佳兆业风波影响渐退 房企海外融资热再涨潮

本篇文章2458字，读完约6分钟

凯撒的动荡一度“冷却”了内地房地产企业的海外融资潮。然而，随着货币政策和监管政策的逐步放松，中国房地产市场出现复苏迹象，海外融资环境也有所改善。

记者梳理了公众信息后发现，今年前四个月，只有恒大地产、碧桂园、海洋地产等少数大型内地房地产企业在海外成功发债。今年5月，越来越多的中小房企开始抛出在海外发行债券的计划，如中国奥林匹克公园(China Olympic Park)、雅居乐(Agile)和幻想曲控股(Fantasia Holdings)。

房地产金融资深评论员黄立冲告诉记者，市场资金足以推动中国房地产的复苏，开发商的现金回笼速度加快，违约风险降低，以凯撒为代表的房地产企业的负面影响下降，海外融资渠道更加顺畅。

不过，从明年开始，内地房企将迎来海外债券到期的高峰期。如果一些中小房企不能持续改善经营状况，其信贷状况可能会恶化，违约风险也会上升。

海外债券发行和配售大幅增加

今年5月是内地房地产企业海外融资的分水岭。

前四个月，尤其是凯撒海外债券违约后，内地房地产企业海外融资陷入冰点。

根据往年的惯例，房地产企业往往喜欢在1月份向海外发行债券，以增加今年的资本充裕度。去年1月，10多家房地产企业发行了海外债券。

受凯撒事件、美国量化宽松政策结束以及美元对人民币强势反弹的影响，今年年初住房企业海外融资成本和难度增加，许多住房企业推迟了海外融资计划。

据Cree Research Center监测的数据显示，1-2月，仅恒大地产、绿城地产、世茂地产、碧桂园、海洋地产五家大型房地产企业在海外成功发债，总额达256.1亿元，同比下降39.2%。

从3月到4月，只有两家房地产公司，景瑞控股和时代房地产，发行海外债券。其中，景瑞控股发行的1.5亿美元3年期优先票据的利率高达13.25%。

然而，5月下旬，这种不良局面开始改变，住房企业海外融资活动逐渐增多，宣布海外发展的中小企业数量明显增加，发债利率逐渐下降。

首先，中国奥林匹克公园在5月18日宣布，计划发行利率为10.875%的3年期2.5亿美元优先票据。

随后，敏捷在5月21日宣布将发行5亿美元的5年期优先票据，利率为9%。

随后，幻想曲和徐汇控股于5月27日宣布了海外融资计划。在幻想曲中，将发行利率为11.5%的3年期2亿美元优先票据；徐汇控股将发行利率为7.75%的5年期4亿美元优先票据。

这些房地产企业在海外发行债券有一个共同的目的:对现有债务进行再融资，即“以新钱还旧债”。

鉴于房地产行业是资本密集型行业，使用的金融杠杆较多，债务再融资是保持资本流动稳定的重要手段。

除了发行债券，内地房地产企业还积极利用香港上市平台进行扩股融资。

5月27日，徐汇控股宣布了海外债券发行计划，并宣布将以新旧两种方式配售6亿股，约占已发行扩大股本的9.04%。配股价格为每股2.2港元，比5月15日的收盘价2.5港元低12%。

5月29日，恒大地产还宣布将以每股5.67港元的价格发行8.2亿股新股，约占扩张后公司已发行股本的5.25%。该公司计划将约46亿元的认购净收入用于偿还债务和一般营运资金。

风险依然存在

房地产市场的复苏和资金的宽松被认为是改善海外融资环境的主要原因。

评级机构穆迪(moody ' s)6月2日指出，随着2014年下半年以来货币政策和监管政策的逐步放松，未来12个月中国房地产销售将改善2014年的下降趋势，实现适度增长，同比增长0%~5%。

标准普尔(Standard & Poor's)信贷分析师李国彝表示:“2015年4月，许多大型开发商的销售额增加，信托融资成本和抵押贷款利率下降，一些投机性发行者重新发行债券来筹集资金。开发商可能会在2015年下半年迎来复苏。”

全国房价也开始止跌回升。根据中国指数研究院的最新数据，5月份，中国100个城市的住宅平均价格上涨了0.45%。其中，一线城市增长尤为明显，深圳和上海分别增长2.68%和2.32%，居全国首位。

在黄立冲看来，在降低RRR和降息等一系列货币宽松政策下，国内资本充足，这促进了房地产市场的复苏。特别是在一线和二线城市，开发商的现金流加快，违约风险大大降低。

最近，蓬勃发展的香港股市也为房地产公司发行股票提供了一个良机。黄立冲表示，在牛市下，内地房地产企业配置股份的难度降低。配股融资后，资本充足率将会提高，海外借款能力将会增强。

一位知情人士表示，凯撒违约导致海外融资环境恶化，但从目前情况看，凯撒的政治风险正在逐渐降低，行业内也没有其他类似案例，这在一定程度上打消了海外投资者的担忧。

“在未来一段时间内，内地房企将进入海外融资密集期。”黄立冲说。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师朱一鸣指出，毕竟，与信托、基金等融资方式相比，海外融资的优势依然明显。

然而，该行业的风险仍然暗流涌动。

根据标准普尔提供的数据，明年海外债券的到期规模将增加一倍以上，达到约60亿美元。2017年和2018年的到期规模将分别升至80亿美元和100亿美元。

“如果开发商想在2016年及以后满足大规模海外债券的再融资需求，房地产行业的经营状况需要不断进一步改善。受资本流动和外汇波动的影响，海外市场的信贷情况可能会迅速恶化。”标准普尔认为。

李国彝分析说，房地产行业一直严重依赖债务融资来支持自身的增长。对于一些陷入困境的发行者来说，他们可能无法发行股票来筹集资金，被收购可能成为他们的生存方式。

黄立冲还认为，中国房地产业将出现严重分化，大型住宅企业的现金流将继续改善。中小住宅企业，尤其是未上市的住宅企业，可能面临资金链断裂的困境，产业融合趋势明显。

附表近期住房企业海外融资情况:

中国奥林匹克公园:计划发行3年期2.5亿美元的高级票据，利率为10.875%

敏捷:它将发行利率为9%的5年期5亿美元优先票据

幻想年:将发行利率为11.5%的3年期2亿美元优先票据

徐汇控股:将发行利率为7.75%的5年期4亿美元优先票据