自住房撑起1月北京楼市

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彩音

32岁的蒋敬一直在考虑在北五环路的中高档住宅区购买一套三居室公寓。然而，新公寓的单价超过了5万元/平方米，这让她犹豫不决。原因是“总价约700万元，还不如在一个位置相对较好、离北京奥林匹克公园较近的住宅区买一套类似质量的二手房。”

蒋敬告诉《中国商报》记者:“去年我看到这个新社区的时候，就是这个价格。现在报价没有上涨。我估计短期内很难上涨，加上总价高，首付高，资本成本高。我不用急着开枪。”

“蒋敬”的犹豫削弱了北京中高档住宅市场的交易。据该机构日前向本报提供的数据显示，在本月的第一周，在北京十大普通住宅项目中，低价小商品住宅项目和低价郊区急需项目已成为春节前仍坚守市场的两大主力。

在过去的一月里，北京售出了9213套商品房，同比增长20%以上，但扣除近一半的自住商品房后，这一成绩也呈现出同比大幅下降。

今年1月，它主要由自建房支持？

受2014年第四季度利好政策的影响，北京楼市在2014年最后几个月掀起了一个交易高峰，这个“余温”覆盖了2015年。根据雅豪机构的数据，今年1月，北京市共销售商品房9213套(不含经济适用房)，交易面积94.92万平方米，同比分别下降21%和23%，同比分别上升22%和26%。

然而，值得注意的是，1月份近一半的商品房交易是由自住商品房促成的。扣除这部分后，2015年1月的交易情况与去年同期相比出现大幅下降。

1月份交易数据的高起点是基于自住住房项目集中交易下的“虚假繁荣”。实际的商品房项目，尤其是低端和急需的项目，并不好。在限购、自住住房的背景下，集中入市使得需求不是很丰富的一部分。”雅豪的机构营销总监郭毅告诉记者，虽然销售自住住房产品也能有助于付款，但大多数都是低利润，甚至没有利润，这往往意味着开发商“挣大钱”。因此，虽然交易数据很好看，但只有开发商自己知道它的冷暖。

有效需求不足已成为制约2015年整体市场复苏的主要因素。在郭毅看来，尽管今年2014年继续实施了一项宽松政策，但随着时间的推移，其效果正在逐渐减弱，而这种局面能否逆转，取决于2015年初是否会出台楼市宽松政策。

豪华住宅的数量比上个月下降了近40%

进入2015年，北京的豪华住宅市场似乎无法延续去年的市场。2014年，北京仅售出1999套价格超过5万元/平方米的高端住宅，低于2013年的2240套。这是中原地产的数据。根据雅豪组织的数据，今年1月，北京49个价格超过6万元/平方米的公寓豪宅项目中，有22个售出，共售出259套公寓豪宅，比上个月下降36%。

同时，北京的别墅市场也可以说是“低调”。根据上述机构的数据，1月份北京售出别墅130套，面积4万平方米，与上年基本持平，但与上月相比分别下降了57%和59%。与此同时，1月份北京别墅市场的平均成交价为29888元/平方米，比上个月下降了20%，也创下了过去12个月的新低。

对此，郭毅分析称，豪宅成交量环比下降，主要受两方面影响。一方面，这是季节性周期。随着春节的临近，买家的注意力转移了，奢侈品买家也不例外，这促使春节前后豪宅交易量下降。周期；另一方面，低迷的经济形势也是豪宅交易量下降的一个重要原因。国内投资增长不足，融资瓶颈突出，经营困难重重，影响了豪宅买家的投资决策。尽管政策放开了高端项目的价格审批，顶级豪华住宅市场的供应有所增加，但高端需求受到经济基本面的抑制。

尽管如此，北京进入市场的高端项目仍然“量大价高”。记者了解到，今年1月，北京售出了49套价格超过6万元/平方米的公寓和豪华住宅项目，其中包括保利海德公园、望京金茂大厦等项目。14个项目的平均价格超过1000万元，占售出的豪华住宅项目的64%。

至于北京的豪宅现象，一位有国企背景的别墅项目负责人表示，这与北京土地市场的交易规则有关。他说，在过去的一年里，北京出售的土地有70%是自住房，真正的纯商品房数量占30%，纯住宅地块是“高端”，因此，五环路以外的一些土地的底价已被推高到3万至5万元/平方米。在他看来，这种情况在未来会持续很长一段时间。

至于豪宅的市场前景，郭毅预测，今年2月北京豪宅交易将继续低迷。