万达推商业地产众筹1000元起步 产品设计考验监管红线

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半个月前，“快钱”推出，在数百家万达广场大受欢迎，让万达疯狂借钱。现在万达正利用快钱站在互联网金融的“窗口”上。

昨日(6月8日)，万达与快钱联手推出了一款名为“稳定收益第一”的网络金融产品，据称这是万达的首个商业地产众筹产品，在业内被称为“预reits”。投资门槛仅为1000元，最高认购额为100万元，预计年化收益可达12%以上。

作为公共投资的众筹产品，“稳定收益一号”募集的资金将如何独立管理和运营？随着万达广场的大规模建设，该产品最长7年的投资期能否按照合同实现？如何规避互联网平台的“自我整合”风险？这是投资者的担忧。

投资门槛只有1000元

根据万达披露的信息，“稳定收益一号”的投资门槛只有1000元。与公募基金产品类似，它也以股份为单位，最低起点为1股，超额部分增加1股，最高认购1000股，即100万元。

拿到万达众筹的门票后，投资者不禁要问:钱会去哪里？从上述产品数据来看，目标主要是万达在2015年启动、2016年开业的万达广场项目，但万达强调有权根据募集情况调整其基础资产。

对于投资者更关心的资本回报率，根据以上产品设计，万达给出两部分收入，一部分是物业净租金收入，预计年化回报率为6%，7月15日为赎回日；另一部分是物业增值收入，预计收益率为6%，提取后一次性支付。

万达还表示，它可以“转让或机构收购”上述众筹股票的流动性。《国家商报》记者注意到，上述产品的投资期限不应超过7年。在退出设计上，万达的想法是要么将目标项目打包成reits产品等形式，在未来上市，要么通过第三方收购投标股权或资产，转让对价的增值不低于实际众筹基金的年化收益率6%。

美国成都奈新超房地产总经理彭江解释说，reits上市后，除了6%的年租金分红外，70%的资产增值收益将由投资者享有，所有的基础资产将以成本价出售给投资者，reits的上市将具有空房的高附加值。

万达也想到了内部解决方案。万达表示，或指定第三方以不低于众筹基金实际1.5倍的价格收购众筹目标的股权或资产，方可进行第七次收益分配；发起人利用上述转让所得资金回购投资者持有的众筹标的股份。“回购条款更重要，它类似于万达发行的期权债券。”蒋鹏解释说，从债券的角度来看，年化收益率为6%的基本定价，以及资产支持、万达集团的无条件担保和150%的7年期回购条款都非常有利。但我不知道万达是否会准确对应资产并设定隔离。

除了万达，围绕互联网的众筹，各个首都都在跳舞和狂欢。近日，平安方浩和大华基金宣布成立中国首只50亿元的房地产众筹基金。

大多数机构投资者认购

目前，国内商业地产陷入了“逃逸序列”和资产价值与租金收入偏离的双重诅咒之中。万达大胆推出互联网众筹产品，门槛低至1000元。为什么公众的实际订阅不活跃？

万达一位高管告诉记者，到目前为止，机构投资者主要认购了上述产品。

一位业内人士哀叹7年投资期太长。此人担心，如果众筹目标资产不能上市，就不能被视为轻资产，而应该像股权投资一样，只能被视为“三明治”，只能被视为一种创新的融资渠道。

上述众筹基金将如何独立管理和运营？蒋鹏表示，投资基金项目组合应进行一对一的资产隔离，投资份额相当于一组五个项目的资产组合。记者注意到，这种说法实际上是大基金套小基金的一种模式。

不过，上述万达高管告诉记者，他们没有采用复杂的结构设计，比如单独成立一家投资公司(比如spv结构)。然而，这位高管没有直接回应外部声明。

此外，外界也担心万达可能参与互联网平台的“自我整合”(自我整合是指实体企业建立自己的网上贷款平台，获得的资金主要用于自己的企业或关联企业，涉嫌非法集资)。上述万达高管表示，该国正在进行一个试点项目，通过快钱建立一个分销平台，在设计产品时避免了合规风险。