长春市商品房预售资金监督管理办法实施细则(暂行)

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长春市商品房预售资金监督管理办法实施细则

(临时)

第一章一般原则

第一条为实施《长春市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)，进一步明确对新建商品房预售资金的监管，增强监管的可操作性，制定本细则。

第二条本市城市规划区国有土地上已取得《商品房预售许可证》的建设项目商品房预售资金的交存、使用和监督管理，适用本细则。

本细则所称商品房预售资金，是指开发企业取得商品房预售许可证后，买受人按照合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款及其他形式的预售款。

本细则所称监管银行是指与开发企业签订商品房预售资金监管协议并设立资金监管账户的银行。

本细则所称开发企业，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本细则所称买受人，是指购买预售商品房的法人、自然人和其他组织。

第三条市住房保障和房地产管理局作为市房地产管理部门(以下简称“管理部门”)，负责组织实施本办法。长春市建设发展管理办公室作为全市房地产开发管理机构(以下简称“管理机构”)，具体负责组织实施全市新建商品房预售资金监管工作，并履行以下职责:

(一)负责预售资金的存放和使用的日常管理；

(二)负责组织与开发企业和监管银行签订《长春市商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)；

(三)商品房预售资金监管信息系统的建立、维护和管理；

(四)负责检查商品房预售资金的交存和使用情况；

(五)商品房预售资金管理的其他相关工作。

第四条商品房预售资金的监督管理应当遵循专项资金、专项资金和专项资金的原则，确保商品房预售资金用于商品房项目建设。商品房预售资金监管期从开发企业取得商品房预售许可证开始，至房地产首次登记止。

第二章监管账户的设立

第五条新建商品房预售资金监管全部通过预售资金监管信息系统(以下简称“信息系统”)开展具体业务。开发企业在申请商品房销售(预售许可证)前，应当与管理机构和监管银行就监管项目的基本情况、监管内容、监管账户、监管时间、使用计划和违约责任签订监管协议，并通过信息系统向管理机构提供以下信息:

(一)监理项目的工程形象计划表(按一栋或多栋建筑计)；

(二)各项目节点的监理项目使用计划；

(三)监督工程造价预算。

各项目节点资金使用计划是根据项目所需的基本建设、建筑安装、材料设备、配套建设等费用确定项目的建设成本，并根据项目建设计划和施工进度编制资金使用计划。资金使用计划应根据预售取得的形象进度、规划设计总层数的一半、主体结构封顶、建设项目竣工验收备案、房地产首次登记等情况设置资金使用节点，并合理确定各节点的资金使用金额。

第六条监管协议签订后，监管银行应向开发企业发放资金监管账户，申请被监管项目的商品房销售(预售许可证)，开发企业应按照一个申请商品房销售(预售许可证)对应一个账户的原则设立监管账户。

如有开发贷款项目，原则上应在开发贷款发放银行设立商品房预售资金监管账户；在监理项目预售过程中，原则上监理银行和监理账户不得变更。

第七条开发企业在申请《商品房销售(预售)许可证》时，应当在预售计划中明确预售资金监管的下列事项:

(一)选定监管银行，并提交监管协议；

(二)监理项目的工程造价；

(三)监理项目各项目节点的资金使用计划；

(四)监管账户的名称和账号；

(五)其他涉及的情形；

第八条开发企业应当在建设项目《商品房销售(预售)许可证》上，对银行监管和在商品房销售场所开户予以公示。

第九条开发企业预售商品房时，应当告知买受人交存购房款(包括定金、定金、购房贷款等)。)直接存入监管账户，并凭银行出具的支付凭证为买方兑现购买票据；买受人通过资金监管专用pos机将预售资金直接存入监管账户，开发企业根据pos机签约为买受人兑换购买票据；涉及买方贷款的，买方应委托贷款机构将贷款直接划入预售资金监管账户。

第十条预售资金应当存入相应的监管账户，开发企业不得以其他方式收取商品房预售资金。

第三章预售资金的监管金额和使用

第十一条商品房预售资金监管额度为项目预售总额的30%，预售总额由开发企业在办理预售许可证时上报的房屋备案价格与批准的预售商品房面积的乘积确定。

管理部门可以根据市建设工程造价管理部门公布的建设工程建筑安装、配套面积的固定价格，综合考虑结构、用途、层数等因素，并根据市场情况和需要适时调整商品房预售资金监管比例，一般不超过项目预售资金总额的30%。

根据《社会信用体系建设规划纲要(2014-2020)》的相关要求，管理部门将根据开发企业的信用等级确定监管比例，具体监管办法由管理部门另行公布。

第十二条商品房预售资金监管账户累计授信额度达到资金监管额度后，监管银行应立即通知开发企业，开发企业可向管理机构申请使用监管资金，也可自行提取超出监管额度的资金。

第十三条商品房预售监管资金由开发企业分阶段申请使用，并专项用于支付与项目建设相关的其他费用，如建设资金、法定税费和管理费等。，从取得预售许可证之时起至完成房地产首次登记之时止。

(一)取得《商品房销售(预售)许可证》后，可以使用监管金额30%的商品房预售资金；

(二)建筑层数达到规划设计总层数的一半，商品房预售资金监管额度的50%可以使用；

(3)主体结构封顶的，可使用商品房预售资金监管额度的80%；

(四)对实现竣工验收备案的建设项目，提交其文件后，可以使用商品房预售资金金额的90%进行监管；

(五)房地产首次登记完成后，商品房预售监管的剩余资金和利息将全部返还。

第十四条开发企业申请使用商品房预售监管资金，应当通过信息系统向管理机构提交下列材料:

(一)商品房预售资金使用申请表；

(二)《房地产开发项目手册》

(三)《商品房销售(预售)许可证》

(4)监理节点的证明文件:

1.竣工层数达到规划设计总层数的一半时，应提交项目监理机构出具的施工进度竣工证明；

2.主体结构封顶的，应提交工程监理机构出具的工程主体(结构)验收证书；

3、通过建设工程竣工验收备案的，应当提交《建设工程竣工验收备案证明》；

4.房地产首次登记完成的，应当提交《房地产首次登记公告》。

第十五条管理机构应当自受理开发企业付款申请之日起3个工作日内完成申请材料审查和建设项目进度现场审查，对符合条件的，出具同意拨付通知书，并通过信息系统通知监管银行；对不符合条件的，出具不予批准通知书，并说明理由。

管理机构同意拨付资金的，监管银行应根据管理机构同意拨付资金的通知，在一个工作日内拨付批准的监管资金。

第十六条监管账户累计金额未达到资金监管比例，开发企业与买受人解除商品房预售合同并履行相关手续的，开发企业可向管理机构申请从监管资金中退还相应的购房款，管理机构应根据房屋交易管理部门备案的商品房买卖合同注销证明，通过信息系统通知监管银行立即解除对房价的监管。

当监管账户累计授信额度超过预售资金监管额度时，开发企业与买受人解除商品房预售合同的，开发企业应自行结算退款。

第十七条监管银行应确保专项账户资金的安全，加强与管理机构的合作，建立预售资金监管协调机制，利用信息系统实现预售项目销售额、预售资金存、支出等信息的即时传输和数据交换，按要求向管理机构报送专项账户预售资金存、账户信息，并配合管理机构对预售资金存、支付情况进行检查。监管银行发现商品房预售资金未进入专项账户或其他影响预售资金监管的相关事项，应及时告知管理机构。

第四章预售资金监管的解除

第十八条开发企业首次办理房地产登记时，应向管理机构申请解除预售资金监管。管理机构收到申请后，对符合申请条件的，应在三个工作日内通过信息系统通知监管银行解除对预售资金的监管，并出具同意解除监管的通知，解除监管后的账户和剩余资金，由开发企业自行解决；不符合申请条件的，应当向开发企业发出不予解除监管通知书，并说明理由。

第五章违法行为的处理

第十九条违反《办法》有关规定的，由管理部门按照有关规定处理。

第二十条本规则自2019年1月1日起施行。