然，无论是基于财产的众筹还是基于债务的众筹，由于银行拥有最高优先权的债权，它们的风险往往最小，但当它们盈利时，它们的利润也最少。风险与利润成正比，这一直是投资的唯一规则。

透明是金，信誉是王

美国证券交易委员会1933年颁布的《证券法》和1934年颁布的《证券交易法》堪称“企业振兴法”的鼻祖。2012年，美国总统巴拉克·奥巴马签署了《企业振兴法案》，该法案将平等众筹合法化，为网上众筹的发展提供了良好的环境。第三章，资金筹集，涵盖了房地产众筹的内容和适用细则，使得房地产网上众筹迎来了春天。然后，各种通过互联网借钱的p2p网站如雨后春笋般涌现，lendingclub和prosper就是这种p2p网站的先驱。从那时起，在p2p网站的基础上，借贷买房就应运而生，于是一个购房众筹网站，也被称为P2RE (Peer Store State)，应运而生。

Realcrowd、patchofland、realtyshares、realtymogul和sharestates都是典型的购房众筹网站，它们为投资者或投资机构和筹资者提供一个网络平台，以促进交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，刺激地方乃至全国的经济发展。

15年前，Sharestates15开始从事“财产保险业务”，覆盖美国33个州，监管超过40亿美元的交易，从而在房地产市场积累了大量的联系人和资源，包括寻找融资项目的投资者和房地产开发商。其创始人兼首席执行官艾伦借此机会试图为持有大量现金的客户和寻求融资的投机者搭建一个平台。

real block的创始人兼首席执行官阿达姆霍珀告诉记者，他创业的目的是让更多的普通投资者和散户投资者享受房地产机构投资的待遇。他们致力于解决商业地产的低效问题，改变目前只有富人才有机会投资大型商业建筑的局面，让每一个普通投资者都有机会参与商业建筑的投资。real block通过向房地产公司收取固定管理费来盈利，并且不向参与房地产投资的投资者收取任何费用。

patchofland的联合创始人兼首席执行官Jasonfritton说，他的创业灵感来自一次房地产拍卖。早年在芝加哥参加住宅拍卖时，他意外地发现芝加哥的许多街区都变成了荒地，因为没有人买下它们，也没有人照管它们。尽管其中许多都是好房子，但在2010年美国房地产萧条期间，这些被遗弃的房子完全被忽视了。更糟糕的是，这些老房子会滋生犯罪，拖垮当地的法律和秩序，邻居的财产价值也会下降。在拍卖会上，杰森还发现，涌入价值数百万美元的商业建筑的十个左右的竞标者总是同一批人，但杰森视为美国房地产支柱的住宅建筑却不见踪影。从那一刻起，贾森意识到这种被市场冷遇的废弃房屋具有无限的潜力，而传统银行对“增值功能”知之甚少，甚至拒绝为这类房屋提供资金，这也为patchofland等专业众筹网站提供了机会。

除了稳定的投资回报，作为一种新的投资方式，网上众筹吸引了大量的美国投资者。patchofland的首席营销官阿达皮阿德·埃里科(Adapiad'errico)表示:“平台的透明度非常重要，简单有效的解决方案可以建立投资者的信心，从而安全地将资金投向需要买房的借款人，以最少的资金实现最有效的投资多元化。借款人还可以根据资产类别、地理位置和开发商进行分类投资。”

专业投资者joestampone表示，业余投资者对房地产交易不太熟悉，当交易中偶尔出现欺诈或因市场低迷而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重打击。因此，众筹网站的可信度几乎是生死攸关的。Erico告诉记者:“为了建立消费者的信心，我们在放贷时，会密切关注每一个投资机会，首先用我们自己的资金来垫付，以保证我们可以和客户一起进退，让集资者能够及时收到贷款。与此同时，贷款人也可以立即获得投资回报。”

艾伦在接受记者采访时表示:“基于投资的透明度，我们尽最大努力降低投资的最低限额，让投资者可以用有限的资金最大限度地分散投资，以期降低风险。我们还对所有投资项目进行尽职调查，并撰写项目调查报告供投资者参考。尽管借款人可能无法通过网上众筹获得最低利息的贷款，但与银行繁琐的贷款审批程序相比，网上众筹以其快捷高效的流程是一个不错的投资选择。"

在行业内赢得良好声誉后，投资者往往不请自来。当个人筹资者或房地产公司申请筹资时，众筹网站将首先综合考虑其以往的投资项目、信用记录、业务计划和地理位置，然后决定其是否是一个好的投资项目。考试合格后，网站将进行详细的背景调查，包括租金上涨、空购买率、资本化率和支出。最后，投资委员会根据调查报告对风险进行评估，最后决定是否将其挂在网络平台上。通过这一轮审计，大量的投资项目将会下降，而那些能够成功上网进行融资的项目基本上都是质量相对较高的投资项目。

振兴经济，改善法律和秩序

众筹不仅能给借款人和贷款人带来投资回报，还能繁荣美国房地产市场，为振兴经济和改善当地法律秩序做出微薄贡献。

纽瓦克是新泽西州最大的城市之一，也是纽约大都会区的第二大城市。但它有另一个标题，“美国最危险的地区。”早在1996年，纽瓦克就被时代杂志评为美国最危险的地区之一。近年来，法律和秩序略有改善，但其高犯罪率仍令购房者望而却步。即使交通便利，房价比周边地区低很多，也没人在乎。

为了改善这种状况，新泽西州政府今年2月启动了一项计划，以1000美元的价格购买一块土地。根据该计划，将只推出100块土地，要求每对夫妇在18个月内在土地上建一栋房子，并在房子里长期居住。人们搭起帐篷，通宵排队抢地，就是为了这次“涨价”。然而，“抢地”只是长征的第一步，后续的住房建设成本是最大的。在patchofland的参与下，抢占土地的人可以通过网上众筹筹集住房资金，这样他们就可以真正成为房屋的主人。

这个项目的意义在于，当越来越多合法职业的家庭攫取“1000元土地”时，他们将通过网上众筹在空土地上建房和生活。尽管这个地区原有的法律和秩序很差，但当越来越多有固定收入的人搬进来时，法律和秩序自然得到改善，房地产也升值了。与此同时，更多的“好公民”将被驱使在这一地区购买自己的住房，当地经济将繁荣并进入良性循环。高犯罪率和高失业率等许多症结是很容易解决的。然而，这将需要几年甚至十几年的时间来检验这种方法是否有效。